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1、此报告仅供客户内部使用。未经CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制,1,易居中国 中国房产信息集团 China Real Estate Information Corporation 2012.02,合肥华东国际汽车城项目战略定位,地块南侧,地块东侧,地块北侧,地块现状,地块现状： 地块较平整，整体呈梯形，较规整；距离合肥市中心较远。 地块四至： 东侧紧邻东风大道 南侧紧邻铁路线 北侧为规划地块 西侧为大彭路,项目认知,项目认知：地块平整，规模较大，商业属性，低价优势，持有比例较高,项目地块,华东国际建材中心,安徽水利水电职业技术学院,安徽 义乌 城,龙塘 开发区,合肥东城物流
2、中心,宝翠园,青年小区,永辉华东物流园,幸福家园小区,绕城高速入口,肥东火车站,红星美凯龙汽车广场,裕隆农机大市场,华夏旅游学校,裕溪路,沪陕高速,商贸物流园,东风大道,图例,主干道,高 速,支干道,铁 路,项目周边资源图,东风大道,幸福家园三期,在建项目,项目认知,项目地块,项目认知,项目认知,优势分析： 项目规模较大，有一定规模优势 交通便利，通达性强 土地价格的优势（50万/亩）,劣势分析： 目前周边环境较嘈杂，在建项目较多 项目持有率较高（40%） 周边商业配套匮乏,在现有状况下，项目采用那种汽车城模式？,如何利用土地价格优势，在高持有率情况下实现资金流运作？,如何利用项目规模效应，合
3、理配备项目的各产品比例实现共赢？,整体思路,Part1 项目概念定位 Part2 项目整体定位 Part3 项目整体规划建议 Part4 发展及营销策略建议 Part5 项目财务测算,PART 1 项目概念定位,合肥汽车市场现状,客户访谈,项目定位,定位验证,合肥汽车市场现状,合肥汽车模式分析：合肥成规模的汽车市场较多，多分布在市区及交通便利主干道旁,合肥汽车市场现状,合肥汽车模式分析：合肥汽车市场分汽车交易市场和汽配市场；规模较大且较成熟的为安徽国际汽车城和包河汽车广场,合肥汽车市场现状,功能分析：目前合肥各汽车市场侧重销售和售后服务功能，经营形式相对单一，功能较简单,合肥汽车市场现有模式：
4、4S店+汽配+汽修,合肥汽车市场现状,辐射区域特征： 核心辐射区基本以项目本区为主，二层辐射区以周边区域为主 目前合肥各汽车市场均对合肥全市有所交叉辐射，争夺和竞争激烈 项目规模和功能是决定其辐射范围主要因素之一,辐射区特征分析：各汽车市场核心辐射区域以本区域为主，规模较大的辐射范围较广；功能的类似导致激烈的竞争,周边围区域,合肥市,安徽省,包河区,合肥南部地区,合肥市、安徽,周边区域,合肥西部区域,包河区,合肥南部区域,合肥市,合肥西部区域,合肥市,合肥东部及南部区域,合肥市,合肥北部及西部区域,合肥市,核心圈层,二级圈层,三级圈层,图例,合肥市,合肥市,合肥汽车市场现状,需求敏感因素： 共
5、同因素：就近原则，注重交通的便捷性和距离 低端客户：注重价格，看中性价比，对品牌的要求较低，占据市场较大 中端客户：对品牌有一定的要求，对价格的承受能力较高，因此选择范围更广，对品牌较多的汽车市场较关注，市场比重较大 高端客户：则看重的品牌和品质，对价格的敏感性较低，关注有管段品牌的汽车市场，市场比重较小,客户需求分析：功能的相似性导致客户就近原则较强，市场以中低端客户需求为主，少量高端需求。各层次的客户对品牌和价格侧重度不同；层次越低对价格敏感性越高，对品牌的关注性越低,类型：企业老总、顶级富豪级别； 购车：注重汽车品牌，讲究身份和地位，不在乎价格； 售后：注重品质和质量，对价格敏感度较低,
