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1、2010年徐州市房地产市场年鉴2010，决战地产之巅政 策 篇 （三波一辙 虎头蛇尾）纲要土 地 篇 （攻城掠地 逆市抄底）市 场 篇 （怪像浮云 跌宕起伏）企 业 篇 （巨鳄抢滩 强强联合）2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。（注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场
2、投资咨询建议）报告撰写： 季爱生 0516-81910999 xzefw_数据整理： 张瑞浩 马永杰目 录前 言5第一部分：政策篇7第一章 2010年房地产政策盘点81、年度政策十大关键词82、年度政策点评93、调控政策分析103.1 信贷政策103.2 土地政策123.3 税收政策153.4 住房政策173.5 其他政策194、2010年房地产调控政策汇总表21第二部分：土地篇24第一章 2010年房地产土地市场概况251、年度土地市场点评252、重点城市土地数据262.1 重点城市土地出让概况262.2 重点城市功能性用地月度成交情况272.3 区域城市土地成交情况29第二章 2010年徐
3、州土地市场运行情况311、土地供应311.1 年度土地出让概况311.2 月度土地供应趋势331.3 保障房用地供应情况352、土地成交362.1 年度土地成交概况362.2 月度土地成交趋势382.3 各行政区域土地供求情况392.4 年度“地王”简介403、年度土地信息汇总41第三部分：市场篇55第一章 2010年徐州商品房市场供应情况561、年度市场供应561.1 年度商品房供应概况561.2 月度商品房供应趋势572、年度商品房分类供应582.1 住宅供应情况582.2 商服供应情况602.3 写字楼供应情况61第二章 2010年徐州商品房市场成交情况621、年度市场成交621.1 年
4、度商品房成交概况621.2 月度商品房成交趋势632、区域市场成交概况642.1 各行政区市场成交信息642.2 各区域市场每月成交趋势66第三章 2010年徐州商品房供求比情况701、年度市场供求比分析702、区域市场供求比分析72第四部分：企业篇75第一章 外地房企转战徐州市场761、保利抢滩徐州762、保利物业催生年度地王773、无锡房企竞地失利暗淡收场784、广东美的强势进驻79第二章 本地房企强强联合801、年度市场观察：本地房企强强联合或将形成新趋势80前 言2010年已经过去，中国房地产市场经历了又一轮跌宕起伏的发展过程，成为中国房地产发展史上的又一个“调控年”。回溯2010，中
5、国房地产市场整体情况表现如下：（1）流动性过剩，通胀压力持续上升2010年全年，面对通胀压力抬头及资产价格上扬，反通胀或稳定通胀预期成为国家货币政策的重要任务。就国内情况而言，多年来国际顺差高位徘徊，外汇储备增长过快，并由此引发流动性过剩、通胀和资产泡沫压力上升，外部施加较大的汇率压力和贸易摩擦，通胀和流动性过剩压力同样成为当前经济形势下中国面临的主要问题。这也成为中国房地产市场除了供求因素之外，造成2010年房地产市场价格无法下降的主要因素。因此，从房地产投资市场来看，调控以及紧缩性的货币政策将导致房地产开发投资增速逐步下滑，但在另一方面，流动性过剩，通胀压力仍将持续存在，因此，房地产保值功
6、能使得投资性需求购买不会减弱，甚至一定程度上会助推今后短期内对商品房的市场需求。（2）房地产市场在波动中稳定增长2010年，从市场整体来看，尽管走势出现波动，但总体仍保持平稳增长态势，在今年第三次调控影响下，市场整体仍相对活跃。从供求关系来看，市场存量较低，不少城市仍处供不应求态势。从供求比来看，近几年市场需求持续旺盛，尽管2010年供不应求状况较2009年有所缓解，但不少城市依然呈现供不应求态势。从结构表现来看，高档、中高档项目去化情况乐观，小户型项目也仍是成交热点。从城市市场来看，一线城市受影响最明显，二三线城市整体市场运行相对平稳。（3）各城市走势逐步呈现分化态势从2010年商品住宅累计
7、供应量来看，总体市场供应仍处于较高水平。从供求关系来看，由于供应保持较高水平，而成交受政策影响有所放缓，因此极大部分城市均表现出了供大于求的态势。从存量来看，在政策的影响下，除部分城市存量持续下滑外，其余多数城市存量呈现回升态势，整体来看存量水平仍处较低位置，可以预见未来市场压力较小。同时，随着调控政策影响范围逐步扩大，市场走势逐步呈现分化态势：华南、华东重点城市陆续出现了较大跌幅；中西部城市市场表现依旧强劲；华北城市市场走势则相对平稳。总体来看第三次调控政策的影响力正在逐步释放，但影响效果明显低于预期。在全国大环境市场的影响下，作为三线城市徐州来说，整体市场发展趋势也有小幅波折，但是市场供需
8、环境相对乐观。本篇将分别从调控政策、土地市场、商品房市场以及房地产企业等方面细述2010年徐州房地产市场的整体运行情况。第一部分：政策篇第一章 2010年房地产政策盘点1、年度政策十大关键词2、年度政策点评2010年房地产政策总评：史上最严调控貌似“纸老虎”，三波调控结果如出一辙。2010年我国房地产调控呈现“三波”推进形态。第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。从政策出台的机制分析，1月10日，国务院办公厅出台的“国十一条”主要是进一步
