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1、2004年7月前 言随着我国经济体制改革的不断深化和房地产市场的日臻完善及住房商品化的积极推进，为了提高人们的生活质量，创造优美的生活与工作环境，以房屋及其设备、设施、相关场地等为对象的物业管理越来越受到人们的重视。该行业作为房地产开发与经营业的后期工作，目前已经发展成为一支朝气蓬勃的新兴产业。我市地税系统自2000年起至今对物业管理企业实施税务检查，其有问题率高达92%，这就说明，该行业在税收管理方面仍存在较多的问题。如何加强对物业管理业的税收管理，有效规范物业管理企业的纳税行为，是我们工作的重点和研究的课题。为了加强物业管理业的税收管理，实施有效的纳税评估，我们在认真研究了物业管理业的经营
2、特点的基础上，全面总结了多年对物业管理业税收管理的经验，编写了纳税评估手册（物业管理业）。本手册的编写，本着“改善首都经济发展投资环境，营造税务机关与纳税人和谐的新型征纳关系”的原则，对提高税源监控能力、实现税收科学管理具有重要意义。同时，通过有效的机制对行业纳税评估工作进行规范、约束，使之制度化、科学化。本手册依照现行的物业管理业的行业法规、会计制度、会计准则，结合北京市物业管理业现状及纳税评估工作实际，本着依法评估、科学实用、通俗易懂的原则编写。本手册内容较为全面，主要分为四章和附录。详细介绍了物业管理业的概念、纳税评估方法以及评估指标。手册以物业管理业税务检查案例为依据，运用会计学、统计
3、学的分析方法，建立纳税评估指标。希望本手册可以帮助评估人员更好地了解物业管理业的相关知识，更加有针对性的开展该行业的评估工作。由于我国的物业管理业从产生到发展时间不长，还处于探索阶段，无论在企业规范运作、政府相关管理还是学术界的研究方面都还存在不足，制定的指标体系及评估方法，均是探索性的尝试。限于作者的理论水平和经验，此手册中的错误在所难免，欢迎大家批评和建议，以便我们对纳税评估手册（物业管理业）进行修改和完善。 纳税评估处 2004年7月20日目 录第一章物业管理概述1第一节物业管理概述1一、物业管理的概念1二、物业管理的业务划分2三、物业管理的经营特点3第二节 物业管理收入确认3一、收入的
4、概念及种类4二、物业管理费的测算5三、物业管理企业收入的确认5第二章 物业管理业涉及税种及计算6第一节 营业税及相关税费的计算7一、营业税相关规定7二、营业税的计算8三、城市维护建设税的计算9四、教育费附加的计算9第二节 企业所得税的计算9第三节 个人所得税的计算10第四节 房产税（城市房地产税）及相关税费的计算10一、房产税的计算10二、城镇土地使用税的计算10三、城市房地产税的计算11四、土地使用费的计算11第五节 其他税种的计算11一、车船使用税的计算11二、车船使用牌照税的计算12三、印花税的计算12四、契税的计算12第三章 物业管理业存在的涉税问题13第一节 物业管理业税务检查情况1
5、3第二节 营业税涉税问题14一、常见问题14二、特殊问题17第三节 个人所得税涉税问题18一、常见问题18二、特殊问题18第四节 企业所得税涉税问题19一、常见问题19二、特殊问题19第五节房产税（城市房地产税）涉税问题20一、常见问题20二、特殊问题20第四章 物业管理业纳税评估21第一节 物业管理业财务分析指标21一、财务分析概述21二、偿债能力24三、运营能力27四、盈利能力29第二节 物业管理业评估指标31一、营业税评估指标31二、个人所得税评估指标34三、企业所得税评估指标35第三节 物业管理业评估工作程序36一、评估工作37二、约谈工作37三、评估工作程序流程图38附录一：物业管理
6、业常见涉税问题及评估指标对应表40附录二：北京市物业经营税费一览表44附录三：相关法律规定45第一章 物业管理概述第一节 物业管理概述一、物业管理的概念（一）物业的概念“物业”一词由英语“Estate”或“Property”引译而来，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实生活中，我们所称的“物业”是一种狭义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物，及其相关的设备、设施和场地。（二）物业的分类 根据使用功能的不同，物业可以分为以下4类： 1、居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。 2、商业物业。包括综合楼、写
7、字楼、商业中心、酒店、商业场所等。 3、工业物业。包括工业厂房、仓库等。 4、其他用途物业。包括车站、机场、医院、学校等。 以上是国外通用的分类。在我国，有人根据实际情况，从商业物业和其他用途物业中，另外再分出一部分特殊物业，这些物业要经过政府特许经营。不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容。（三）物业管理的概念 物业管理，是指由专门的机构和人员对已竣工验收并投入使用的各类物业，以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合服务。 物业管理服务，是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供与物业产
