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1、第3章 租赁,企业会计准则第21号租赁,租赁,租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。,下列各项适用其他相关会计准则,（一）出租人以经营租赁方式租出的土地使用权和建筑物，适用企业会计准则第3号投资性房地产。 （二）电影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的许可使用协议，适用企业会计准则第6号无形资产。 （三）出租人因融资租赁形成的长期债权的减值，适用企业会计准则第22号金融工具确认和计量。,租赁的分类,承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。 租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。 融资租赁，是指实质上转移
2、了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。,融资租赁,符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁： （一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。 （二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。 （三）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。 （四）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。 （五）租赁资产性质特殊
3、，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。,最低租赁付款额,最低租赁付款额，是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。 承租人有购买租赁资产选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权的，购买价款应当计入最低租赁付款额。,其他概念,或有租金，是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、使用量、物价指数等）为依据计算的租金。 履约成本，是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。,最
4、低租赁收款额,最低租赁收款额，是指最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人的第三方对出租人担保的资产余值。,经营租赁,经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。,融资租赁中承租人的会计处理,在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。 承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值。 租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的开始日。,1）租赁开始日，承租人会计处理的会计分录,
5、借：固定资产融资租入固定资产（该日公允价值与最低租赁付款额现值的较小者初始直接费用）3183315 未确认融资费用（借贷方倒挤数） 831685 贷：长期应付款 应付融资租赁款（最低租赁付款额） 400500 银行存款（初始直接费用）1000,2）初始直接费用,借：固定资产融资租入固定资产 贷：银行存款 手续费、律师费、差旅费、印花税等，计入租入资产价值,3.未确认融资费用分摊的处理按实际利率法分摊,分摊率的确定： （1）以出租人的租赁内含利率为折现率将最低租赁付款额折现、且以该现值作为租赁资产入账价值的，应当将租赁内含利率作为未确认融资费用的分摊率。 （2）以合同规定利率为折现率将最低租赁付
6、款额折现，且以该现值作为租赁资产入账价值的，应当将合同规定利率作为未确认融资费用的分摊率。 （3）以银行同期贷款利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租赁资产入账价值的，应当将银行同期贷款利率作为未确认融资费用的分摊率。 （4）以租赁资产公允价值为入账价值，应当重新计算分摊率。该分摊率是使最低租赁付款额的现值等于租赁资产公允价值的折现率。,会计处理,借：长期应付款应付融资租赁款 贷：银行存款 借：财务费用 贷：未确认融资费用,4.租赁资产折旧的计提,应提折旧总额的确定： 存在担保余值的：应提折旧总额融资租入固定资产入账价值担保余值 不存在担保余值的：应提折旧总额融资租入固定资产入账价
7、值,履约成本的会计处理履约成本发生时通常直接计入当期损益,借：管理费用等 贷：银行存款,或有租金的会计处理在实际发生时确认为当期损益,或有租金以销售百分比、使用量等为依据计算的： 借：销售费用 贷：银行存款 或有租金以物价指数为依据计算的： 借：财务费用 贷：银行存款,5.租赁期满时的会计处理,（1）返还租赁资产 存在承租人担保余值： 借：累计折旧 长期应付款应付融资租赁款 贷：固定资产融资租入固定资产 不存在承租人担保余值： 借：累计折旧 贷：固定资产融资租入固定资产,（2）优惠续租租赁资产,如果承租人行使优惠续租选择权：视同该项租赁一直存在而作出相应的账务处理。 如果租赁期届满时承租人没有
