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1、 美景豪庭前期物业管理企划书 美景豪庭前期物业管理企划书四川悦华置地物业管理有限公司二0一0年九月五日物业管理服务报价表申请人四川悦华置地物业管理有限公司备注项 目建议物管费定价包干单价(元/平方米月)住宅物业服务费1.20元/月镇江市五级物业标准指导价电梯运行费0.60元/月前期介入费15600元接管验收费28100元开办费41160元地面车位物业服务费80元/辆月最终以物价局备案为准地下车库物业服务费120元/辆月最终以物价局备案为准备 注该费用仅供参考第一章、项目管理特点第一节 对项目的理解1.1项目概况 1、小区建筑面积27200 m2。 2、小区容积率为3.2、绿化率为30%。 3、
2、占地面积8497 m2 4、户数约210户 5、出入口；2个 第二节 重点和难点问题以及解决措施重点、难点之一：智能化（安全）设施的运行、维护与开发。“美景豪庭”的智能化（安全）设施提高了客户的生活质量，提升生活品位，改变生活方式。与此同时，也必将给物业管理带来革命性的变化，它将导致管理理念、管理机构、管理方式的现代化。智能化（安全）设施要求高、操作严、范围广，涉及到管理、安防、通讯等方方面面。措施：我们在物业管理的前期介入阶段会通过理论学习，现场参观、实地考察，再根据悦华人在智能化系统管理中所积累的经验，制定科学合理、切实可行的智能化设施运行计划，设备养护与维修计划，以保证智能化（安全）设施
3、的有效运作。重点、难点之二：高效装修管理违章装修危害极大不但会影响自己或他人对公共设施的使用，严重者甚至会影响整个楼宇的设施设备正常使用或者是安全性。措施：因此，我们确定杜绝违章装修作为工作重点之一，根据多年管理装修的经验，在“美景豪庭”严格实施“有章可循、违章必究”的装修管理办法，灵活应用各种手段，管理上采取讲情、讲理、讲法、以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保“美景豪庭”无违章装修事件。一、装修协议的签订客户应严格按照国家建设部110号令住宅室内装饰装修管理办法中规定的装修范围和要求进行室内装修。首先提出装修申请，写明装修内容，经确认后签订装修协议和消防安全责任书。设置安全防范措施和
4、器具。办理装修施工出入证件。张贴施工通启，合理安排就近客户生活和休息。二、装修过程的管理定期巡视，检查施工用电、用水、质量、防火安全情况，对发现问题及时处理。接待和处理因装修而产生的投诉和违章行为，并做好记载。对客户和施工单位提供各类服务。三、装修验收的控制装修完毕后，由工程部进行安全和结构初验。装修半年内，由装修户承担因装修问题对外部影响的修复和赔偿。装修资料规范存档。重点、难点之三：工程管理措施：一、验收跟进1、竣工验收资料的管理：本着维护开发商的利益，仔细阅读图纸、资料，并按市优标准做好归档工作，办理规范、完善的交接验收手续。2、设施设备的验收：在竣工验收合格基础上，对设施设备数量进行清
5、点，建立完整准确的设备履历，同时选派专业人员进行系统检查、试运行和测试。3、备忘记录：工程设备的交接应制定严格的质量记录，并将系统缺陷、质量问题、故障情况、遗留工程做出详细备忘录，以便随时跟进开发商和施工单位完善工作。4、反馈意见：就己形成的工程或试运行的设备和系统缺陷从物业管理角度给予合理的改善意见。二、房屋整改1、问题收集：包括：物业验收、工作巡视、客户提出、空房管理等。2、问题确认：如现场确认程度、位置、时间要求，并采取适当预防措施。3、问题分类：可划分为：施工质量、设计规划、服务品质、承诺对现等问题。4、问题通启：包括：书面呈送、共同协商、确定工期。5、问题督检：如进度、质量、操作程序
