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1、 H意星城物业管理投标文件江苏L业物业管理有限公司2006年5月目 录前言投标人概况及投标报价表投标人函授权委托书第一章 投标人简介第二章 对项目的认识、管理服务定位，管理服务目标及整体设想第三章 组织架构、人员配备、培训及管理第四章 拟采取的管理方式、工作计划及物资配备计划第五章 管理服务体系第六章 企业内部管理规章制度、公众制度和质量表单、第七章 前期管理服务、接管验收管理及入住管理方案第八章 日常管理服务方案、服务质量标准及其措施第九章 管理服务重点、难点及其措施第十章 物业挡案资料管理第十一章 物业管理费用测算及投标报价第十二章 构筑和谐社区和便民服务第十三章 投标人、项目负责人资格证
2、明材料前 言首先，十分荣幸能参与H意星城项目的前期物业管理服务投标工作。我公司将以专业的管理实力，结合H意星城项目的实际现状，对H意星城项目的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我们将以L业物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借我公司积聚的充足的具有长期丰富物业管理经验的专业人才，为H意星城的业主创造一个和谐而优美的居住环境，提升H意星城的物业价值，并使H意星城成为一个知名的高档综合物业管理品牌。本投标书是根据贵方提供的H意星城前期物业管理服务招标文件要求，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服
3、务投标书。我方同意一旦中标，投标书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。再次感谢南京H意地产开发有限公司给予我们这次机会。公司名称：江苏L业物业管理有限公司注册（通讯）地址：南京市x区水秀花园11-15号联系电话：8x0传真电话：8x0邮政编码：2x1附件一：投标人概况及投标报价表投标人（章）投标项目 H意星城企业资质等级三级资质证书编号苏物业宁字第3471号投标人总建筑面积： 153423.6M2 管理物业暂无规模及业绩一、前期费用报价1、物业管理开办费 100，000 元2、前期介入服务费 150，000 元二、物业管理公共服务
4、费收费标准报价小高层物业管理公共服务费 1.5 元/平方米.月商业物业管理公共服务费 1.5 元/平方米.月三、机动车及非机动车停车服务费收费标准报价2、室内专用车位 80 元/辆.月3、室内共用车位 280 元/辆.月附件二：投标人函致：南京H意地产开发有限公司1、 根据已收到的H意星城住宅小区前期物业管理招标文件，按照招投标管理的有关规定，我公司经考察小区现场和研究招标文件后，承诺该小区的物业管理费按投标人概况及投标报价表中的费用收取，按照投标文件的要求负责小区的物业管理工作，我们承诺：在合同条款约定的范围内不向贵公司增加任何费用，不提高小区物业管理费的标准。2、 我们遵守招标文件的一切要
5、求。3、 如果贵公司接受我们的投标，我们保证在接到中标通知书后介入H意星城项目的前期物业管理准备工作。小区竣工前两个月，保证有关物业管理人员进场接收、验交、管理。4、 我们同意严格遵守本投标文件的各项承诺，并随时接受询标。5、 在合同协议书正式签署生效之前，本投标文件连同贵公司的中标通知书将构成我们双方之间共同遵守的文件，对双方具有约束力。6、 我们理解，贵公司不一定接受最低标价的投标或贵公司接到的其他任何投标。同时也理解，贵公司不负担我们的任何投标费用。7、 我单位承诺本招标文件限定的投标时间不影响我们的正常投标。江苏L业物业管理服务有限公司2006年5月1日附件三：授权委托书授权委托书本授
6、权委托书声明：我 X （姓名）系 江苏L业物业管理有限公司 （投标单位）的法定代表人， 现授权 江苏L业物业管理有限公司 （单位名称） X （姓名）为我的委托人，以本公司的名义参加H意星城前期物业管理的投标。授权委托人所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均予以承认。授权委托人无转委托权，物此委托。授权委托人： X 性别： 女 年龄： 31 单位（盖章）： 部门： 客服部 职务： 主管 投标单位（盖法人章） 法人代表人： 第一章：投标人简介江苏L业物业管理有限公司是一家专业从事物业管理及其相关配套业务的物业管理企业，公司由从事多年房地产开发建设和物业管理的业界精英共同创建，麾下拥有一支立
7、志于从事物业管理事业的精干团队, 公司于2006年1月18日正式成立，注册资金为200万人民币,具有三级物业管理资质，公司法人代表是X先生。作为一家年轻的企业,江苏L业物业管理有限公司坚持高起点、高标准的原则，立志通过规范化、标准化、制度化、流程化的管理，通过运用现代管理科学和先进技术, 达到一流管理、一流形象、一流效益。我们倡导“1、2、3的服务模式”，即:“1”个结果： 服务圆满，业主满意。“2”个必须： 必须带走业主的烦恼烦恼到零点; 必须留下L业的真诚真诚到永远; “3”个不漏： 一个不漏地记录业主反映的问题；一个不漏地处理业主反映的问题；一个不漏地复审问题的处理结果。我们注重将物业的
