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1、,深圳中原事业一部 Hunan.05.2011,广东从化酒店项目可行性研究报告,谨呈：时代财富集团,前言 Part1：城市简介及发展状况 Part2：旅游市场现状分析 Part3：旅游酒店市场现状分析 Part4：项目分析 Part5：项目定位 Part6：项目经济测算,报告体系,Analyze System,承蒙信任，有幸参与贵司从化项目地块策划工作，深感荣幸。 在贵司项目启动地块前，希望中原能够积极协助贵司，使本项目达到理想的社会效益和经济效益，实现项目开发的价值最大化。本报告主要解决如下两个问题： 1、项目地块是否可以发展？ 2、如果开发，酒店如何定位？,前言,4,Part 1 城市简介
2、及发展状况,“温泉三杰”慧眼识宝 1933年，刚刚创办西南民用航空公司的经理刘沛泉（又名刘毅夫），在驾飞机观察地形时，发现从化境内有极壮观的大瀑布（即“百丈飞泉”）。他约好友梁培基(社会活动家及驰名省港及东南亚的大药商)及陈大年(著名大律师)通过实地踏勘，觉得这里有山有水又有温泉，很有开发价值。尔后，三人常在各种聚会中纵谈这些发现，被人称为“温泉三杰”。,城市文化：从化温泉始于上世纪30年代。,7,1954年建立了温泉招待所，后来改名为现在的广东温泉宾馆。其内的最著名的是“松园一号”高档别墅。于1960年在毛泽东视察广州后建成，毛泽东等党和国家最高领导人以及美国前总统尼克松、越南胡志明主席、柬
3、埔寨西哈努克亲王等到从化温泉，都是入住此别墅。 从五十年代后期到六十年代初，是中央首长到来从化温泉最多的年代，刘少奇主席、朱德委员长、周恩来总理，以及邓小平、贺龙、叶剑英、罗荣桓、徐向前、廖承志、邓颖超、郭沫若等领导同志及部省级、大军区的领导都来过这里开会或疗养休假。,松园1号别墅,1976年尼克松在从化温泉,城市文化：成为广东唯一接待党和国家领导人和外国元首的疗养地。,从化温泉地下的储水约在200米深层。由于储量丰富，水压较高，表层的第四纪沙砾比较薄，所以一般在3至5米就有水涌出，日自涌量达1400立方米，最大时，每日自涌量达3000余立方米。水温长年保持在42至于45摄氏度，最高温度可达7
4、1摄氏度，在水质与温度方面都达到最佳，属温泉中的极品。,从化温泉是世界上仅有二处的珍稀的含氡苏打温泉之一，与欧洲的瑞士温泉举世闻名。 1960年，经广东省地质局水文地质队矿水组对温泉水质进行科学鉴定，证实温泉热水是稀有珍贵的含氡矿泉热水，水质晶莹，无色无味。据了解，迄今为止，稀有的含氡苏打温泉在全世界仅有两处，一处在欧洲的瑞士，另一处就在从化。,城市文化：从化温泉是世界仅有的两处之一。,9,在从化取景的电影作品： -闪闪的红星 -庐山恋 -广东地名的故事 -爱河恋人 -寻亲,宋代苏东坡写下“日啖荔枝三百颗，不辞长作岭南人”的传世诗句，著名散文作家杨朔的荔枝蜜更是脍炙人口，令从化荔枝名扬天下。,
5、城市文化：曾被多项文学作品所记载，同时逐渐成为电影文化作品的重要取景地。,10,流溪河源于从化市桂峰山，流经从化、花县、广州市白云区，于广州白鹅潭注入珠江，全长156公里，流域面积2300平方公里 。 流溪河水库面积1300多公顷，库容3.5亿立方米，湖上有岛屿22个，称为翡翠群岛。40%广州市民的饮用水来源于此。 流溪河国家森林公园是我国最早建立的十大国家森林公园之一。陈毅曾五游流溪河而不厌，并赋诗赞曰：“评比岭南风物，景色此间多。”陶铸生前曾规划把这里建成“第二庐山”。胡耀邦还亲笔题写“流溪河森林公园”。,城市文化：流溪河是广州的母亲河，流溪河水库供应广州40%市民的饮用水。,G D P增
