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1、武汉市江汉区中电尊荣国际项目可 行 性 论 证 报 告天虹商场拓展部二零零八年十月目 录第一部分：城市概况1一、基本情况1（一）地理位置1（二）面积人口1（三）行政区划2（四）交通条件3（五）区域性质4二、经济环境4（一）武汉主要指标分析4（二）武汉“三镇”指标对比8（三）武汉与中部省会城市指标对比8（四）武汉与天虹已开店异地城市指标对比9三、城市规划9（一）中部崛起战略9（二）“两型社会”试验区10（三）城市总体规划10（四）地铁规划12四、战略地位13第二部分：商业分析14一、商业发展历程14二、主要大型零售企业概况14（一）本土企业14（二）外来企业17（三）企业竞争18（四）销售业绩2
2、0三、商业格局21四、商业圈分析22五、商业网点规划25第三部分：选址条件25一、项目概况25二、交通环境26（一）小车行驶路线27（二）公交站点及线路27（三）人车流量28三、租金调查29（一）周边商铺租金29（二）大型商业物业租金29（三）餐饮类租金30四、竞争环境30（一）关键竞争对手30（二）潜在竞争对手32五、招商难易度评估32（一）品牌重复度32（二）招商人员访谈36六、项目销售额预测37七、项目优劣势分析39第四部分：战略布局40第五部分：结论41附件：武汉市大型商业网点基本情况42第一部分：城市概况一、基本情况（一）地理位置武汉位于中国腹地中心、南北分界线长江的中游、长江与汉江
3、交汇处。武汉与天虹已开店、待开店区域代表城市区位关系图武汉区位优势明显，与邻省的长沙、南昌、合肥铁路交通距离约360公里；与郑州铁路交通距离约530公里；与杭州航空距离约650公里、铁路交通距离约1000公里；与广州航空距离约870公里、铁路交通距离约1060公里；与成都航空距离约1040公里、铁路交通距离约1370公里。（二）面积人口武汉属全国特大城市，土地总面积8494平方公里。2007年年末常住人口891万，户籍人口829万，其中城区面积3963.5平方公里，常住人口560万，户籍人口478万。2007年主要直辖市与副省级城市人口列表城市名称级 别直属单位全市常住人口全市户籍人口市区总人
4、口重庆直辖市中央2816万955万北京直辖市中央1633万1213万996.7万（常住）杭州副省级浙江786.2万672.4万418.2万成都副省级四川1258万1112.3万497.2万青岛副省级山东757.99万277.6万天津直辖市中央1115万959.1万西安副省级陕西830.5万764.3万535.2万宁波副省级浙江891万564.6万215.3万武汉副省级湖北891万828.8万559.9万（常住）济南副省级山东720.5万604.9万351.1万广州副省级广东1004.6万623.2万南京副省级江苏741.3万617.2万524.6万上海直辖市中央1858万1378.9万深圳副省
5、级广东861.6万212.4万厦门副省级福建243万 167.2万备注：人口数据来源于各城市2007年统计公报。（三）行政区划武汉现辖13区、3 个国家级开发区，其中主城区俗称汉口、汉阳、武昌“三镇”，辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山、青山七区。为便于阅读，下文简要介绍“三镇”发展的历史、由来与现状特征。武汉行政区划由于河道的天然阻隔，武汉形成三个相对独立的地域空间。“武昌”之名始于东汉末三国初，孙权为与刘备夺荆州，于公元221年将都城从建业（今南京）迁至鄂县，并更名“武昌”，取“以武治国而昌”之意。目前省委省政府、主要重点高校及大部分高新技术企业均位于“武昌”。“汉阳”之名始于隋朝，古时
6、“汉阳”位于汉水之北，公元606年改“汉津”为“汉阳”，取“山南水北为阳” 之意。清代以前，“汉阳”一直是长江中游重要的商船集散地，商贸与手工业发达，清末洋务运动时期，“汉阳”成为清政府重要的工业重镇，全国大部分兵舰、炮弹、火药、机车均产于“汉阳”，时至今日，“汉阳”依然以发展工业为主，城市建设相对落后，汉水后来改道，但“汉阳”之名一直沿用至今。“汉口”始于明代成化年间，汉水改道后，“汉口”与“汉阳”独立开来，“汉口”迅速成为新兴商埠，名声与发展速度远超“武昌”、“汉阳”。明末清初，“汉口”与河南朱仙镇、广东佛山镇、江西景德镇并称全国四大名镇。目前，“汉口”的武汉港已成为国内内河最大港口，“汉
7、口”也发展成为武汉商业集中度与商业活跃度最高的区域。1927年初，汪精卫国民政府将“武昌”与“汉口”(辖“汉阳”县)两市合并作为首都，定名武汉。（四）交通条件公路：武汉拥有连接南北的公路交通网络。国道107、316、318、106贯通武汉，京珠、沪蓉、汉十、宜黄等高速公路在武汉交汇，可通往南京、合肥、长沙、郑州等周边城市。铁路：武汉位于京广铁路、汉丹铁路、长荆铁路、武九铁路、武麻铁路交汇处，是全国重要的铁路枢纽。武汉设有全国18个铁路局（集团）之一的武汉铁路局，火车站有武昌火车站、汉口火车站和在建的武汉火车站，正建的武汉至广州、武汉至上海高速铁路将于2010年年内通车，届时武汉至合肥仅需2小时
