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1、土地一级开发项目实施方案(部分)项目名称：bj市yq县yq镇xt村西南地块土地一级开发项目实施方案委托编制方：bj市土地整理储备中心yq分中心受托编制方：bj佰地工程项目管理有限责任公司编制日期： 2006年11月10日至2006年11月12日第一章 项目基本情况第一节 项目概述1.1 项目名称项目名称：bj市yq县天运家园一期1.2 区域位置本项目位于yq县沈家营镇镇中心地区，地处八峪公路、延琉公路和沈韩公路的三角交汇处，近临八达岭高速公路。向东接近永宁古城，向北三公里同bj旅游风景名胜区“龙庆峡”相通，向西靠近yq县城，正南方是古河“女为河，本项目北边界隔规划路为天运家园二期主题公园，东边
2、界为沈韩公路西侧及天运家园二期教育用地、医疗用地西侧，南边边界隔天运家园二期公建及医疗用地为延琉公路北侧，西边界为八峪公路东侧，项目位置如下图所示：1.3 宗地的自然特征(1)气候本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，雨量丰富，秋季天高气爽，冬季气候寒冷、干燥，降雨量小、蒸发量大。据不完全统计，本地区气温最高达42.6（1942年8月15日），最低气温为22.8（1951年1月13日），最高月平均气温约为30.032.5（8月），最低月平均气温为35（1月）。年平均降雨量为354.4mm，最大降雨量为1115.7mm(1956年），bj59月降雨量占全年降雨量
3、为9%以上。年蒸发量在1500mm左右，潮湿系数K=0.500.75。空气湿度，1月份最低，相对湿度约为0.46,8月份最高，相对湿度约为0.83,属较潮湿地区。全年以北风、西北风最多，平均风速3.4米/秒，是bj市总体规划中确定的五个风沙治理地区之一，年日照时数为2813小时，年日照百分率为62。无霜期为156天。（2）河流水系yq县沈家营镇地处山前地带，临近“女为河”，地下水含量丰富，资源主要分布在镇域平原东西两出口，地下水含量丰富，地下水开采量未达到100%，北部水体主要用于灌溉。（3）地形地貌本项目位于yq县中心地域，地处yq盆地，主要是河谷、平原，海拔500米左右。建设地段位抬升期切
4、割冲洪积平原，西部局部微洪积扇。（4）工程地质根据bj市工程地质、地震地质资料，本项目用地范围内的工程地质属于III类地区，山地河谷平原，地势平坦，破读15局部有少量不甚发育冲沟，III类区地下8米左右为褐色棕黄色含少量碎石具湿陷性砂粘土，可进行工程改造，但须注意不均匀沉降问题和大孔土的处理问题。根据国家地震局1999年公布的中国地震烈度区划图，该镇所在地区属于地震基本烈度区划7度，镇内无断裂带分布。1.4 项目交通情况本项目道路骨架=城市公路规划道路小区支路。项目周边县级公路有沈韩公路：路面宽6米；八峪公路：路面宽7米；延琉公路：路面宽7米。小区内规划道路东至沈韩公路西侧，西至八峪公路东侧，
5、长477.59米，红线宽15米，路面宽9米。并且本项目近临八达岭高速公路，交通比较便利。第二节 项目土地利用现状情况2.1土地利用情况分析 通过调查，本项目用地现状均为集体用地，用地土地权归属yq县沈家营镇集体。现状用地情况见下表1-1:现状用地情况一览表 表1-1总用地面积（平方米） 土地类别（平方米）荒地 临时建筑物199994 159494 405002.2 现状地上物状况通过实际调查，本项目用地范围内主要为临时建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆迁，临时建筑物为九栋已封顶还未全部完工的居住楼。地上无树木、古树、文物。第三节 项目规划情况依据yq沈家营镇镇区详细规划，本项目用地性质为居住用
6、地。主要指标如下：(1）总用地面积：199994平方米其中：建设用地面积：157936平方米代征道路用地面积：4558平方米代征绿化用地面积：37500平方米(2）容积率：0.9。(3）总建筑面积：138413平方米其中：居住建筑面积：128369平方米商业建筑面积：5044平方米配套建筑面积：5000平方米(4）建筑密度：21%-26%(5）绿地率：43.6%-50%第二章 编制依据1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）2、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）3、bj市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市（2005)540号）4、bj市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌
7、办法（京国土市（2005302号）5、bj市建设征地补偿安置办法（bj市人民政府令第148号）6、bj市集体土地房屋拆迁管理办法（bj市人民政府令第124号）7、bj市人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的通知（京政办发2004141号）8、bj市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用(2005)533号）9、bj市土地一级开发实施方案编制和审核办法（征求意见稿2006-7-22)10、yq县沈家营镇镇区详细规划11、bj市yq县沈家营镇镇区道路改造工程初步设计（BJ-2006-19)12、bj市工程地质、地震地质资料；13、其他内部资料。第三章
8、项目市场分析第一节 bj市土地市场分析1.1 市场环境情况现土地市场政策明朗，bj市土地利用总体规划（1997-2010年）、2006 年bj市土地供应计划、2006年bj市土地供应计划安排使用方案、bj市土地储备和一级开发管理办法等文件规定都明确了这样的信息：一是政府将有计划地稳定供应土地；二是土地交易实行市场化运作模式。实现土地的稳定供应和房地产业的健康发展。(1）市场状况之一：房地产交易成交量有所收缩，但成交价格继续上扬统计数据显示：2005年bj房地产开发投资继续增长，但增幅低于2004年同期；商品房买卖成交套数和面积均呈现同比下降态势，其中现房买卖成交继续保持旺盛趋势，但期房买卖成交