6、长趋势图,人均G D P增长趋势图,城市经济情况:历年（人均）GDP呈逐年增长趋势，增速基本保持在10%以上，在广东仍处于较低水平。,第三产业增加值趋势图,三次产业结构趋势图,城市经济情况:第三产业增加值呈逐年增长趋势，三次产业结构中第三产业比重逐年增大，已比较接近第二产业。,区域整体战略：珠江三角洲城镇群协调发展规划地方性中心。,在区域发展上具有重要的辅助作用，增强城市中心服务功能，带动地方经济发展，促进东西岸的资源整合和产业合作。,广州市城市总体规划（2010-2020）,副中心主城区人口河功能疏解得主要承接地，市域产业基地，具有较强的综合服务能力 从化分区特色生态旅游休闲区、都市农业基地
7、（农产品加工）重要水源涵养地,区域发展定位：从化的城市发展定位为广州城市副中心。,分区规划：各镇依附敏感的生态环境协调发展，向百万人大城市进发。,16,广州轨道交通网线规划,陆路出入口8处,从化市内交通规划,内部交通规划,轻轨铁路出入口1处,外部交通规划,街北高速（至新白云机场）,街东高速,广州北三环高速,城市交通分析：各高速路为从化融入珠三角高速路网提供了条件，使珠三角重点城市至从化得到提速。,目前从化市全市公路总里程1000多公里，国道105，106线贯穿全境，京珠高速公路穿越西南部，街北高速公路、广州北三环正在规划兴建，全市570多公里村道进行了硬底化改造，形成以国道、省道以及高速公路、
8、村道为骨架的四通八达的公路网。,外部交通环境： 轨道交通：广州地铁4号线、广从轻轨； 高速公路：高州北三环高速公路、从增高速、从莞高速、从赣高速 内部公路系统： 内部国道4、105、106；省道118、119、256、353、354、355；从化大道、迎宾大道、街东高速。 其他交通辅助： 白云机场、京珠高速等,城市交通分析：内修外联，旅游交通网络逐渐优化。,从化是一个有历史文化底蕴的城市 从化是一个以温泉为闻名的城市 从化是一个有独特自然风格的城市 从化是一个以旅游促发展的城市,小结,19,Part 2 旅游市场现状分析,20,自然生态：从化具有得天独厚的自然资源优势这些资源涉及的数量大，种类
9、多。,21,旅游资源：从化山清水秀、风光旖旎，以山、水、林、果、泉、湖为特色的山水文化旅游资源丰富。,从化是世界著名温泉之乡，地热资源非常丰富。 从化是中国大都市广州美丽的“后花园”，水源涵养地。 北回归线贯穿从化境内，从化拥有目前世界上南、北回归线高度最高、规模最大的标志塔。 从化市也是著名的荔枝之乡，全国荔枝生产基地之一，共有荔枝品种26种。 从化市历史悠久，是岭南文化的发祥地之一，7000多年前就有人类活动的足迹，至今已发现多处新石器时期遗存。,旅游总体布局：“一心、一带、一环、三轴、四区、多节点”，形成一个特色鲜明、重点突出、面向全国和东南亚、东亚、欧美的旅游发展格局。,一心：指位于区
10、域中心的新旧温泉旅游区从化温泉养生谷（新）、从化温泉旅游区（旧），其也是从化南北旅游的交汇点。 一带：流溪河作为规划区的生态核心，既是广州市的水源涵养地，也是本区的精神中心和文化活动核心带。 一环：指围绕周边山体设立的山野郊游环。设置了森林浴径、山谷探幽径和山地溯溪径三条路径，是区内第二大公共共享景观走廊。 的琶江河，龙潭河及东西向的小海河三条“山水之旅”景观轴。 四区： 标志景观区，作为南部进入本区的门户地带，设置会议和商务功能，景观塑造利用米石、龙井泉眼等形成开放大气的场所形态； 融合景观区，兼具乡土和滨水特色，利用水秀广场至严氏宗祠、风水林到凤凰山脉轴线，及周边溪谷态势，打造呈中心放射状
11、景观空间形态； 谷地景观区，蜿蜒曲折，沿溪流边为公共景观营造区域，以坡地建设与环境融合塑造本区“曲径通幽、豁然开朗”的景观形象； 民俗景观区，为北部门户地带，也是地域文化展示的重要场所，枧村戚氏祠堂建筑群的整体保留，其风格在饮食购物区的建筑及空间均予以延续，构筑特色明显的民俗景观区。,23,旅游客源分布：从化旅游客户主要以广东省内大城市客户为主，覆盖泛珠三角地区；客户类型主要以消闲型旅游、度假型旅游、观光型旅游为主；客源旅游时间通常在23天之间。,省内游客，多为散客或单位团体形式游览 。,消闲型旅游,港澳台或国内其他地区，以散客或旅行团形式游览 。,度假型旅游,国外旅客，绝大多数选择团体包价旅
