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1、河源义乌小商品批发城市场调查报告及定位初步分析目 录第一部分：河源城市综合情况调研4一、城市基本情况调研4（一）区位交通及城市整体规划4（二）城市经济综合情况5（三）人口情况5（四）城镇居民收入水平及增长趋势6（五）城镇居民社会消费品零售状况6（六）产业概述7（七）城市综合竞争力总结分析10二、城市商业基本情况调研11（一）商业总体情况及发展规划11（二）主要商圈分布及特征12（三）零售商业调研及总结分析14（四）专业市场调研及总结分析21第二部分：河源房地产及商业地产市场调研30一、河源房地产市场总体状况30（一）房地产开发概况和数据指标30（二）主要开发商及在河源市场运作情况32（三）房地
2、产开发水平和营销水平32二、河源商业地产市场总体状况34（一）商业地产开发概况和数据指标34（二）主要的商业地产开发商及其开发模式35三、河源在售已售商业项目调查分析35（一）河源大卖场式商业项目调查35（二）项目周边商业项目调查41四、河源商铺投资市场调查分析49（一）投资市场完好度分析49（二）投资回报率分析50（三）投资客户群体分析51（四）项目目标投资客户群体分析52第三部分：项目基本情况研究53一、项目自身条件及周边环境53二、项目所处区域基本状况及未来发展规划56（一）基本状况56（二）未来发展规划57三、项目交通状况分析57（一）项目地块与周边道路的关系57（二）项目周边道路状况
3、58（三）项目周边主要道路人流和车流统计58（四）项目周边交通配套59四、项目周边商业设施状况68（一）区域内现有临街商业设施状况68（二）区域内现有规模商业设施状况71五、项目周边居住环境72六、项目地块条件的SWOT分析72（一）优势及机会分析72（二）劣势及威胁分析73第四部分：河源小商品、服装鞋包类专业市场调研73一、小商品类专业市场调研73（一）市场分布73（二）太平街调研74（三）调研总结82二、服装鞋包类市场调研83（一）市场分布84（二）市场调研84（三）调研总结103第五部分：广东同类地级城市小商品、服装鞋包专业市场调研105一、梅州小商品、服装鞋包专业市场调研105（一）城
4、市概述105（二）市场分布105（三）市场调研105二、清远小商品、服装鞋包专业市场调研118（一）城市概述118（二）市场分布118（三）市场调研118三、惠州小商品、服装鞋包专业市场调研129（一）城市概述129（二）市场分布129（三）市场调研129四、广东同类地级城市小商品、服装鞋包专业市场调研总结139第六部分：下游目标市场调研142一、河源市源城区小商品、服装鞋包零售市场调研142（一）市场分布142（二）市场调研142（三）调研总结144二、河源下辖各县小商品、服装鞋包零售市场调研146（一）市场分布146（二）市场调研146（三）调研总结157三、河源下辖乡镇小商品、服装鞋包零
5、售市场调研159（一）市场分布159（二）市场调研159（三）调研总结170四、河源专项采购调研173（一）采购特征分析173（二）生意机会测算175第七部分：上游目标市场调研176一、广州小商品、服装鞋包专业市场调研176（一）市场选取176（二）市场调研176二、惠东小商品市场调研198（一）市场概述198（二）市场调研199三、梅州兴宁东岳宫小商品市场调研205四、东莞虎门服装市场调研210（一）市场概述210（二）市场调研210五、产地型市场商户电话访谈215六、上游目标市场调研总结220（一）市场调研总结220（二）电话访谈总结222第八部分：旅游商品市场专项调研223一、清远旅游商
6、品市场专项调研223（一）清远旅游市场概述223（二）清远旅游商品市场概述224（三）清远义乌商贸城土特产经营户调研224二、河源旅游商品市场专项调研226（一）河源旅游市场概述226（二）河源旅游纪念品市场专项调研228（三）河源土特产产品市场专项调研231三、本项目规划旅游商品经营专区的可行性分析234第九部分：市场调研总结分析及初步定位方向239一、市场调研总结分析239（一）河源小商品消费基础强劲！239（二）河源小商品生意机会严重外流！239（三）老市场5宗罪，发展遭遇瓶颈！240（四）现代化市场7大优势，抢占城市商贸批发龙头！241（五）河源经济发展呼唤现代化小商品市场！243二、
