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1、项 目管 理 手 册版 本 号： 发布日期： 发放编号： 持 有 者： CY房地产开发有限公司目 录第一部分：人事行政管理15管理架构15各部门职能16一、人事行政部16二、开发部17三、工程部18四、合同预算部19五、财务部20六、市场部21七、物业管理22岗位职责23一、总经理23二、副总经理（工程总监）25三、副总经理（营销总监）27四、人事行政部29人事行政经理29行政主任30前台文员31五、开发部33开发部经理33开发主任34六、工程部36工程经理36建筑工程师38结构工程师39机电工程师40给排水工程师41装修工程师42园林工程师43七、合同预算部44合同预算经理44造价工程师45
2、八、财务部47财务经理47会计49出纳51九、市场部53策划经理53市场策划主任54市场调研主任55销售经理56广告经理58十、物业管理公司60物管经理60行政管理制度62一、文件控制管理制度62二、公司档案管理制度63三、公司保密制度65四、电话管理规定67五、办公室行为管理制度67六、公司会议制度69七、办公用品管理制度69八、车辆管理制度71九、人事管理制度72十、招聘录用制度72十一、考勤管理制度73十二、培训管理制度75十三、公司外训管理制度76十四、绩效考核管理制度77十五、员工福利制度80十六、员工奖罚制度82十七、员工改善提案制度85财务管理制度88一、财务开支管理制度88二、
3、财务内部控制制度90各种人事行政管理流程图和表格96一、招聘流程图96二、新员工到岗流程97三、员工试用期考核、转正流程98四、员工内部调动流程99五、办理员工辞职手续流程100六、员工加班流程101七、员工请假流程102八、员工考勤工资管理流程103九、在职员工培训流程104十、新员工入职培训105十一、改善提案流程106十二、收文处理流程107十三、发文流程108十四、档案管理流程109十五、图书管理流程110十六、印章管理流程111十七、办公文具管理流程112十八、用车及维修申请流程113十九、私人用车、自驾车申请流程114二十、司机、车辆外借管理办法115二十一、名片管理流程116二十
4、二、前台管理流程117二十三、证照管理流程118二十四、工作任务单的使用流程119二十五、工作计划的跟踪流程120二十六、总经理办公例会待办事项跟踪流程121员工需求申请审批表122应聘登记表123派遣通知书124试用期员工转正审批表125员工离职申请表127员工入职培训实施128员工个人培训需求计划表129培训记录表130培训评估表131员工请假/调休申请单132员工加班申请表133违纪处罚单134员工异动审批表135员工月考核A表136员工月考核B表137工作移交清单138招聘人员上岗审批表139员工改善提案调查表140员工外出申请单141培训协议书142文件传阅处理表143文件编审批汇签
5、表144文件借阅登记表145档案借用申请表146档案销毁申请表147书刊请购表148图书登录表149图书借阅登记表150书名卡151用印申请表152用印统计表153电话留言表154办公文具采购申请表155办公文具领用登记表156用车申请表157用车申请表158私人用车、自驾车申请表159车辆外借批准表160加油登记详情表161名片申请表162来访客人登记表163原始证照借用、复印审批表164原始证照使用统计表165 工作任务单166文件更改通知单167文件处理单168员工外出登记表169长途电话使用登记表170月工作任务单跟踪详情表171发文签收表173政字文件格式174管理制度格式175通知
6、格式176报告格式177会议纪要格式178传真格式179备忘录格式180信函格式181各种财务管理流程图和表格1821日常费用报销统计流程1822工程付款审批流程1833房租收入管理流程1844银行帐户管理工作流程1855物资采购管理工作流程1866固定资产采购流程187财务部1881.租金收款通知单1882租金逾期催款通知书1893接待审批表1904借款单1915费用报销审批单1926费用粘贴单1937工程付款申请表1948差旅费报销单195第二部分：开发管理196开发管理工作内容196土地获取方式及程序196（一）拍卖196（二）招标196（三）协议197（四）三种出让方式比较198土地征