6、类型：公司及企事业单位中高级管理层，私营业主，社会的中级财富拥有者 购车：对品牌有一定关注度，有一定价格承受能力，注重性价比 售后：注重原装配件，对价格看的不太重,类型：刚步入社会不久的新生力量，新婚夫妇，80后为主 购车：看重价格，不在乎价格，符合自身风格即可 售后：注重质量和价格，对品牌无太多关注,80万以上,20-80万,20万以下,合肥汽车市场现状,整体特征：合肥大的汽车市场均为交通便利，地理位置优越，政府支持的项目 布局特征：合肥汽车市场商铺多以兵营布局为主，有一定仓储和居住功能，由此多为2-3层。商铺主要排布在项目内部，4S店多沿主干道排布 模式特征：多为交易市场发展模式，发展均处
7、于初级阶段 功能特征：除包河项目以外，竞品多以售后配件汽修为主，4S店为主要引擎 辐射因素：辐射除交通外，规模及功能决定项目辐射范围，同时核心辐射区均以本区为主，次级辐区为周边区域为主 竞争形式：竞品争夺地主要集中在合肥市区客户，且为市场必争之地 主力需求市场特征：市场需求以中低端需求为主，高端需求有一定比例 关注因素特征：客户层次越低，对价格敏感性越高，对品牌、品质关注度越低,合肥汽车市场现状总结,现有模式较简单、竞争激烈、就近原则，中低端需求为主,合肥汽车市场现状,思 考,合肥人对目前的汽车市场现状是否满意？,客户访谈,融科集团副总裁：伍敏先生,您对目前合肥汽车城有何看法？ 合肥目前的汽车
8、城给我的感觉档次比较低，乱，脏。目前合肥人眼中最好的汽车城应该是安徽国际汽车城，但是仅仅有几家4S店而已，陪朋友去看车中午找个像样的地方吃饭都比较困难。好几次开车过去吃饭喝完酒后车就无法开回来，希望提供代驾服务等。,缺乏上档次的餐饮配套和更人性化个性化的服务,客户访谈,管理学院电子商务系主任：何建民教授,您对合肥目前的汽车城有什么看法？ 我的车就是在安徽国际汽车城买的，当时去选车时是带着老婆和孩子一起去的，当时我和老婆在4S店看车，小孩子闲着没事想去玩玩，可整个汽车城除了4S店外就是卖汽车配件的商铺，没有娱乐功能设施，只能在4S店里待着；看好车后老婆想去逛商场，只能打车到步行街去；时间也不够了
9、，以后几次来看车就我一个人来了。,功能单一，没有休闲娱乐及大型商业配套，无法实现家庭化一站式服务,市场部员工：黄浩先生,您对合肥目前的汽车城有什么看法？ 我准备今年下半年结婚，房子已经交房了在装修，准备买辆代步车，价格在10w以内，合肥的这些个汽车市场都去看过了，是跟女朋友一起去的，记得是在包河汽车城，当时从一个4S店到另一个4S店看的头昏眼花，中间女朋友看累了想去KFC歇歇顺便喝点东西然后去逛逛街买些衣服和化妆品，那里除了买车之外什么都没有，只能打车去市区了，要不是因为买车我是不会到这些地方去的,功能单一，缺乏休闲和大型商业配套，对客户吸引点单一,客户访谈,客户访谈,目前“4S店+汽修+汽配
10、”的模式无法满足客户的需求，对衍生性需求关注度提高 仅仅依靠4S店对客户的吸引力太过单一，需要更人性化、个性化的服务来吸引客户,合肥的汽车经营模式需要升级,思 考,什么样的汽车经营模式才能满足目前和未来合肥人的需求？,汽车营销四个主要营销模式：目前国内汽车营销市场以四种模式为主，其中以4S店以及多品牌连锁店营销模式为主，汽车交易市场逐步兴起，而汽车城模式为近年新兴营销模式,专卖店模式,汽车超市模式,汽车营销模式,汽车交易市场模式,汽车城模式,汽车制造商与汽车经销商签订合同，授权汽车经销商在一定区域内从事指定品牌汽车的营销活动,这是一种可以代理多种品牌的汽车、提供这些代理品牌汽车销售和服务的方式
11、,将许多3S、4S汽车专卖店集中在一起，提供多种品牌汽车的销售和服务，同时还提供其他延伸服务，如贷款、保险、上牌等的一种模式,主要体现在功能上的全面性，同时更多的是加入了文化、科技交流、科普教育、汽车展示、商业、旅游和娱乐等众多的功能,1s专卖店 2S专卖店 3S专卖店 4S专卖店 5S专卖店,汽车超市 多品牌连锁店,汽车交易市场 汽车大道,汽车城,表现,表现,表现,表现,项目概念定位,汽车城模式：集汽车交易、文化、科技、教育、展示、商业、娱乐、休闲等功能于一体的汽车城模式将是合肥人不二的选择！,模式选择,购车一站式服务,休闲一站式服务,购物一站式服务,商务一站式服务,家庭一站式服务,购车、上
