《(2020年)可行性报告某市番禺区龙歧地块投资可行性分析》由会员分享,可在线阅读,更多相关《(2020年)可行性报告某市番禺区龙歧地块投资可行性分析(11页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、番禺区龙歧地块投资可行性分析恒昌地产研究部 前言 2003年12月2日,番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告,公开挂牌出让五宗国有土地使用权,竞价日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点:第一,地价提升;第二,教育配套设施由政府统一配置;第三,拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从2003年起重点开发市桥南区,并把南区定位为“具有南国水乡特色,融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区,以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析,粗鄙之处请行家指正。 本次分析主要分为
2、:基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五个部分。 一、基础分析 1.地块背景资料 2.区位分析 1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工,阻碍南区社会发展的交通问题得到缓解,规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行,令市民可充分享受市桥城区的生活环境,使该区域的城市化进程加快。 2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域,番禺的“高等学府”基本上都在该区域范围内,教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙”,这使该区域住宅的吸引力有较大提升。 3)该区域近两年发展快速,生活氛围日渐成熟,大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用,辖区内的楼盘
3、以大型项目或别墅项目为主,而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准,使该区域的生活设施和住宅配套日益完善,促使该区域成为番禺未来居住中心区。 4)目前项目周边的公共配套尚未完善,除中小学和一些中小型商铺外,其他方面的配套有待改善,特别是公共交通、市场、医院等方面。 二、市场分析 1.区域住宅市场分析 1)供应量:以旧盘新货为主 由表2可以看出,南区及沙湾的楼盘的供应情况可分为两大部分,一部分为一、两年前的产品,现剩余少量尾货在售,另一部分为大型楼盘的新组团。 单从市场供应角度分析,估计现时该区域一手住宅的总供应量约为1500套。 2)产品: 大盘大户型占主导 现时该区域市场上以小高层和多层两种住宅
4、为主,高层住宅的供应量较少,而且番禺的别墅也较集中于该区域,因此住宅小区的密度较低,楼盘占地面积和建设规模较大,多在740万平方米。 楼盘建设较有特色,如番奥以运动为主题、海伦堡和御院以欧洲水景为主题,内部依靠造景能形成较好的社区人文环境,使该区域的整体素质得到提升。 住宅户型偏大,100平方米以上的单位占六成;以100120平方米的3房为主,约占五成;其次是2房和4房单位,这反映出客户在该区域购房是以自住为主。 资料来源:珠江恒昌代理三部实地调查 注:上述数据以户型的面积为量化标准 3)价格: 高低两极明显,中档盘少 南区及沙湾现时在售的一手住宅,单价集中在20002500元/m2的范围内,
5、总价集中在2030万元的范围内,分别约占三成。 该区域的楼价两极分化明显,单价最低低于1600元/m2,最高价高于3500元/m2 ,相差超过2000元/m2,例如御院和华荟南景园、番奥和朗陶居,都是相隔一条马路但均价却拉差1000元/m2,使同户型住宅的总价相差1020万,令该区域集中了大量高端和低端的客户。 2.目标住宅市场分析 本区域住宅目标市场分为二类: 第一类为高质素楼盘目标客户:客源分布区域广,包括本区域及市桥、周边各镇等地区的中、高收入人群,他们对住宅质素要求高,对价格考虑少,住宅消费潜力大。可接受楼价在2800元以上,对户型需求则从两房到四房均有一定比例。 第二类为低价楼盘目标