8、续租支付的违约金 借：营业外支出 贷：银行存款,（3）留购租赁资产,支付购买价款时： 借：长期应付款应付融资租赁款 贷：银行存款 结转固定资产所有权： 借：固定资产生产用固定资产 贷：固定资产融资租入固定资产,融资租赁中出租人的会计处理,在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。,1.租赁期开始日,（1）应收融资租赁款的入账价值最低租赁收款额+初始直接费用 （2）未实现融资收益的计算 未实现融资收益(最低租赁收款额初始直接费用未担保
9、余值)(最低租赁收款额的现值初始直接费用的现值未担保余值的现值),租赁开始日，出租人会计处理的会计分录,借：长期应收款 -应收融资租赁款（最低租赁收款额初始直接费用）402500 贷：融资租赁资产（账面价值）350000 未实现融资收益 （借贷方倒挤数） 50500 银行存款（初始直接费用） 2000,（3）会计处理,借：长期应收款(最低租赁收款额初始直接费用) 未担保余值 营业外支出(融资租赁资产公允价值小于账面价值的差额) 贷：融资租赁资产(原账面价值) 银行存款(初始直接费用) 营业外收入(融资租赁资产公允价值大于账面价值的差额) 未实现融资收益,2未实现融资收益分配的会计处理,（1）分
10、配方法按实际利率法分配 未实现融资收益每一期的摊销额租赁投资净额的期初余额租赁内含利率,（2）会计处理,按收到的租金： 借：银行存款 贷：长期应收款 按当期应确认的融资收入金额： 借：未实现融资收益 贷：租赁收入,3应收融资租赁款坏账准备的计提,出租人只需对应收融资租赁款减去未实现融资收益的差额部分（在金额上等于本金的部分）合理计提坏账准备，而不是对应收融资租赁款全额计提坏账准备。 对应收融资租赁款计提坏账准备的会计处理与应收账款计提坏账准备的会计处理相同。,4未担保余值发生变动的会计处理,（1）期末 未担保余值的预计可收回金额低于其账面价值的差额 借：资产减值损失 贷：未担保余值减值准备 将
11、减值金额与由此产生的租赁投资净额的减少额的差额 借：未实现融资收益 贷：资产减值损失,（2）已确认损失的未担保余值得以恢复的,按未担保余值恢复的金额 借：未担保余值减值准备 贷：资产减值损失 原减值额与由此产生的租赁投资净额的增加额的差额 借：资产减值损失 贷：未实现融资收益,5或有租金的会计处理,出租人对或有租金应在实际发生时确认为当期收入 借：应收账款 贷：租赁收入,6租赁期满时的会计处理,（1）收回租赁资产 存在担保余值（长期应收款有余额），不存在未担保余值（未担保余值无余额） 借：融资租赁资产 贷：长期应收款 应向承租人收取的价值损失补偿金： 借：其他应收款 贷：营业外收入,存在担保余
12、值，也存在未担保余值,借：融资租赁资产 贷：长期应收款 未担保余值 应向承租人收取的价值损失补偿金： 借：其他应收款 贷：营业外收入,不存在担保余值，但存在未担保余值,借：融资租赁资产 贷：未担保余值,不存在担保余值，也不存在未担保余值,不做会计处理，只需做备查登记,（2）优惠续租租赁资产,如果承租人行使优惠续租选择权则视同该项租赁一直存在而做出相应的会计处理 如果租赁期届满时承租人没有续租承租人返还资产的会计处理同上述（1）收回租赁资产的会计处理。,（3）留购租赁资产,收到购买价款时 借：银行存款 贷：长期应收款 如存在未担保余值 借：营业外支出 贷：未担保余值,售后租回交易,1）售后租回交
13、易形成融资租赁 卖方(承租人)出售资产时，不确认收益。 未实现售后租回损益售价-资产账面价值 未实现售后租回损益的分摊：按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，即按与该项租赁资产所采用的折旧率相同的比例进行分摊，调整各期的折旧费用。,（2）售后租回交易形成经营租赁,有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，销售的 商品按照售价确认收入，并按照账面价值结转成本。销售的固定资产按照售价和固定资产账面价值之间差额确认营业外支出。 没有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的： 售价低于公允价值的，应确认当期损益，如果损失将由低于市价的未来租赁付款额补偿的，应将其递延，并按租赁付款比例分摊于预计的
14、资产使用期限内。 售价高于公允价值的，其高出公允价值的部分应予递延，并在预计的资产使用期限内摊销。售后租回资产公允价值与账面价值的差额确认为当期损益。,1.出售资产,借：累计折旧 固定资产减值准备 固定资产清理 贷：固定资产,（2）收到出售资产价款时,借：银行存款 贷：固定资产清理 （贷或借）：递延收益未实现售后租回损益,2.租回资产,（1）租回资产形成一项融资租赁 租回资产时： 借：固定资产融资租入固定资产 未确认融资费用 贷：长期应付款应付融资租赁款,租回资产以后各期：,支付租金： 借：长期应付款应付融资租赁款 贷：银行存款 分摊未确认融资费用： 借：财务费用 贷：未确认融资费用 计提折旧： 借：管理费用或制造费用等 贷：累计折旧 分摊未实现售后租回损益： 借（或贷）：递延收益未实现售后租回损益 贷（或借）：管理费用或制造费用等,（2）租回资产形成一项经营租赁,租回资产时不用账务处理，只需作备查登记。 租回资产以后各期 支付租金时： 借：管理费用或制造费用等 贷：银行存款 分摊未实现售后租回损益： 借（或贷）：递延收益未实现售后租回损益 贷（或借）：管理费用或制造费用等,布置作业三,