8、，至广州仅需4小时，至上海仅需6小时。航空：武汉天河国际机场是中部六省客运量最大的航空港。水路：武汉位于长江与汉江交汇处，水运便利，武汉港是国内最大的内陆港，上游至重庆、下游至上海，货轮、定班客轮往返频繁。轨道：2004年武汉轻轨1号线通车，武汉成为继北京、天津、上海、广州、深圳、南京之后国内第7、中部最早拥有轨道交通的城市。目前在建的线路有地铁2号线及4号线一期工程预计2010年建成通车。此外，横穿长江的水底隧道将于2008年年底通车。（五）区域性质武汉是湖北省省会，华中地区经济、科技、教育与文化中心。科教基地：武汉是国家重要的科教基地，科教综合实力居全国大城市第三位。拥有各类高校52所，7
9、0万在校大学生；各类科研机构106所，国家实验室1个，国家级重点实验室13个；“中国光谷”所在地武汉东湖经济技术开发区是国内第二大智力密集区，在光电通讯、生物工程、激光、微电子技术和新型材料等领域科技开发实力处于国内领先地位。工业基地：武汉是国内重要的工业基地。拥有钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工、环保、烟草及食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业。文化旅游：武汉是“历史文化名城”，自然人文景观丰富，楚文化底蕴深厚。代表性景点有黄鹤楼、国家级东湖风景区、归元禅寺、古琴台、辛亥首义军政府地址等。武汉地理区位优势明显、外部交通环境优越，人力资源丰富、文化底蕴深厚，人口总量大
10、、城市经济发展基础雄厚。进驻武汉市场可衔接南北、承接东西，有助于推动我司在全国的战略布局。二、经济环境备注：本章节引用数据均来源于各市、区历年统计年鉴与统计公报（一）武汉主要指标分析1、人口年龄结构2007年武汉市户籍人口年龄结构年 龄0-17岁18-34岁35-59岁60岁以上合 计人口数量123.4万279.2万315.9万109.7万828.8万百分比14.90%33.70%38.10%13.20%100%武汉拥有大量年轻消费群体，1834岁的年轻人口279.2万，约占全部总人口的33.7%，平均每三个武汉人中，即有一个年轻人。在年轻人群中，70万的在校大学生是一个独特的消费群体。大学生
11、追求时尚，消费意识超前，消费观念易于引导，其消费需求将成为未来家庭消费的风向标。武汉年轻消费群体市场发展潜力较大。2、地区生产总值2001年2007年武汉地区生产总值与人均地区生产总值指标名称2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年地区生产总值（亿元）1335.41467.81622.21882.22238.22590.83141.9同期增长10.7%9.9%10.5%16.0%18.9%15.8%21.3%人均地区生产总值（元）16515179711956923148262792989935500同期增长9.5%8.8%8.9%18.3%13.5%13.8%18
12、.7%过去五年，武汉经济实现跨越式发展。生产总值与人均生产总值持续快速增长，其中2007年国民生产总值基本实现比2003年翻一番，人均国民生产总值比2002年翻一番。武汉市“十一五”规划指出，到2010年，生产总值将达到4200亿元，人均生产总值突破5000美元。3、社会消费品零售总额2001年2007年武汉社会消费品零售总额与人均社会消费品零售总额指标名称2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年社会消费品零售总额（亿元）711.2798.6885.7996.21128.61293.31518.3同期增长13.1%12.3%10.9%12.5%13.3%14.6%
13、17.4%年末户籍人口（万）758.2768.1781.2785.9801.4818.8828.8人均社会消费品零售总额（元）9380.110397.111337.712675.914082.915795.118332.5同期增长11.8%10.8%9.0%11.8%11.1%12.2%16.1%2003年以来，武汉社会消费品零售总额与人均社会消费品零售总额一直处于稳步上升阶段。2007年社会消费品零售总额基本实现比2002年翻一番，人均社会消费品零售总额基本实现比2001年翻一番。武汉市“十一五”规划指出，到2010年，社会消费品零售总额将达到1900亿元，未来三年，武汉每年将有约150亿元
14、的社会消费品零售总额增值，消费品市场发展前景乐观。2007年武汉市社会消费品零售总额分类构成指 标2007年（亿元）同期增长社会消费品零售总额1518.317.4%1、按行业分：批发零售业1278.218.8%其中限额以上531.627.3%住宿餐饮业201.213.6%其他38.9-4.0%2、限额以上批发零售业按业态分：百货133.720.6%超市162.116.9%专业店133.414.1%专卖店87.2134.2%便利店15.320.3%由上表可以看出，超市市场规模最大，百货、专业店其次；专卖店增速最快，百货其次，但百货增速依然超过社会消费零售总额的增长，市场发展前景乐观。4、城镇居民人均可支配收入与消费性支出2001年200
