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1、佛山缤纷四季花园 项 目 管 理 指 导 书 佛山市*置业有限公司 缤纷四季花园项目经理部 2009-12-26 缤纷四季花园项目管理指导书 第 1 页 共 45 页 目 录 1、项目概况 . 31.1 项目简介 . 31.2 工程特点 . 41.3 项目管理目标 . 52组织架构 . 82.1 项目组织架构 . 82.2 项目岗位职责 . 72.3 管理人员职责矩阵 . 92.4 采购合同分解 .112.3 甲供材分解 .163、总平面策划 .173.1 施工总平面布置图 .173.2 施工总平面布置原则 .174、进度策划 .194.1 项目二级计划 .194.2 项目三级计划 .194.
2、3 示范区专项计划 .194.4 计划保障措施 .235、工程质量管理策划 .245.1 项目质量管理控制要点 .245.2 质量控制要点 .245.3 质量提示做法 .375.3 项目质量管理重点、难点分析 .396、成本策划 .406.1 成本控制要点 .406.2 签证变更控制目标 .406.3 招标成本分解 .407、安全文明施工管理策划 .447.1 组织架构 .447.2 安全文明施工管理要点 .457.3 安全文明做法要求 .478、项目风险管理 .498.1 风险分析表 .49缤纷四季花园项目管理指导书 第 2 页 共 45 页 1、项目概况 1.1 项目简介 项目工程名称为缤
3、纷四季花园，地块位于佛山市顺德区陈村镇，陈村镇地处广州、禅城、番禺、南海、 顺德五地交汇处，是顺德的“北大门”，地块北面紧邻佛山主干道佛陈路，佛陈路以北为陈村镇的行政、 商住中心，地块的东面为政府商业地块，商业地块紧临景明路，景明路再往东为大型商业中心城（顺联广 场），地块的西面与南面都为苗圃用地，西面规划为绿地公园，公园在明年 5 月基本完工，南面为规划商住 用地，目前在项目红线西面正在修建地下行车隧道，该隧道预计明年 10 月左右完工，隧道边与项目建筑物 边距离约为 30 米，项目正常施工不影响隧道工程的施工。 项目占地 3.9 万平，总建筑面积 16.9 万平，容积率为 3.46，计容积
4、率面积为 13.49 万平，地块内地形 平整，市政配套预留到位，项目地块东面预留有供水、供电及污水接入点，供水管管径为 150mm，接入市政 污水管管径为 500mm，项目地块西侧预留有燃气接入点。 缤纷四季花园项目管理指导书 第 3 页 共 45 页 景 明 路 佛陈路 项目分两期建设，一期为 1#、2#两栋 31 层的高层组成，建筑面积约为 70000 ，地下一层地上 31 层， 二期由 3#、4#、5#三栋高层组成，建筑面积约为 100000 平，局部两层地下室，其余都为一层地下室，地上 31 层。4#、5#栋地下二层为人防地下室。高层住宅及地下室耐火等级为一级，设计使用年限为三类 50
5、 年， 建筑物抗震烈度按 7 度设防，结构选型为钢筋混凝土框剪结构。一期 1#楼为精装修交楼，2#楼为毛坯交楼， 二期 3#、4#楼为毛坯交楼，5#为精装修交楼。 （项目分区示意图） 缤纷四季花园项目管理指导书 第 4 页 共 45 页 1.2 工程特点 （1）本工程施工场地非常紧张，场地内无法堆土，土方平衡工作须提前做好计划，争取最大限度做到 场地内平衡，目前已与政府沟通并同意将一期基础开挖的土方堆放至南面空闲的苗圃用地，预备用于一期 回填，二期土方经计算后多余土方进行外运。 (2)一期、二期开工时间错开约 2 个月，总包生活区搭设在靠西边红线内，基坑设计时须考虑地面荷载， 另场地内平面布置
6、紧张，前期准备策划工作要做好。 （3）一期开盘为中心泳池景观带，并要求 1#、2#楼四楼以下落架，开盘面积约 5000 平米，要充分考虑 开盘示范区对现场平面布置的影响及悬挑外架、防护棚的搭设，工地东面出入口仅供展示使用。 （4）存在高支模、深基坑等重点关注工序，按规范及政府要求，此类工程在开工前方案要通过专家论 证才能正式开始施工，须在施工前做好方案的评审工作。 （5）建筑层数为 31 层，建筑高度为 99.9 米，在高层平台上作业单位多，必须重视安全教育及保障措 施，防范于未然。 （6）为便于塔吊基础施工，项目部要求在施打工程桩时完成塔吊桩的施工，外架搭设采用落地式双排 架，但 1#南面、