8、整体管理溶入服务之中，注重理性管理与感服务二者相结合，在具体的项目管理上将引进一站式管理模式,即从业主的需求提供服务业主满意的全新流程式服务理念,同时更加关注业主的满意度就是本公司追求的最根本所在。江苏L业物业管理有限公司坚持“以客户为中心”的服务宗旨，强调从细节以及服务着手，本着“以人为本，贴近业主，关注业主现实与潜在需求”的人性化服务原则，追求四个“最”最舒适、最便利、最亲情和最顺畅的沟通，力求将管理服务工作的每一个细节做到尽善尽美，使业主生活无忧无虑，开心每一天。 我们的质量方针是客户为尊、诚信为本、持续改进、精益求精。我们的管理理念是坚持服务的创新，通过主动、专注、高效、精细的专业化服
9、务,用心创造价值。我们的服务目标是使业主房产保值增值、为开发商提升品牌形象、为社会创造效益。我们的服务理念是一切为了您满意。展望未来,江苏L业物业管理有限公司将始终坚持“一切为了您满意” 的服务理念，不断的超越自我、精益求精、追求卓越，坚持走服务创新和规范发展之路，为提高物业管理服务水平而不懈追求!第二章 对项目的认识、管理服务定位、管理服务目标及整体设想一、对项目的认识和管理服务定位H意星城项目是南京H意地产开发有限公司继枫丹白露城市花园、皇册家园之后即将在城东开发的又一大型住宅小区,小区位于南京市白下区杨庄石杨路，规划建设22栋小高层，1所幼儿园，1所会所及局部商业裙房。总建筑面积：153
10、423.6万,地上部分建筑面积：117335，地下部分建筑面积：36088.6，商业面积为1031。小区分二期建设，首期建设8幢小高层，面积为43150.73，一层商业裙房，面积为697.3, 地下车库机动车位85个, 面积为5170.88, 竣工时间预计为2007年10月31日，交付时间为2007年11月31日。二期建设面积为小高层70600.27, 地下车库机动车位510个，面积30917.72, 竣工时间预计为2008年9月31日，交付时间约为2008年10月31日。整个建筑规划为院落围合式布局，新颖流畅，建筑立面简洁、典雅。为使日后的管理服务工作更加贴近H意星城项目的实际情况，我们数次
11、赴现场调研，了解的基本情况如下：小区为小高层建筑，主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对较多，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂。物业管理企业的管理方式，方可应付自如？该项目为分期开发，从入伙期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（配套工程收尾及二期施工）同时并存，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。作为一家重视品质的地产公司，H意地产十分注重物业管理公司的管理和服务水平，未来物业管理工作必须以实现业主满意、开发商满意、社会满意为终极目的。根据我们的研究分析,未来的业主以白领阶层的首次置业者及来宁工作多年的新南京人为主。其特点是：1、H意
12、星城未来的业主多为白领及具有一定学历的新南京人，素质相对较高，对物业管理的期望值也较高，其特殊的人员结构必将为小区带来更清新的时代气息、衍生更现代的居住理念，因此要求物业管理企业实现管理方式和管理手段的现代化。2、H意星城业主基本属于中层收入阶层，物业管理企业所提供的服务产品也应是质价相符的，不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。二、 管理服务目标构建“文化社区”根据我们的调研结果显示：H意星城项目应是“文化入”的居所，“文化人”重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。我们提出构建“文化社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文
13、化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的整体设想是：1、倡导“全员参与”的管理文化在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放
14、管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。创造全员参与的管理文化。2、推广“平等互动”的服务文化服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。服务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。3、营建“和睦亲善”的社区文化社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以
