《西安东方国际中心项目定位报告106p---教学讲义》由会员分享，可在线阅读，更多相关《西安东方国际中心项目定位报告106p---教学讲义（102页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、西安东方国际中心项目定位报告,2015年5月,西安商业市场分析,1,西安商圈分布 西安商圈分析 钟楼商业背景 钟楼商业小结,西安商圈分布,关键词：城南核心商圈，双地铁（2、3号线）、长安街 主要商业： 军区军人服务社、宜品世纪金花、百盛、沃尔玛、百汇、豪邦购物广场、雁塔新天地等各种大小商业。 即将建成的金莎（原小寨工人俱乐部）、总建面131697，底商1-6层，其中6层设有影院；华旗国际广场，总建面8万，1-6层租给金鹰做高端商业，租期15年。 商业状况： 聚集了低、中、高端商业层次，商业氛围浓厚！历史悠久；聚集了22所普通高校、12所民办院校、55家科研院所，是青年一族的理想购物去处。,小寨
2、商圈,关键词： 高新开发区、CBD核心区、成熟、双地铁（3、6号线） 主要商业： 世纪金花、金鹰百货、卜蜂莲花、华润万家 商业状况： 高新区由于世纪金花、金鹰国际等高端商业的进驻，提升了高新板块商业的品质，也带动和影响了以世纪金花、金鹰百货为核心的高新商业大圈层的形成。 特别是唐延路南北沿线，商业大布局逐渐拉开！以卜蜂莲花、华润万家，为代表的商业大卖场抢滩登陆布局唐延路沿线；以旺座国际城、好望角等众多地产品牌对旗下商业环境品质的倾力打造，以及加大对商业的招商力度，其消费人群剑指中高收入的白领一族！ 未来唐延路与科技路十字还将形成具备人防工程的大型综合商业区。高新商业再度升温、发力！,高新商圈,
3、关键词：大雁塔、曲江新区 主要商业： 大雁塔北广场、大唐不夜城、新乐汇、银泰百货、华润万家、国美电器、大唐芙蓉园、唐城墙遗址公园、曲江寒窑遗址公园、秦二世遗址公园等。 即将投入运营的大型商业：秦汉唐、金鹰百货 商业状况： 大雁塔商圈，兴起于文化产业开发区，商业借助大雁塔历史人文景区，旅游业、餐饮业相对较多，其它商业暂未成规模，商业氛围还不浓厚。但随着曲江银泰国际购物中心、秦汉唐、金鹰百货的建成，曲江大商圈格局逐渐形成。,曲江银泰国际购物中心,大唐不夜城,曲江商圈,关键词： 大明宫遗址公园、市行政中心 主要商业： 世纪金花、沃尔玛、人人乐、华润万家、国美、苏宁、民生家家福购物广场、第五国际、赛高
4、国际街区等。 即将投入开发的大型商业综合体： 阳光新业与西安北关村达成合作意向，将城中村的老旧商场进行改造，项目将改造成当地的一座大型商业综合体。 商业状况： 随着西安行政中心的北迁和大批国内外著名制造和生产企业财团的进驻，城北区域发展迅速，商业主要集中在凤城一路和凤城五路中间。,经开商圈,关键词：兴庆公园、批发市场 主要商业：华润万家、易初莲花超市，胡家庙综合批发市场、康复路批发市场、及轻工市场以及众多沿线分布的各类门面店。 商业状况： 借助近几年来城东区域的发展，城东商圈内的商业发展的有声有色。虽然较泉石其他成熟区域来说起步较晚，但较为理想的居住环境、和较为完善的生活配套以及便捷的交通路网
5、让区域的商业发展逐年攀高。城东商圈作为一个区域商圈，发展迅猛，前景看好。,城东商圈,钟楼商圈 门店平均租金约600元左右 小寨商圈 门店平均租金约350元左右 高新商圈 门店平均租金约300元左右 城西商圈 门店平均租金约150元左右 城北商圈 门店平均租金约150元左右 曲江商圈 门店平均租金约150元左右 城东商圈 门店平均租金约200元左右,钟楼、小寨商圈市场形成较早，商业繁华、市场成熟度高，东大街由于改造拆迁导致商铺位稀缺，钟楼商圈门店租金最高；城北商圈、高新商圈、曲江商圈真正形成时间晚，但有了高端商业的带动，起步很快，租金水平一路走高！城西商圈因特色不明显，业种散乱，业态定位较低，建