9、细化去年12月14日的“国四条”，但与“国四条”“有保有压”相比“国十一条”明显着重强调“压”的一面，成为我国新一轮房地产紧缩政策的起点。“国十一条”后，我国房贷政策又退回到2008年“国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号文）”出台之前，也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度：所有二套及以上都严格化，且以家庭为界定标准。4月17日，国务院发布“国十条” ，提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，政策严厉程度再次升级。“国十条”不仅重申了建立考核问责机制、增加住房有效供给、加快安居工程建设等问题，更进一步紧缩政策，提出了“二套房贷首付
10、不低于50%”、“限制外地人购房”、“推进房产税试点”等从未有过的严厉措施。9月29日，多部委新政出台。以巩固楼市调控成果为目的，“国十条”中“30%首付款”、“停发第三套及以上住房贷款”、“停发无证明非本地居民住房贷款”等政策被进一步强化，并推广至全国。同时新政还要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，掀起了我国房地产宏观调控的又一高潮，其严厉程度堪称史上之最。在接连三波的调控下，大部分城市房价过快上涨势头理该得到抑制，但是从整体市场情况来看，调控效果貌似“纸老虎”，形似神不似，威力甚小。3、调控政策分析3.1 信贷政策政策一：2010年1月10日，国
11、务院办公厅出台“国十一条”，要求严格二套房贷款管理，同时对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%以上首付；要求央行及银监会加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。政策二：2010年4月11日，银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款首付比例和利率水平。政策三：2010年4月14日，国务院常务会议发布“新国四条”，进一步紧缩信贷，提出对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套
12、及以上住房的，要大幅度提高首付款比例和利率水平。政策四：2010年4月17日，国务院出台“新国十条”，除重申“新国四条”中相关信贷政策外，新政还提出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；同时对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。政策五：2010年6月4日，住建部、央行、银监会联合发布关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知，明确各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有成套住房数量进行认定。政策六：2010年9月29日
13、，多部委出台巩固楼市调控成果措施。其中央行和银监会决定，将原针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区的停贷政策扩大至全国，并不再给各商业银行选择权；将贷款购买商品住房首付比例全面调整到30%及以上，并要求严格执行二套房贷政策，禁止消费性贷款用于购买住房。同时央行、银监会还要求，继续支持房企承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求，对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，各商业银行则要停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。政策七：2010年11月3日，住建部、财政部、央行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政
14、策有关问题的通知，强调第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。信贷政策评析：信贷政策是我国房地产调控政策的重要组成部分，今年该类政策更是成为我国房地产调控的主线。其中，又以个人住房贷款政策为主。政策一至七，充分显现了年初以来我国房地产调控政策的步步紧缩，信贷政策明显细化也更加严格，中央通过抑制投资投机遏制房价过快上涨的意图清晰可见。与以往的个人房贷政策相比，今年政策有六大特点：首次将信
15、贷差别扩大化，即由“首套、二套及以上”两个等级变为“首套、二套、三套及以上”三个等级；首次将二套房贷首付比例提升至50%；首次明确二套房需认房认贷认调查；首次提出暂停三套及以上住房的房贷；首次提出对没有1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷款；首次提出公积金贷款利率差别化，限定第二套住房公积金个人住房贷款发放对象。从政策效果来看，根据国家统计局数据，在信贷政策紧缩下我国个人按揭贷款增长速度明显放缓，2010年2月以来我国年初累计个人按揭贷款同比增幅快速回落，由1-2月的168.1%降至了1-11月的13.2%。而由于“二套房”不再区分改善型与非改善型，本轮调控中我国改善型住房消费明显被误伤。在企业信贷方面，政策六提出“一支持”、“一停止”，分别
