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1、GXTC-ZXA2-1530*平潭奥体中心建设项目可行性研究报告建设单位： 编制单位：国信招标集团股份有限公司编制日期：二一五年十二月委托单位： 编制单位：国信招标集团股份有限公司工程咨询资格证书编号：工咨甲（20120070066）公司审定： 唐小平 高级经济师公司审核： 杨晓敏 高级工程师注册咨询工程师（投资）张海平 高级工程师注册咨询工程师（投资）部门审核： 杨晓敏 高级工程师注册咨询工程师（投资）项目经理： 胡玉涛 工程师注册咨询工程师（投资）项目组成员：闫 星 工程师王 嵩 工程师刘亚楠 工程师目 录第一章 总论11.1 项目概况11.2项目建设单位概况21.3项目提出的理由与过程3
2、1.4报告编制依据3第二章 项目建设背景与必要性42.1项目建设背景42.2项目建设必要性4第三章 需求分析与建设规模103.1现状103.2需求分析103.3建设规模11第四章 场址选择124.1 建设地点124.2规划定位及方案比选124.3 主要建设条件15第五章 建设方案175.1设计方案指导思想及原则175.2 建筑设计方案185.3 结构工程方案215.4 给排水工程方案225.5 暖通空调工程方案265.6 强电工程方案285.7弱电工程方案315.8室内声学设计36第六章 节能节水及环境保护386.1 节能节水386.2 环境保护40第七章 劳动安全447.1 劳动安全44第八
3、章 项目招投标方案468.1招标依据468.2招标原则468.3招标组织形式468.4招标方式468.5招标方案47第九章 项目管理及实施进度499.1 项目建设管理499.2 项目资金管理499.3 项目质量管理509.4 项目实施进度50第十章 投资估算与资金筹措5210.1 投资估算5210.2 资金筹措5310.3 编制说明53第十一章 社会效益55第十二章 结论5612.1结论5612.2建议56 第一章 总论1.1 项目概况1.1.1项目名称平潭奥体中心建设项目1.1.2建设单位1.1.3项目建设地点本项目建设地点位于平潭综合实验区中部的竹屿组团福平大道与坛西大道交叉口西南角规划体
4、育中心用地内。1.1.4建设内容与规模项目拟选址于福平大道和坛西大道交叉口西南角，现状垒球馆的西北侧，用地规模约35公顷（525亩），规划拟设置5万座主体育场、5000座体育馆、3000座游泳馆各一座。功能定位以竞技体育和全民健身功能为主，引入海峡体育文化交流、体育表演、商业娱乐等功能，形成多元化的大型体育综合体，促进平潭体育文化和旅游休闲产业的发展。初步测算项目总用地面积约需35公顷，主体育场建筑面积约6万平米，体育馆建筑面积约2万平米，游泳馆面积2万平米。表1- 1项目建设内容及规模列表建设内容占地面积（）建筑面积（）主体育场体育馆游泳馆合计1.1.5项目进度计划项目建设周期为3年，201
5、6年1月开始项目前期，2018年9月完成竣工验收工作，2018年12月底投入使用。1.1.6项目总投资与资金筹措项目总投资：本项目总投资估算381391万元，其中工程费用347640万元，工程建设其它费用15590万元，预备费18161万元。项目拟通过PPP模式进行市场化运作。1.1.7主要经济技术指标表1- 2主要技术经济指标序号项目名称单位数量备注1总用地规模平方米2总建设用地规模平方米3建筑占地面积平方米4总建筑面积平方米4.1地上建筑面积平方米4.2地下建筑面积平方米5建筑层数层5.1地上层5.2地下层6建筑高度米7建筑密度%8容积率9绿地率%10项目总投资万元38139111建设周期
6、年31.2项目建设单位概况1.3项目提出的理由与过程为促进平潭综合实验区体育文化产业发展，提高公共体育设施建设水平，拟在竹屿片区规划体育中心用地内选址建设平潭奥林匹克体育综合体项目，包括主体育场、体育馆和游泳馆等 “一场两馆”设施的综合性体育中心，并引入海峡体育文化交流合作、体育表演、商业娱乐等复合功能，打造现代化、国际化、多元化的大型体育综合体。1.4报告编制依据1.关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见（国发201446号）；2.关于促进健康服务业发展的若干意见（国发201340号）3. 城市公共体育运动设施用地定额指标暂行规定；4. 公共体育场馆建设标准（建标2009 号）；5. 体
7、育建筑设计规范（JGJ 312003）；6. 委托单位提供的有关本项目的其他资料；7. 国家有关的政策法规；第二章 项目建设背景与必要性2.1项目建设背景发展体育事业和产业是提高中华民族身体素质和健康水平的必然要求，有利于满足人民群众多样化的体育需求、保障和改善民生，有利于扩大内需、增加就业、培育新的经济增长点，有利于弘扬民族精神、增强国家凝聚力和文化竞争力。体育场馆是进行体育锻炼和比赛的场所，是体育赛事运营的重要载体，也是体育产业发展的物质基础，在整个体育产业环节中起到重要承上启下作用。近年来我国体育场地的数量和规模都在快速增长，仍有较大发展空间。2.2项目建设必要性1、项目的建设是发展平潭