8、权人、使用人相关的其他服务。（参见关于对物业管理服务业务征收营业税问题的通知京地税营1997386号）物业管理企业，通常称为物业管理公司。物业所有人，即产权人，亦称为业主。业主可以是个人、集体、国家。（四）物业管理的性质物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理，是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。二、物业管理的业务划分物业管理的客体是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。所以，物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。物业管理的性质也比较明确，主要是“
9、服务性”的，寓管理、经营于服务之中。不同的物业管理公司所服务的对象不尽相同，因而承担的业务也有差别，但归结起来，大致如图所示：三、物业管理的经营特点商业物业与居住物业是日常税务检查工作中检查最多的两个物业类型，因此，在此仅对商业物业和居住物业从以下四方面做一个介绍。商业物业居住物业特点、需要良好的商业氛围、使用价值的长期性、追求设施的先进性、寿命的差异性、有很高的租赁比例、居住性、以出租为主的商业物业价值不、舒适性能库存、安全性、耐久性分类、办公物业、普通住宅、酒店物业、花园洋房、商贸物业、公寓、娱乐休闲物业、别墅管理模式、自建自营以委托经营为主、自营与专业物业管理相结合、委托经营管理内容、制
10、定管理计划、企业组织的构建与管理目标、方、签定物业管理委托合同，启动物针策略的制定业管理工作、管理项目的接管与前期管理、制定租金收取办法、物业管理的各项日常管理、协调与业主和承租人的关系、投诉、纠纷与紧急事故的处理、考核、评估与质量管理、协助政府进行社区管理，推进全社会的文明和进步第二节 物业管理收入确认一、收入的概念及种类（一） 营业收入的概念营业收入，一般是指企业在生产经营过程中，由于销售商品、产品或提供劳务等收到的收入。物业管理企业的营业收入，是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的收入。包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资收益等。（二） 区分主营业务收入和其他业务
11、收入的原则根据物业管理企业的经营特点，我们可按以下原则对物业管理企业的营业收入进行分类：凡是为物业产权人、使用人提供服务，为保持房屋建筑物及其附属设备完好无损而进行的维修、管理所取得的收入，作为主营业务收入；凡主营业务收入外，从事交通运输、餐饮服务、商业贸易等活动所取得的收入作为其他业务收入。1、主营业务收入包括：物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入等。（1）物业管理收入，是指企业向物业产权人、使用人收取的公共服务费收入、公众代办服务费收入和特约服务收入。（2）物业经营收入，是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入。如房屋出租收入和经营停车场、游泳
12、池、各类球场等公用设施收入。（3）物业大修收入，是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。2、其他业务收入包括：中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。（1）房屋中介代销手续费收入，是指物业管理企业受房地产开发商的委托，对其开发的房屋从事代理销售活动而取得的代销手续费。 (2) 材料物资销售收入，是指物业管理企业将不需用的材料物资对外销售所取得的收入。 (3) 商业用房经营收入，是指物业管理企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动所取得的收入。如开办商店、饮食店
13、、美容美发、彩扩中心、歌舞厅等为物业产权人、使用人提供方便取得的经营收入。(4) 无形资产转让收入形式既有所有权转让，也有使用权转让；有入账的无形资产转让，也有未入账的无形资产转让，在物业管理会计中为简化核算，均作为其他业务收入处理。二、物业管理费的测算物业管理企业计算物业管理费，计算公式如下：x = xi （i=1，2，3，n） 其中： x = 公共服务收费标准，单位为 元/（月m2） xi = 各分项费用收费标准，单位为元/（月m2） i = 分项项数 = 各项费用算术求和三、物业管理企业收入的确认营业收入的确认应遵循实现原则。所谓实现原则是指企业在出售商品、产品或提供劳务时确认营业收入实
14、现的原则。以权责发生制为基础，按实现原则确认营业收入必须同时满足两个基本条件：其一，发出商品、产品或提供劳务，即与营业收入有关的交易形式已经发生，实现了商品所有权的转移；其二，收到价款或取得收取价款的凭证。只有在同时具备上述两个基本条件时，才能确认营业收入的实现。物业管理企业依据我国企业财务通则和企业会计准则，制定了物业管理企业财务管理规定。在规定中，将物业管理企业经营收入确认原则规定为“企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现”。同时，根据物业管理企业的经营特点，对营业收入的确认原则又作了两方面具体补充规定：（一）企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或协议规定的付款日期作为营业收入的实现。在这一日期，无论企业是否实现收到价款，均应作为营业收入处理。如公共服务费收入和公众代办