7、2#北面展示区采用悬挑架并设置防护棚。 （7）临时变压器安装在红线内西南角，在施工前完成了现场 T 字型临时道路，并在道路修建前预埋了 电缆套管，施工电缆可穿套管连接到变压器，可避免施工电缆的破坏，有利于现场的安全文明施工。 （8）项目周边紧临市政路和商业区，为杜绝施工车辆对周边环境造成影响，展示良好的企业形象，在 工地出入口处拟修建自动洗车槽。 （9）考虑现场场地局限，连接 1#、2#楼东面的首层商铺主体结构暂时不施工，计划在此布设钢筋加工 场，待 1#、2#主体封顶后再进行此部分商业施工。 （10）工程使用甲供材及设备种类多，在施工前进行部品打样和封样的工作非常重要，必须提前列明部 品清单
8、，明确定样、供货时间，避免因供货影响工期。 （11）地下室结构板采用空心楼板的技术工艺，空心楼盖为较新工艺，各单位对此新材料、新工艺接触 较少，项目部拟组织相关单位进行技术研究与讨论，提前确定施工方案明确施工措施。 （12）项目二期 4#、5#栋位置为二层地下室，其他都为一层地下室，根据开发计划，施工顺序为先施工 一层地下室再施工二层地下室，在一、二层地下室交界处要考预留虑各期施工的工作面及相应开挖支护措 施。 缤纷四季花园项目管理指导书 第 5 页 共 45 页 1.3 项目管理目标 进度计划管理目标 节点控制：开放、开盘交付等重大节点的偏差控制目标为 0 天； 进度控制：过程中进度计划对比
9、偏差不超过 15 天。 质量管理目标 质量奖：争创广东省优良样板工程工程实体质量：实测实量评分不低于 85 分，渗漏控制目标为每层 3控制在每层 5 处以内；客户满意度：集中交付客户质量满意度目标不低于 95%； 成本管理目标目标成本：不高于公司确定的项目目标成本；动态成本：总包控制在 1.5%以内；其他分包控制在 3%以内； 设计管理目标图纸质量：错、漏、碰、缺不超过 20 条；设计变更：重大设计变更不超过 5 条；成本指标：满足成本对标指标的要求；环保节能：符合国家规范要求。技术管理目标处以内，裂缝等质量通病控制目标 新材料、新技术、新工艺应用目标：运用空心楼板、干法砌筑等新材料、新技术
10、风险识别及技术事故控制目标：无重大风险。 安全文明施工管理目标 安全文明目标：争创“省市安全生产、文明施工优良样板工地”，工程现场保持整洁、材料整理做到工 完场清、现场进行按“标准化”工地进行布设，合理规划。 安全措施目标：无重大安全事故发生； 健康、安全、环保 环境保护（排污、粉尘、噪音）目标：设置环境保护预防措施，共创卫生城市、杜绝污染。 限用、禁用材料控制，室内空气质量监测、控制目标：不使用限用、禁用材料，空气质量检测合格。 2组织架构 2.1 项目组织架构 缤纷四季花园项目管理指导书 第 6 页 共 45 页 事务部设计部成本部片区经理工程部采购部事务组设计组成本组项目经理工程组采购组
11、技术、质量管理组合同、计划管理组安全、文明监督组信息资料组图方技实质施招部合计试采方安文标信档对纸案术测检工标品同划验购案全明化息案外审审指实验协协定交纠检管审监施现管管联核核导量收调助样底偏验理核督工场理理络1#2#3#4#5#根据项目实际情况，项目部计划分为四个组，分管技术质量、合同计划、安全文明、信息资料，各管理组设立组长，由组长负责小组工作，项目经理对整个项目全面负责，详细岗位职责见下表。2.2 项目岗位职责职务姓名职称管理职责备注项目经理全面负责1、 项目部计划配置项目总监（总监）工程师现场施工总负责5 人，加上监理纳安装负责人全面负责安装工程入项目组织架构材料、试验工程师（监理）监
12、理员试验、材料管理（5+8）人给排水工程师助理工程师给排水专业负责2、 监理进场前须考电气工程师（监理）监理工程师电气专业负责核面试，通过考核专职安全工程师（监理）工程师现场安全总负责方可入职，监理员专职质量工程师工程部委派土建工程师质量总负责数量不超过 2 人；结构工程师（监理）1#、2#进度、质量负责3、 质量、安全工程师（监理）监理员3#进度、质量负责都为专职设置；缤纷四季花园项目管理指导书 第 7 页 共 45 页 （监理）助理工程师4#、5#进度、质量负责4、 项目部设置对外对外协调负责人对外关系总负责协调与信息资料信息资料负责人信息资料总负责负责人。缤纷四季花园项目管理指导书 第 8 页 共 45 页 2.3管理人员职责矩阵项阶 管理工作内 目段 容 经理技 合术、 同、质量 计划组 组安 信全 息文 资明 料组 组阶管理工作内容段安项 技 合全目 术、 同、文经 质量 计划明理 组 组组信息阶 管理工作内资段 容料组项 技 合目 术、 同、经 质量 计划理 组 组安全 信息文 资料明 组组现场三通 一平 建立质量管理体系 材料设备计划及采购申请 前期工现场及周 边勘察 制定质量工作程序 设
