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1、房地产开发业务税务检查（上）,主讲：张辉 ,主要内容,一、筹建年度的税务稽查 二、建设年度的税务稽查 三、预售年度的税务稽查 四、房屋交付当年的税务检查 五、竣工决算当年的汇算清缴 六、竣工决算以后年度的汇算清缴,西 安 张 辉,2,筹建费用的会计处理,旧准则：发生时计入长期待摊费用科目，不影响当年会计损益，待开始生产经营后一次性的计入当年会计损益（管理费用） 新准则：发生时计入管理费用科目，影响当年会计损益，开始生产经营后也不进行相应调整。 注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等,西 安 张 辉,3,筹建年度,2009国税函98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知 新税法中开（筹）
2、办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。 企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。,西 安 张 辉,4,筹建年度（续1）,2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题 企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函200998号）第九条规定执行。,西 安 张 辉,5,筹建
3、年度（续2）,如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或者按照不低于36个月分摊 资产负债表体现发生的开办费，损益表和所得税申报表均为零，不涉及纳税调整,西 安 张 辉,6,筹建年度（续3）,如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不允许申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于36个月分摊 损益表为负数，但所得税申报
4、表应当体现纳税调整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少 申报表-房地产,西 安 张 辉,7,西 安 张 辉,筹建期结束,一般认为：建设工程开工日，即为开始生产经营之日，不考虑相关证件是否齐全 国有土地使用证、建设用地规划许可证建设工程规划许可证和建设工程施工许可证 商业和服务业：取得第一笔收入 工业和建筑业：开始归集生产成本 房地产开发：开始施工（不含前期工程，如 地质勘探、平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等 ）,8,施工许可证,中华人民共和国建筑法 第九条建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。
5、既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。,西 安 张 辉,9,五证齐全,10,西 安 张 辉,建设用地规划许可证,用地单位 用地项目名称 用地位置 用地性质 居住/商业/综合 用地面积 大写 平米 建设规模 地上二十八 层地下一层壹栋，32890平米,11,西 安 张 辉,建设工程规划许可证,建设单位 建设项目名称 建设位置 建设规模 地上二十八 层地下一层壹栋，32890平米 附设计图,12,西 安 张 辉,建设工程施工许可证,建设单位 工程名称 建设地址 建设规模 平米 合同价格（预算） 设计单位 施工单位 监理单位 合同开工日期 （批准）合同竣工日期（预计）,13,西
6、 安 张 辉,业务招待,2009大连关于企业所得税若干问题的规定 企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费等，不包括业务招待费、广告和业务宣传费。 税前扣除的开办费中，如包括业务招待费、广告和业务宣传费应按照税法规定执行，即此两项费用税前扣除的前提必须有销售(营业)收入。,西 安 张 辉,14,土地契税,2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知 五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 成本/费
7、用：是否存在特定的对象,西 安 张 辉,15,土地契税（续1）,2004财税134号关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。,西 安 张 辉,16,土地契税（续2）,2007财税162号关于土地使用权转让契税计税依据的批复 土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋
8、、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。 2009国税函603号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（现行有效） 对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。,西 安 张 辉,17,场地平整条款,1、如果土地出让合同明确约定由出让方（政府）承担，并且出让方实际履行，则场地平整费用与受让方（开发商）无关。 2、如果土地出让合同明确约定由受让方（开发商）依规划自行平整，则土地买价或出让金不包括场地平整费用，但开发商实际发生的场地平整费用应交计入土地成本计算缴纳契税。 2009国税函603号关
9、于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复,18,西 安 张 辉,场地平整条款（续1）,3、如果土地出让合同明确约定由出让方（政府）承担，但出让方向受让方（开发商）返还定额的场地平整费用，则 （1）实际发生的场地平整费用，对外取得发票时应当开具出让方的抬头，与开发商无关；,19,西 安 张 辉,场地平整条款（续2）,（2）如果实际发生的场地平整费用大于定额返还的金额，超过的部分不允许重复计入土地成本，应当计入营业外支出科目，既不允许在企业所得税前重复申报扣除，也不允许在土地增值税前重复扣除； （3）如果实际发生的场地平整费用小于定额返还的金额，节余的部分不需要冲减土地成本，应当计入营业外收入科