6、客户:客源主要集中在本区域,主要考虑价格优惠,对户型需求偏小。 三、项目定位分析 优劣势分析 s优势: 享有河涌绿化带资源,周边环境良好;位处重点发展区域南区;周边生活配套规划前景好,教育资源丰富;邻近旧区,四周均有40米或50米的规划路,交通方便。 w劣势: 南郊偏西方向,存在一定区域门槛;现时交通不便,生活配套设施未完善;四周规划主干道造成噪音污染;河涌绿化带横穿地块,影响规划布局;项目规模小。 o机会:南区规划建设全面铺开,有力促进房地产开发;南郊居住气氛日益浓厚,置业前景理想;区域存在中档楼盘缺口。 t威胁:御苑、番奥、金沙湾等大型成熟楼盘存量较大,阻碍项目发展;南郊尚有较多待开发土地
7、,竞争激烈,而本次拍卖北斗大桥地块规模大、成本相对较低,对项目构成直接威胁;项目地价成本高,利润空间不大。 市场定位 根据上述SWOT分析,项目应以自身规模及河涌绿化带为基本立足点,从弥补区域中档市场空白点,寻求楼盘差异化出发,确立项目市场定位。 产品定位:中偏高档的生态、高尚精品社区;住宅类型以六层、九层洋房为主,并可利用良好景观资源配置少量叠层别墅;户型以二房、三房为主,主力户型面积75平方米110平方米,充分考虑小二房、小三房配置。 消费者定位:本区、市桥及周边各镇有稳定收入的中产阶层买家为主,户型要求实用,楼盘质素、品味要求高。 价格定位: 六层洋房均价2600元/M2,九层电梯洋房均
8、价2900元/M2,又叠层别墅均价3500元/M2,洋房总价主要控制在2530万元之间(市场空白点),别墅总价控制在60万元左右。 形象定位: 中产者的高尚社区城市中心水岸家园 四、成本效益分析 1.项目方案建议 项目建议由10%叠层别墅、50%多层住宅、40%高层住宅组成。地上建筑面积为92065平方米,设置1层地下室,面积为10000平方米。配置2500平方米会所面积(含规划指定的公建配套)。车库分别设在地下室和地面空地,共24300平方米。 项目由2004年1月(假设时间)开始进入筹建阶段,2004年7月2006年6月为工程建设阶段,预计在2005年1月开始预售。 注:1)、利用河涌绿化
9、带建设小部分别墅,可增加项目经济效益; 2)、考虑电梯洋房为大势趋向,因此后建建议以九层电梯洋房为主,且可节约用地营造绿化空间,提升楼盘档次; 3)、设置一定规模的主题会所,增加项目附加值。 2.项目成本及效益分析 成本估算: 根据初步估算,项目开发所需投入成本约为21871万元,其中竞买土地的支出占总成本的32.87以上,土地成本明显提高。为营造项目质素,园林绿化及广场成本应适当增加,因此红线内外工程费适当增加,但对项目总体成本影响不大。 项目销售总收入约3.1亿(不包括会所经营收入和车位的租金收入)。多层洋房均价为2600元/平方米,九层洋房均价为2900元/平方米,后者均价高300元,其
10、一为电梯房,其二为后期销售,因地价拍卖成本提高,估计后期楼价会逐步提升。 效益分析: 项目在前述建议的开发方案与售价的前提下,税前、税后的资本收益率尚属理想,在扣除所得税、贷款利息后利润约为3328万元。 3.盈亏平衡分析/敏感性分析 1)忽略售价变动因素,且考虑销售率为90的情况下,当地价为8780万元时,资本收益率等于零,投资刚好保本。 2)忽略地价、建筑成本变动因素及车位、商铺售价变化,只考虑洋房均价的变化,当六层洋房均价为2600元,九层洋房均价为2900元时,销售率为82.6%时,资本收益率为零,盈亏平衡。当洋房均价下降200元,销售率为90%时,项目勉强保持盈利,具备一定抗风险的能
11、力,但抗击力较弱,特别是目前地价尚有可能提升。(盈亏平衡分析表略) 五、结论及思考 结论 总结以上分析,按目前6980万元拍卖底价,该地块进行住宅开发存在一定利润空间,但抗击风险能力不高,因此,地价不宜再大辐提升,最好能控制在10%的升辐范围,以减少投资风险、增加利润空间。同时提高项目质素,创造差异性产品,提升项目价值,是发展商能获取更多利润的最佳方法。 思考 纵观本次分析并结合土地拍卖的经济效果得出以下几点: 首先,本次土地拍卖价较之前大辐提升,说明在众多利好政策的支持下,番禺土地已明显增值。地价成本提高,为创造更多利润空间,必然要求发展商提升楼盘质素,增加楼盘附加值,而楼价随之上升是必然趋势。 其次,土地拍卖提高了房地产开发的门槛,对于实力较弱的发展商难以单独开发,加快他们被市场淘汰的速度;但对于一些有丰富实操经验、系统管理手段和充足资金的大型发展商,如果能够合理控制成本是可以获得一定利润,这也促成了房地产开发向更高更强的领域发展。 另外,实行土地拍卖后,进一步加大市场对项目的发言权,并使发展商利润与他们的市场触觉直接挂钩。 客观而言,这次土地拍卖活动使番禺房地产的开发向市场化、规范化迈进一大步。