12、牌、检测、保险等,餐饮、娱乐、文化、体验等,化妆品、衣服、箱包、鞋帽等,办公、会展、谈判、酒店等,居住、工作、生活等,项目诠释,“5S”理念,一站式服务,多功能于一体,A:Automobile B:business D:district,项目概念定位,合肥这样的城市是否适合汽车ABD的发展？,定位验证城市角度,城市地位：辐射7省1市，区域经济发达；中部崛起战略构想推进，皖江城市带的建设，注定合肥未来是中部经济发展的战略要地,经济发展战略要地,城市区位,城市角度,合肥位于中部偏东，以合肥为圆心，半径500公里的范围内涵盖7省1市，约102万平方公里、5亿人口。这个区域经济发达，市场巨大，消费力旺
13、盛，GDP约占全国总量的40%，人力资源丰富 促进中部地区崛起列入了2006年全国人大审议通过的“十一五”规划纲要，规划明确提出了要增强中部地区粮食生产能力、支持该地区煤炭基地建设、加快产业结构调整，建设精品原材料基地、构建综合交通体系等内容。 安徽皖江城市带包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城九市，以及六安市的金安区和舒城县，共59个县（市、区），土地面积7.6万平方公里，人口3058万人，2008年国内生产总值5818亿元，分别占全省的54%、45%和66%。,合肥市近年来经济发展非常迅速，GDP年均增长率高达19%，2010年合肥是GDP总量达到2700亿元； 合肥
14、呈现少有的“二产进、一三产退”的产业格局。这表明合肥正处于经济高速发展的转型期，工业的高速发展必然会促进服务业的发展同时会推动城市劳动人口的快速增长，从而促进城市全面发展。,城市经济,城市经济：合肥经济增长迅速，历年增幅保持在16%左右；产业结构呈现二产进，一三产退，工业的快速发展将推动城市快速外扩，城市化进程加快（以车轮为基础）,近年合肥产业结构变动情况,城市角度,合肥市目前常驻人口570万，居安徽省第二位，（落后于阜阳市的760万人）、全国第52位。 外来人口成为合肥人口增长的主要动力，2000年至今合肥市由市外(户籍在其他市)流入的常住人口达230.85万人，流出到市外162.55万人，
15、净流入68.3万人。,近年合肥市人口变动情况（单位：万人）,城市人口,城市人口：经济和产业的发展导致合肥人口吸附力增强，合肥2010总人口570万，外来人口逐年增加，呈增长趋势，已成为合肥人口增长的主要动力,城市角度,近年合肥人均GDP与人均可支配收入变动情况,随着经济高速发展，合肥居民财富迅速增长，06年10年间，合肥人均可支配收入增长接近100%。快速增长的居民财富必将刺激消费，未来合肥居民的消费能力将持续攀升 合肥目前消费结构以衣食住行为主，整体消费以中低档次需求为主，是一种经济实惠的消费理念 人均消费支出逐年增加，购买力逐步加强，未来消费结构将产生变化，生活必需品消费比例将下降，高端消
16、费需求比例将逐步增加,居民生活水平,消费水平：合肥居民财富增长迅速，财富积累逐年增加；目前整体消费为经济实惠型，随着可支配收入的逐年增加，将不断刺激高端消费的需求,2010年合肥居民消费结构,历年合肥人均可支配收入与支出情况,城市角度,合肥对外交通便捷，是中国二级区域综合交通枢纽，6条高速公路和6条铁路在此交汇，将合肥造就成中国区域公路、铁路交通枢纽。随着高铁时代来临，合肥到南京仅需45分钟，到上海、武汉只要两个多小时，使得合肥与长三角地区和中部地区的联系沟通更为便捷通畅。,中部陆路交通核心城市,城市未来发展,未来发展：高铁等快速通路发展，合肥将成为联通东部与中部陆路交通的核心城市，促及产业及经济的发展，增加人口的流动,区域性特大城市,城市角度,皖江城市带承接产业转移示范区规划： 2010年初，国务院正式批复皖江城市带承接产业转移示范区规划这是国家实施区域协调发展战略的重大举措。合肥作为安徽首府，交通区位优势突出，人力成本低、人口素质高，是产业转移的首选地，合肥经济正迎来历史上最大的发展契机。,长三角区域主要