9、有所萎缩；各类商品房的买卖成交价格均呈增长状态。具体数据如下：2005年，全市商品住宅期房预售平均价格6725元平方米，比上年上涨了1083元平方米，涨幅为19.2 %；其中普通商品住宅6721元平方米，比上年增长10.9 。2005年，全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，预售单价低于 7000 元平方米的占商品住宅成交总套数69% ；其中低于5000元平方米的占36.1。2005年，全市存量住房买卖平均价格4286元平方米，比上年增长9.2。其中，二手商品住宅买卖平均价格4608元平方米，比上年增长8.3%；已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格4157元平方米，比上年增长9.8 。(2
10、）市场状况之二：土地成交价格稳步上涨2005年1-9月，bj市土地供应总量为1906公顷。其中，出让土地面积为1236公顷；划拨用地面积为670公顷。住宅供地为533公顷，规划建筑面积756万平方米。其中，出让住宅用地336公顷，规划建筑面积434万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地197公顷，规划建筑面积322万平方米。国土资源部公布的2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告（以下简称城市地价监测报告）显示，京津两地地价继续处于高位，综合地价水平为2009元平方米，远高于全国平均的1198元平方米，其中商业、住宅用地地价分别为3875元平方米、1746元平方米，但京津两市综合地价增
11、长率为5.76%，基本与全国6.08的平均增长率持平。影响地价的主要因素中，社会经济发展持续向好，投资与需求强劲仍然是地价上涨的主要动力。1.2土地供应情况依据发布的bj2006年土地供应计划，2006年在土地供应政策导向方面，将优化土地供应结构，保持住宅商品房用地、经济适用住房用地的平稳供应，并向普通住宅商品房倾斜，促进房价稳定，抑制房地产投资过度惯性回落。今年bj土地供应计划安排供应总量为6500公顷，其中：经济适用住房用地300公顷，住宅商品房用地1600公顷；新增建设用地3900公顷，存量建设用地2600公顷；城八区指标约占40%，向朝阳、海淀、丰台区倾斜，远郊10个区县指标约占60%
12、，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。此外，今年还将优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；鼓励节能节地节材型住宅项目建设用地供应；鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应；限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应。这是政府主管部门首次通过土地供应来调控普通商品房的供应。相比2005年土地供应计划，今年的住宅商品房用地供应量比去年减少了150公顷，而经济适用房的供应量则比去年增加了100公顷。2005年bj土地供应计划中，住宅土地供应用地和经济适用房用地总量为1950公顷，而实际供应则为880公顷，按照今年的土地供应计划，2006年bj住宅商品房和经济适用房
13、的供应量达到1900公顷，而2005年全市商品住宅期房批准预售面积为2205万平方米，预售成交面积为2152万平方米。据bj市国土资源局有关官员表示，2005年bj已经通过预审的土地项目达到1225个，其中部分土地已经在2005年进入市场，还有一部分则在2006年进入土地市场。此外，2004年通过“831”土地大限的可继续协议出让的项目共288个，土地面积2300多公顷，其中去年已经开始进行开发并入市的土地面积达到1300多公顷。若正常的话，今年将有其剩下的1000多公顷进入市场。从土地供应计划可以看出，bj2006年放量的土地质量和数量都比去年有所提升，开发商对土地市场的信心将有所改变，土地
14、供应形成良好循环，对于未来地价过快上扬将有明显抑制作用。第二节 bj市房地产市场分析2.1 2005年房地产状况(l）房地产开发投资完成情况及住宅用地供应情况2005年，全市房地产开发投资完成1525亿元，比上年增长3.5%，低于04年19个百分点；占全社会固定资产投资的比重为53.9%，低于04年4.4个百分点。其中，商品住宅开发投资完成779.5亿元，比上年增长0.5。2005年，全市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米。其中，出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地295公顷，规划建筑面积517万平方米。(2)2005年住宅供销情况分析
15、2005年，全市住宅买卖成交4079.2万平方米，同比下降4.1。其中，商品住宅现房买卖成交1214.7万平方米，比上年增长20.2%；商品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下降18.7%；存量住房买卖成交712.5万平方米，比上年增长19.9。2.2 2006年1季度房地产状况(1)2006年1-2月官方统计数据2006年1-2月，全市房地产开发投资完成120.5亿元，比上年同期增长28.3%，同比增幅提高10.2个百分点；占全社会固定资产投资的比重为57.4%，高于上年同期3.4个百分点。其中，商品住宅开发投资完成61.2亿元，增长86。2006年1-2月，全市住宅供地为237.62公顷，规划建筑面积314.18万平方米。其中，经济适用房用地200.49公顷，规划建筑面积268.55万平方米；普通商品房用地37.13公顷，规划建筑面积45.63万平方米。2006年1-2月，全市商品住宅现房交易面积117.3万平方米，比上年同期下降24.5%;1-2月，全市商品住宅批准预售面积243.3万平方米，比上年同期增长13.3%，预售成交面积268.2万平方米，下降7%；存量住房交易9558套，比上年同期增长16