8、体育产业的必然要求近年来我国重视体育设施建设，体育场地不管是数量上还是规模上都在快速增长。根据第六次全国体育场地普查数据，截止到2013 年底，我国的体育场地数量为169.46 万个，总场地面积19.92 亿平方米，比2003 年底第五次全国场地普查时场地数量增加了84.45万个，增长率99.3%，场地面积增加了6.62 亿平方米，涨幅49.8%。图1 国内体育场地总数量发展图2 国内体育场地总场地面积发展在场馆建设高速发展的同时，目前场馆发展中依旧存在部分问题，具体主要体现在以下方面：1）人均数量不足，居民健身用地不足；2）场馆开发度不足，居民利用率低下；3）区域发展和三大球场地分配不平衡。
9、对比发达国家，我国人均体育场地面积仍大幅落后，根据第六次全国体育场地普查数据，我国人均场地面积在2013 年达到了1.46 平方米每人，不足美国现有相应数值的1/10，不足日本的1/13，与国际水平差距较大，我国体育场馆未来仍有较大成长空间。图3 国内体育场地人均发展2、项目的建设是优化平潭体育产业结构的必然举措在我国的体育产业结构中，场馆运营占比约为2%，按照2013 年我国3,563 亿元的体育产业市场规模计算，我国场馆运营市场规模约为71.3 亿元。对比美国，其运动场馆收入在2012 年已达到251.25 亿美元，在美国的体育产业结构中占比约为7%，我国的场馆运营产业占比较美国仍有较大上
10、升空间。随着我国体育产业结构的不断优化，大众健身场馆的增加，市场化运营激发更多产能，场馆运营服务占比有望进一步增加。按照关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见（国发201446号）提出的目标，2025 年我国体育市场规模将达到5 万亿元，以美国产业结构中运动场馆占比7%计算，届时我国场馆运营的市场规模将达到人民币3,500 亿元。由于体育场馆的投资金额较大，回报周期长，且需要征用大量的土地，因此我国体育场馆长期以来是以各级政府投资建设为主，包括很多单位体育场馆（如学校、企事业单位）也是政府投资建设。在我国79.4%的运动场馆属于国有，另外15.4%属于集体所有，私有的仅占4.3%，民营资本
11、参与程度较低。民营资本参与度较低，一方面导致了我国体育场馆和运动设施的整体供应不足，另一方面也导致政府承担着过高的场馆建设和维护成本。2014 年国务院公布的关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见（国发201446号）中提出积极“鼓励社会资本参与体育场馆的建设，鼓励体育场馆在运营领域引进现代企业制度”。随着政策的放开，政府的鼓励，我国也有越来越多的场馆采用市场化的管理模式经营管理。图4 体育场馆运营模式专业化市场托管主要是通过聘请外部运营团队，在保留场馆公益属性和国有属性的同时，最大程度结合市场热点来加大使用效率。随着制度的放开和政府的推动，民营资本的注入和市场化运营将会给体育场馆行业带来
12、新的发展机遇，促使其进入新一轮的快速发展期。预计，2025 年我国场馆运营的市场规模将达到约人民币3,500 亿元。表2-1 体育场馆运营模式案例序号管理模式模式要点案例1全额预算管理一般由政府的体育行政部门进行管理，场馆的一切运营费用和维护费用由政府财政经费全额支出。目前我国经济欠发达地区，如西藏、青海、新疆等地的公共体育场馆多采用此种管理方式。2差额预算管理一般由政府的体育行政部门进行管理，实行场馆设备维修费，设备购置费和人员经费等定项补助的差额预算管理，少数实行以收抵支定额补助的差额预算管理。目前我国大部分公共体育场馆采用此种管理模式。3承包与租赁（委托管理）政府拥有场馆所有权，通过招标
13、或谈判将场馆的管理权和经营权在一定时间内移交给给该组织，该组织在使用期间缴纳给政府部门一定的费用，在委托时间内以法人的形式对场馆进行合理有效的开发利用，政府享有监督权。国外较多大型体育场馆采用此种模式。4现代企业管理按照现代企业制度改造公共体育场馆，把场馆从过去政府体育部门的附属物改造为现代体育企业，按照现代企业模式进行管理的体育场馆。北京万事达中心3、项目的建设是促进平潭体育消费的需要2013年居民健身调研报告中显示，有49.2%的人参加过体育健身活动，其中城镇居民为59.8%，乡村居民为35.6%。严格意义看，在专业化场馆中进行体育锻炼人群明显不足。在经常锻炼的人群中，近半数（47.3%）
14、的人表示，自己正在参加的健身项目与所期望的项目不一致。要满足以上需求的核心是必须有更多专业化场馆来容纳对应的体育人群。因此认为居民对于专业化运动场所的需求将处于持续提升阶段。图5国内主要健身方式分布图6 国内主要期待的健身方式综上所述，为促进平潭综合实验区体育文化产业发展，提高公共体育设施建设水平，在竹屿片区规划体育中心用地内选址建设平潭奥体中心项目，并引入海峡体育文化交流合作、体育表演、商业娱乐等复合功能，打造现代化、国际化、多元化的大型体育综合体，是必要且可行的。第三章 需求分析与建设规模3.1现状3.1.1平潭经济社会发展现状3.1.2体育场馆现状3.1.3体育场馆现状 3.2需求分析项目建成后将作为平潭综合实验区的大型体育文化综合体，除承担国际化的体育竞技以及日常的群众健身功能外，在后续运营中将引入海峡