6、筑低矮破旧，聚集的单位及人口较多，拆迁难度较大，长期处于低租金状态。,商圈总汇,钟楼 以服务与中高档消费人群和国外旅游者为主要目标，通过引进全国知名品牌，形成以钟楼为核心商圈的百货店、专卖店、专业店高度集聚的时尚购物区。,钟楼商圈商业环境分析,20042020西安市商业网点发展规划指出 将城内以钟楼为核心打造成为 “以诚信服务、礼貌待客、文明经商为支撑的 【古城商业文化中心】”。 钟楼商圈作为西安城市中心级， 西北区域最具影响力的商圈占有举足轻重的作用， 目前西安市皇城复兴计划和整体改建步伐的推进，西安钟楼商圈将面临新的契机。,钟楼商圈背景分析,【钟楼商圈商业环境分析】,钟楼商圈作为古城商业文
7、化中心，目前以钟楼为核心，形成东大街西大街北大街南大街的全景式发展格局,钟楼商圈背景分析,东大街 东大街对传统商业网店设施进行改造，改造建设骡马市步行商业街、炭市街水产品一条街、尚朴路通讯产品一条街；在西安饭庄以东，端履门十字等处新建34个大型商业设施；继续完善开元商城、世纪金花、民生百货，西安饭庄，老孙家泡馍和在建的恒隆广场、苏宁广场、安同国际城等知名商业企业的服务功能，形成特色商业街，精品百货店，专业店、旅游纪念品商店和老字号餐饮店为主的西部第一商业繁华购物街区。,钟楼商圈商业环境分析,西大街 规划建设西大街商贸旅游商业街，新建56家大型综合性商贸设施为契机，带动西大街商业快速提升；巩固传
8、统老字号经营，改造城隍庙市场，新建西大街回坊清真食品商业一条街及其周边地区形成以传统食品和商品，民族餐饮，特色旅游纪念品为主，以珠宝饰品字画，古玩，雕刻，工艺品等为辅的风味美食区和特色购物区，建成具有浓郁民族旅游特色，接轨国际市场的旅游商贸商业街。,钟楼商圈商业环境分析,南大街 不断充实提高南大街现代高尚消费的商业氛围，在完善南大街百货店，专业店以及金融机构、商务会所、星级饭店服务特色优势的同时，在其周边地区形成以西式酒吧，咖啡屋，娱乐房、休闲吧为主体的休闲观光区。,钟楼商圈商业环境分析,北大街 进一步填补北大街商业设施，引入品牌商业企业进驻，在北大街中段和靠近钟楼地段新增34个有规模，有档次
9、的大型商业设施，使北大街成为体现西安现代商业文明消费场所的新亮点,钟楼商圈商业环境分析,钟楼商圈从商业气氛和发展格局上来讲有其发展的断后性，目前钟楼商圈“以钟楼为核心、东大街至大差市、西大街至桥梓口、北大街至北大街十字、南大街至南门”为钟楼商圈核心范围，其表现为南大街至南门全线飘红，西大街至桥梓口以西、北大街至北大街以北商气下降，而东大街至大差市以东略有下降，因其距离较近，仍属繁华商圈区域。,钟楼商圈小结,区域竞争分析,2,区域竞品分布 区域商业项目分析 区域写字楼项目分析 市场分析结论,区域商业、写字楼分布,区域商业分布,区域未运营商业分析,区域未运营商业分析,区域未运营商业分析,区域未运营
10、商业分析,区域未运营商业分析,区域未运营商业分析,区域未运营商业分析,区域未运营商业分析,区域未运营商业分析,区域运营商业分析,用统一收银扣点模式折算出平均租金,区域运营商业分析,区域运营商业分析,区域运营商业分析,区域运营商业分析,区域运营商业分析,1F:国际知名服装、精品服饰、名表、化妆品、珠宝等。 2F：时尚男装、女装、童装、运动服饰、家电、数码产品等。 拥有品牌有Dior、ONLY、周大福、GUCCI、雷达、BOSS、 Lee等,区域运营商业分析,区域运营商业分析,区域运营商业分析,区域运营商业分析,在售商业 销售价格：区域商业售价在10000-50000元/平米之间 面积区间：在30
11、-150平米之间 运营商业 租金：商业租金在260-550元/平米（此价格不包含门店价格，仅为正在招商项目总体平均租金） 物业费：约在8-12元之间 商业体量：区域商业均在1-4层之间，部分项目设有地下1层商业 商业业态：多以品牌服装店、银行以及餐饮娱乐为主,小结,2015年，目前城内商业项目较多，但缺乏高端品质产品，为本项目发展高端商业提供了机遇 城内多为传统百货形式的商业，且商业形式较为单一，缺少大型商业综合体，同时缺少可售商业。,区域写字楼分布,区域在售写字楼分析,区域在售写字楼分析,区域在售写字楼分析,区域运营写字楼分析,区域运营写字楼分析,区域运营写字楼分析,区域运营写字楼分析,区域