6、、安全规范等。6、问题验收：包括：施工验收、物业验收、客户验收。三、空房的管理空房钥匙接管并统一编号、分类、保管，使用确认并登记，确保受控。保持空房卫生与房间状态，定期清洁、通风等。确保空房设施完好和安全。巡视管理，对发现问题及时解决。四、日常运行管理设备日常操作；运行记录；巡视检查；其它管理要求五、维修保养计划分日常保养、一级保养、二级保养、三级保养和强制保养。六、节能降耗能源约占管理开支的百分之二十以上，因此在节减管理开支中，节能便是最有效的方法。具体节能方法需根据现场实际和安排成立专题小组研究及监管，由物业公司统一协调。监督日常运作，制定每月工作进度表，确保指定的工作如期完成重点、难点之
7、四：消防管理作为现化代物业，消防系统的可靠性至关重要，在物业规划阶段己经就消防系统作出整体的设计。措施：我公司将着重在系统验收、定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施，作出适当的安排，例如：严格验收系统对各项图纸及使用操作说明作系统分析并妥善保存。做好各级员工的业务知识、防火知识培训，及业户的宣传教育工作。为各项系统的保养及测试制订年度、季度及每月和每日的工作计划，并严格监管各级员工认真执行。制订相应各种情况下的紧急措施及工作手册，在业户手册中作详细说明，尽量减低意外造成的损失。制订消防演习时间表及演习方案，并经常性的组织演练。重点、难点之五：交通安全设施规划与道路交通、停车管理我们根据美景豪
8、庭建筑风格，实际地形并结合GB5768-1999道路交通标志和标线、GB13495-1992消防安全标志、GB/T10001-2000标志用公共信息图形符，将美景豪庭作为一个高品质社区的角度来考虑标志、标线及相关设施的设置，地名标志采用色彩与美景豪庭建筑相匹配。同时我们安排专门保安对交通车辆进行引导和指挥停放，和业主签订停车协议，对于临时停放车辆，实行定点停车管理。对于小区内业主发放停车证，出入小口大门进行登记管理，对于非业主车辆临时进出小区，发放临时停车证，实行出入登记制度，车辆在小区内严禁乱停乱放，保证行车秩序和安全。重点、难点之六：为“美景豪庭”导入CIS形象识别系统“美景豪庭”全体客户
9、和物业公司拥用一个共同、统一、美好的品牌形象，配合扬州俊杰房地产开发有限公司设计的“美景豪庭”VI视觉形象识别系统，使小区内导向、环境和标识系统形成一体化，为“美景豪庭”塑造一流的商业社区优美形象。其中包括但不限于：一、VI系统的基本内容视觉识别系统的基本内容包括两大部分：基本要素部分和应用要素部分（或称基础部分和应用部分）。（一）基础部分基础部分设计包括：标志释义、标志方格图、标志制作图、标准色与辅助色、标准字（公司简称、全称及英文）、标志与字体组合规范、标志与字体、标志组合规范、标志组合禁用规范、象征图形和标志组合规范及印刷字体。（二）应用部分1、文本系统的设计：桌面指示牌、号牌、临时出入
10、证、出入证、工作证、信纸、便笺、名片、资料袋、通知、入住须知、住户手册、合同书、文件夹、传真纸、入住通知、记录表格、自行车停放证、车位使用卡。2、服装服饰系统的设计：行政管理人员服装、护卫员服装、维修工服装、清洁工服装。3、礼仪礼品系统的设计：手提袋、封套、礼品伞、文化衫、钥匙扣、名片夹、贺卡和请柬。4、旗帜的设计：彩旗、条幅、挂旗和标志杆。5、标识标牌系统的设计：招牌（竖式、横式悬挂）、招牌服务台、导示牌、标识牌、单元导示、小区公共设施平面图导示、门牌、科室牌、门窗识别、禁令牌、楼栋牌、用具分类牌、意见箱、信报箱、果皮箱、垃圾车、树名牌、电梯标识、公共电话标识、设备卡、设备标识、设备合格卡、