7、用程序199（一）申请用地199（二）商定补偿安置方案200（三）审批用地200（四）划拨土地201（五）颁发土地使用证201开发报建流程图202六证办理前提及流程203建设用地规划许可证的取得203建设工程规划许可证的取得206施工（开工）许可证的获取210各种验收办理前提及流程212相关法规摘录212开发报建公关管理制度212对外公关联络制度212相关文件格式和表格2131、建设项目选址意见书和建设用地规划许可证申请表2132规划（建筑）方案审批申请表2143规划（建筑）方案批准意见书2154施工图审核申请表2165市政项目建设用地审批申请表2176市政管线项目审批申请表2187自建市政配
8、套项目审批申请表2198建设工程规划许可通知书申请表2209建设工程规划许可证申请表22110建设工程规划验收申请表222第三部分：成本控制2231、项目立项及承揽阶段成本控制2232、设计准备阶段成本控制2253、施工阶段成本控制2284、工程竣工结算的成本控制2305、销售阶段成本控制2316、物业管理的成本控制2327、决策阶段成本控制2358、建立完善的成本控制运作机制236全面预算管理2371、全面预算的编制原则2372、全面预算的编制程序、方法、执行控制2383、全面预算的编制范围和内容2384、全面预算管理的分析与考核2395、资金预算管理239第三部分：融资管理241一、房地产
9、金融主要管理政策241二、融资渠道及各自工作流程241三、融资金额核算办法241四、融资计划拟定办法241五、融资审核流程241六、相关文件格式和表格241第四部分：土地评估242一、土地评估工作内容2421获取土地资料2422资料审核2423初步评估2434初步评估决策2435签订合作意向书2446实地调研2447提交项目评估报告2448决策层决策2459拟定合同及合同谈判24510合同决策24511进入实施阶段246二、土地评估工作流程247三、各种文件格式和表格248项目资料清单248项目成本估算标准表格249初步评估报告提纲250初步评估会议议程251初步评估会议备忘录252项目评估计
10、划书253实地调查内容及方式254项目评估报告255第五部分：项目策划257一、项目策划内容257理念设计工作内容2571制定理念设计工作计划2572策划代理公司招标2573市场调研2584策划公司的市场调研汇报2585组织评标工作2596形成理念设计2598编制概念设计任务书2609规划/建筑设计招投标26010编制设计任务书260三、相关标准文件262代理公司招标书262市场调研的内容267住宅项目楼盘调查表268写字楼物业调查表270商业物业调查表272理念设计提纲273第六部分：设计管理274设计管理关键节点274一、项目可行性分析（参与阶段）274二、项目前期阶段（主控）274三、项
11、目规划设计阶段（主控）274四、初设阶段：（主控）275五、施工图报建阶段：（主控）276六、施工图阶段的协调和控制：（主控）276七、施工服务阶段控制流程：（配合）276八、施工后期阶段控制流程：（协助）276设计管理流程2781、设计管理核心流程2782、项目部前期管理流程2793、设计部文件转发流程2804、设计部外发文件分发流程2815、项目规划设计阶段控制流程2826、初设阶段控制流程2837、施工组织设计、质量及进度监督控制流程2848、图纸审查及问题处理流程2859、设计图纸、设计变更转发流程28610、施工样板房（售楼部）装修流程28711、现场签证签发流程28812、分包单位
12、进场流程28913、材料、样板、设备进场检验流程29014、混凝土施工工程质量监控控制流程29115、钢筋施工工程质量监控质量控制流程29216、模板施工工程质量监控质量控制流程29317、设计部销售面积计算流程294相关文件格式和表格2951、规划设计评估表2952、设计院评估表2963、xxxx方案设计委托任务书297第七部分：工程管理299工程计管理关键节点：2991设计交底和图纸会审2992施工组织设计审查2993工程开工审核2994. 施工进度计划和工期管理2995 工程材料、构件、半成品及设备管理3006 工程测量放线、隐蔽工程、分部分项工程检查验收制度3007 工程变更管理3008 现场工程质量与安全管理3009 文明施工管理30110 工程竣工验收30111 工程会议30112 议事与文件管理30213 工程质量保修期的管理30214.工程款的申请与支付302工程管理流程3041.项目施工阶段总流程图3042施工质量及进度监督控制流程3053设计图纸、设计变更转发流程3064现场签证签发流程3075材料、样板、设备进场检验流程3086分包、甲方指定分包单位进场流程3097混凝土施工工程质量监控控制流程3108钢筋施工工程质量监控质量控制流程3119模板施工工程质量监控质量控制流程31210工程项目部外发文件分发流程31311项目部文件转发