12、游形式。,观光型旅游,从化旅游客源类型结构,客源旅游时间结构： 广东省境内交通发达，省内游客多以周末休闲旅游为主，时间12天。 港澳台地区及大陆其他地区的游客停留的时间稍长，约为23天。 国外旅游者停留时间约为23天。,一级客源市场,二级重点开发客源市场,三级拓展客源市场,省内游客为主，广东境内大城市、从化周边地区是主要客源地，约占总旅游人数的70%。,泛珠三角地区，港澳台地区，中国北方地区约占总旅游人数的20% 。,东南亚、东亚（主要是日本、韩国）地区、欧美游客约占总数的10%，为今后发展对象 。,24,旅游经济：兴办活动赛事、加快旅游项目建设、旅游收入大幅增长，旅游人次与旅游收入呈现大幅度
13、增长。,全年共接待旅游总人数754.72万人次，同比增长49.2%；实现旅游业总收入25.74亿元，同比增长54.2%；其中，旅游外汇收入2826万美元。 2009年，从化市以“双百三五七品牌”旅游发展战略为契机，积极推动国民旅游休闲计划，大力加强旅游产品建设、加大旅游宣传促销，举办了一系列大型活动赛事。 同时大力推进温泉养生谷、从都国际商务会议中心、亚运马术场、响水峡原生态景区、崴格诗温泉庄园、广州（从化）花园酒店等一批旅游项目加快建设，吸引了大量旅客前来旅游，旅游市场十分火爆。,25,SWOT分析,Strengths 优势分析,Weakness 劣势分析,Opportunities 机会分
14、析,Threats 威胁分析,政府主导性资金投入逐步减少，旅游发展资金筹措难度增大。 国内外温泉旅游资源开发普遍，创新难度较大。 中国旅游、广东旅游与国际接轨带来的挑战。 周边旅游区对从化旅游的空间挑战。 境外政策的不稳定性。,旅游发展较晚，树立品牌和开拓市场难度加大。 目前旅游产品较单一。 旅游人才资源数量和质量有待进一步增加和提高。 旅游服务和经营管理质量有待提高。 旅游开发策划水平需加以提升。,旅游资源种类齐全，特色突出，规模大而相对集中，自然与文化有机结合，发展潜力大。 有着前期良好的旅游资源开发、旅游基础与接待设施建设的基础。 有着优良的自然环境和四季可游的舒适气候。 内外交通便利，
15、道路网络发达。 有旅游发展中积累的经验。 有一定的旅游区域合作基础。,从化规划成为广州城市副中心。享受政策扶持和优惠。 省旅游业“十一五” 规划把广州建设成东南亚“区域性国际化旅游中心城市”， 重点开发北部山区休闲游。 广州市实行教育及其相关产业转移，广州从化“大学城”为当地旅游等第三产业培养输送高素质人才。 东亚太地区日益成为国际旅游的热点。,旅游发展SWOT分析,26,典型旅游项目分析（1/4）,石门国家森林公园总面积2636公顷，森林覆盖率达98。9%。公园分为五大景区有50多个景点，这里有华南地区保存较为完好的原始次生林1.6万亩，被称为北回归线的一片绿洲。,以山水自然风光为主的旅游胜
16、地石门国家森林公园、流溪河国家森林公园 、天湖旅游风景区 。,天湖旅游风景区位于著名的从化温泉省级旅游度假区内，天湖库容1千万立方米，最深处40余米，湖水清澈晶莹，湖畔群山环抱。林中古木参天，处处层林叠翠，是远足探幽避暑的胜地。,流溪河国家森林公园总面积8813公顷，其中流溪湖面积1146公顷，蓄水量3.6亿立方米，水深约70米，提供广州市70%居民饮水，故流溪湖又被誉为广州的母亲河。是一个以湖光山色、自然风光为主的旅游胜地。集自然景观、人文景观、森林保健功能于一体的生态型公园。,27,典型旅游项目分析(2/4),历史文化旅游景点 钟楼古村落、钱岗古村落 、大江埔村 ,钟楼村：守望相助的建筑 钟楼村位于神岗镇，是目前发现保留最为完好的古村落之一，为欧阳氏族人在清咸丰年间所建的大宅院建筑，面积近1.5万。 每条巷的两侧是民居，每一路7户，前后毗连，共49户，每一户的两廊相通对望，小至孩子的照看，大至防落盗贼入屋，均可以很方便地互相照应，一家有难，众人相帮。此为“守望相助”的建筑形式，在全国都是独一无二的。,钱岗村：宋代遗风 钱岗古村落位于太平镇钱岗村，村内