12、运营写字楼分析,区域运营写字楼分析,区域运营写字楼分析,区域运营写字楼分析,区域运营写字楼分析,小结,在售写字楼 销售价格：写字楼价格在7000元/左右 面积区间：在100-200平米之间 运营写字楼 租金：商业主流租金按档次可划分为30-40元/平米、75-100元/平米两种区间 物业费：在5-15元之间，个别可达到25元。 规划：区域写字楼3-5层左右，个别项目为纯写字楼,城内写字楼基本都已售罄，区域市场存量较少，但市场需求量仍显巨大；供小于需的市场状况对于项目价格提升及销量提升起着重要作用。,市场分析结论,商服物业2015市场大势良好前提下， 区域在售写字楼项目推量较少，需求旺盛，是为本
13、案机会 区域商业竞争明显，高端商业相对匮乏，本案机遇与挑战并存，寻求差异化、目的性消费高端商业业态成为关键。,项目属性,项目区位,项目位于西安市东大街东端东南角、东门内。 项目总建筑面积：约72000平米，共8层 分别为2号楼，3号楼组成。 负2层为停车场：600多车位， 负1-3层为商业，其中负一层地铁直接接入 4-6层暂定写字楼 其中-1层层高6.7米，1-2层层高4.5米，3层4.7米，4-6层层高3.3米,项目属性,素有“西安第一金街”之称的东大街, 整体规划改造、拆建整治后， 将建设成为文化底蕴深厚、建设风格独特、商业布局合理、基础设施完备的历史文化商业街区， 堪比北京的“王府井”和
14、上海的“南京路”的东大街 成为西安商业航母的龙头。,背景分析,在皇城复兴计划及东大街改造的宏观背景和前提下 城内商业必将面临新一轮商业变革 项目占据城内稀缺位置，能够顺乘东大街改造、延伸东大街商业空间，形成独立商业竞争力和吸引力。,背景分析,按照东大街的目前发展，商业主脉在钟楼东至解放路十字以西，东大街等，随着东大街目前整体改造，未来以全新商业文化为核心的西安最繁华的东大街将延续东大街解放路的人流和商业聚集，形成以开元”、“骡马市”、“炭市街”、“万达新天地”、“本项目”为路段节点为核心商业主体的“五点式”东大街新商业发展格局： 开 元：以百货为特色的西安市主体购物中心，将成为东大街商业的龙头
15、和西门户； 骡 马 市：以服装为主体的西安市特色购物街区，已经成为东大街商业重量级角色与地位； 炭 市 街：以水系列产品为主体的西安特色购物中心，已经成为东大街商业重要一级； 万达新天地：扼守东大街解放路核心全系复合商业聚集点，发展后的万达新天地将，将打破东大街人流阻隔， 将东大街人流和商业主脉向东延伸，成为东大街商业中心地位和人流枢纽中心 本 案：东大街商业龙头和东门户，本案将与庙街共同形成具有西安古城特色的仿古旅游商业中心,背景分析,在商圈角色扮演上，作为东大街商业的升级版，并在符合原有客源需求的前提下进行升级改造； 在商业角色扮演上，打造西安市顶级商业稀缺性消费产品，对项目形象进行拔高与
16、升级，形成西安市高端商业地标性项目。,基于西安商业市场、钟楼商圈、东大街和主要竞争对手综合分析，对于本项目，我司得出以下结论：,竞争分析,项目区位：东门里西南角，东大街改造重点项目 建筑特色：符合城内特色商业发展的明清建筑 区域配套：未来地铁6号线以及周边城市级配套完善，商业文化氛围浓厚 项目属性： 西安市政府“皇城复兴”宏伟计划中的开篇之作，又是东大街改造东起首个项目，顺城巷仿 古旅游商业街区的第一点，是集休闲、娱乐、餐饮、购物等多种功能为一体休闲文化商业项目。,项目核心问题界定,项目形象定位,西安高端商业品级制高点 西安现代高端商业名片 现代高端休闲方式名片,集高端商务酒店、世界名品、高端餐饮、全球顶级服装品牌等荟萃 一座领秀西安市现代高端商业名片 一座代言西安高端生活方式名片 大时代老城厢新西安 本案将高度塑造皇城复兴当代西安商业名片巅峰之作 这是西安的需要，这是钟楼商圈向东延伸的需要，更是本案最大价值利益的需要,城市复合商业功能 集商务办公、生活休闲、名品购物、商务餐饮于一体的高端商业综