11、机房标识、小区名牌、小区环保标识和小区大门。6、报刊广告系统的设计：报纸、招贴广告和杂志广告。7、交通车辆系统的设计：工具车、标识、面包车标识。二、物业管理标识、标牌物业管理标识、标牌涉及内容很多，在设计时只是选其有代表性的式样进行设计，而应用只能根据设计式样、风格去延展，下面是标识标牌涉及的若干内容。1、公司办公区标识、标牌：2、员工生活区标识、标牌：3、文娱、服务区标识、标牌：4、设施、设备区标识、标牌：5、停车场所与通道标识、标牌：6、公共设施标识、标牌：7、平面标识、标牌及指示图：8、办公及桌面指示标识、标牌：9、消防用语标识、标牌：10、设施设备的警告用语标识、标牌：11、环卫宣传、
12、警告用语标识、标牌：正在打扫，请稍候！正在清洁，请绕行！请勿乱扔果皮纸屑！请将垃圾放入箱内！爱护树木，勿晾衣物！爱护绿化，请勿跨越！青青绿草，请勿践踏！ 15、车辆管理标识、标牌：三、居住区环境小品环境小品是居民室外活动必不可少的内容，它对美化居住环境和满足居民精神生活起着非常重要的作用。重点、难点之七：公共服务和社区文化一、基本设想建立一个健康、和谐的社区环境气氛，有助于增加客户对“美景豪庭”的归属感，从而支持和配合项目的物业管理工作。悦华置地将对公共服务与社区文化营造进行有机的结合，使其成为沟通客户相互认识、了解、增进友谊的桥梁。力求以生动活泼形式去处理各类型通告、指示牌等，改变生硬、死板
13、形式。举办各类社区活动，强调运动、健康、快乐的生活方式，如：各类型比赛、社交活动、旅行、文娱晚会等。与客户保持紧密联络，定期咨询意见，用以持续改进服务质量。二、可考虑设置的社区文化活动和服务场所1、老年活动中心内容：老协、象棋室、桥牌室、围棋室、麻将室、长牌室。2、素质教育中心内容：培训室、美术室、音乐室、玩具室、电脑室等。3、健康休闲中心内容：陶吧、阅览室、美发室、健身室、OK室等。4、洗涤服务中心内容：衣物干洗、水洗、皮衣上油翻新、缝补等。5、商务服务中心内容：打印、复印、传真、美工制作等。三、可设想逐步实施的社区文化与服务分类1、文化类2、艺术类3、体育类4、节假日类5、主题活动类如：升
14、国旗仪式、社区运动会。6、青山绿水、鸟语花香。第2章 、物业管理服务理念和目标蓬勃发展、日新月异的新扬州，备受诸多实力强大的开发商重视，镇江永丰房地产有限公司以前瞻性的战略眼光，国际化、现代化、理性化的设计理念所创造出的具有国际水准的生态居住新城的美景豪庭，已成为新镇江高尚楼盘的代言人。优越的地理位置、得天独厚的自然环境，原生态的坡地风光，便捷的交通和完善的市政配套，使美景豪庭成为业主的花园之城、心中之城。根据本项目的定位，其物业管理服务标准应与项目本身的定位相一致，因此，引入一家物业管理经验丰富，尤其是具有多业态物业管理经验、市场口碑好，具有高品质、专业化的物业管理服务能力的物管企业，将在促
15、进“美景豪庭”楼盘销售，日常安全管理、保洁绿化管理、设备设施维护等方面有着长效作用，并对推动本项目健康、持续发展，使物业自身保值升值，同时在打造本项目及美景豪庭整体高尚生活社区形象、树立开发建设单位良好的社会形象等方面都将起到积极的作用。一、管理模式在“美景豪庭”物业管理上，我方计划在物业管理上实施全新的创意。追求“您的微笑对我们最重要”之立意，树立“用我们竭诚尽力，无微不至的服务，为您营造100%喜悦”的全员服务理念，强调社区环境的和谐美，每一细节都能想客户所想，随客户所愿。根据国家物业管理条例及其实施细则以及双方议定事项，开发商招标聘请“香港悦华置地物业发展集团四川悦华置地物业管理有限公司”作为“美景豪庭”的物业