10、目，并入当年企业所得税的应纳税所得额，但与土地增值税无关。,20,西 安 张 辉,土地成本的返还,开发商向土地部门支付土地买价或者出让金后，也有可能会取得相应的返还，税收待遇是不一样的。 1、如果收款人与返还人一致，应当推定为取得的折扣，冲减土地成本，不考虑财政收据如何开具； 2005国税函436号关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复,21,西 安 张 辉,土地成本的返还（续1）,2、如果收款人与返还人不一致，但相关的政府文件明确为对于土地成本的资产性政府补助，应当采用净额法核算，冲减土地成本，也不考虑财政收据如何开具； 3、如果收款人与返还人不一致，并且相关的政府文件明确为土地
11、成本以外的政府补助，应当采用全额法核算，计入营业外收入科目或者递延收益科目。,22,西 安 张 辉,土地成本的返还（续2）,2009青岛房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答 房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；,23,西 安 张 辉,土地成本的返还（续3）,2008大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知 凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。,24,西 安 张 辉,市政设施支出,2008湖北关于房地产开发企业
12、土地增值税清算工作若干政策问题的通知 对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的，且在同一合同或补充协议中明确了的，可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。 注：土地界图外，事先在合同中注明,西 安 张 辉,25,市政设施支出（续）,2008广西关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知 房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除。,26,西 安 张 辉,土地出让金凭据,1993国税发149号营业税税目注释 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用
13、权归还给土地所有者的行为，不征收营业税 开发商向土地部门实际支付的土地买价或出让金，不属于营业税的征收范围，客观上无法取得营业税发票，但必须取得相应的财政收据，一般情况下要求开票方与收款方保持一致。,27,西 安 张 辉,场地平整凭据,1993国税发149号营业税税目注释 建筑业其他工程作业平整土地 平整土地属于建筑业中的其他工程作业，因此开发商对外实际支付的场地平整费用，属于营业税的征收范围，必须取得建筑业统一发票。,28,西 安 张 辉,土地印花税,2006财税162号关于印花税若干政策的通知 对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。0.5 1991国税发155号
14、关于印花税若干具体问题的解释和规定（部分废止） 土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。,西 安 张 辉,29,印花税的会计核算,印花税属于财产行为税，按照财政部颁布的会计规范，应当在管理费用科目核算，不能计入土地成本。 企业所得税：没有直接在当年所得税前申报扣除，未来年度按照销售成本申报扣除，因此对企业所得税总体而言没有产生实质影响 土地增值税：人为加大土地成本，影响期间费用的扣除限额和开发成本的加计扣除,西 安 张 辉,30,土地使用权,企业会计准则无形资产 ： 第三条 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 企业（房地产开发）取
15、得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。 注：不允许提前摊销,西 安 张 辉,31,土地使用税,1998国税函669号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复（现行有效） 土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。 2006财税186号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知 2006财税56号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知,西 安 张 辉,32,土地使用税（续1）,2003国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 购
16、置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税 2008财税152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。,西 安 张 辉,33,土地使用税（续2）,转让：贯彻法定登记原则， 办理过户手续之前，由原产权人缴纳，之后由新产权人缴纳 出让（含集体用地）： 合同约定交付与实际占有孰先,西 安 张 辉,34,各地终止时间,房屋交付使用的次月： 2009 青岛 / 海南 / 西安 2006 河南 2004 杭州 签发房屋权属证书的次月（过严） 2010 湖北 2011 重庆 签订销售合同生效的次月（过宽） 2009 广西 / 2005江西,西 安 张 辉,35,土地使用税核算科目,2008大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知 纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。 2008青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法 开发企业在房地产