7、项目初步定位方向244（一）项目战略定位244（二）项目经营定位244（三）项目经营业态定位244（四）项目目标消费群体定位244（五）项目辐射商圈定位245三、项目销售收益初步核算245（一）项目一层销售均价预估245（二）项目销售收益初步核算246第一部分：河源城市综合情况调研一、城市基本情况调研（一）区位交通及城市整体规划1、城市区位交通河源全市面积1.58万平方公里。现辖源城区、紫金县、龙川县、连平县、和平县、东源县，共1个市辖区和5个县。河源市位于广东省东北部、东江中上游。东接梅州市、汕尾市，南邻惠州市，西连韶关市、惠州市，北与江西省交界。河源市是京九入粤第一市，又是广东省拥有铁路最
8、长的市；境内京九、广梅汕两条铁路交汇，并在龙川设有京九铁路南端最大的编组站，河惠、河梅、粤赣高速公路贯穿全境，105和205国道纵贯境内，正在规划建设的昆汕、广赣、大广、汕湛、粤湘等高速公路穿境而过。河源轻轨也将直联珠三角城际轻轨网，使河源城区融入“珠三角两小时经济生活圈”。因此，河源有条件成为粤东北陆路交通枢纽和沟通长三角与珠三角的“大陆桥”。河源市河源城市区位图2、城市规划根据河源市市城市总体规划纲要（20082020），将河源城市性质定位为：环珠三角地区性中心城市；广东省新兴的先进制造业基地；客家文化中心与生态旅游城市；粤闽赣交通枢纽和粤东北商贸物流中心。规划河源中心城区形成“一带、两轴
9、、两心、四廊、六组团”的“舒展的紧凑型”带型组团结构。一带：以东江作为城市发展的纽带，主要突出东江水带的景观功能和服务功能，沿岸线组织各城市功能，形成两江四岸的城市总体规划。两轴：以河源大道和东环路作为城市拓展的主要轴线，将各片区整合成带型城市发展带。两心：包括城市中心区和高新区中心。四廊：在各个城市片区之间预留由水体、绿带构成的四条生态廊道。六组团：从北至南逐步形成先塘-木京组团、观塘-洋潭组团、白田组团、临江组团、埔前组团、古竹组团6个城市功能组团。（二）城市经济综合情况进入21世纪，随着珠三角的产业升级和产业转型，河源市社会经济进入全新发展阶段。自2004年河源的经济发展突飞猛进，从下表
10、可以看出，2006年至2008年河源市国民生产总值稳步提升，3年平均增长率接近25%，居广东省前列。2009年，河源DP突破400亿，在2009年中国城市竞争力蓝皮书中被列为最具综合增长竞争力的城市。河源市GDP增长表时间GDP（亿元）增长率2006258.1626%2007328.0927%2008394.1320%（三）人口情况河源市人口变化趋势表源城区人口变化趋势表时间全市人口增长率时间城区人口增长率2006341.261.2%2007335.43-1.7%200729.062008346.643.3%200829.742.4%2008年，河源市总人口为346.64万人，增长3.3%，其
11、中城区人口为29.74万人，增长2.4%。河源近几年城市人口并未出现大幅度变化，全市人口维持在330-340万人。河源农村人口比例极大，2008年，农村人口占全市总人口的86%。（四）城镇居民收入水平及增长趋势河源城镇居民人均收入增长表河源城镇居民存款余额增长表时间人均收入增长率时间存款余额增长率200710600元11.2%2007187.7亿9.6%200811343元7%2008224.1亿19.4%200912138元7%2009263.6亿17.6%从上表可知，近几年河源市城镇居民收入水平稳步有升，存款余额则基本呈2位数增长，居民收入水平的提高和存款余额的增加也将促进消费品市场的进一
12、步繁荣和发展。（五）城镇居民社会消费品零售状况河源城镇居民社会消费品零售总值增长表时间社会消费品零售总值增长率200686.39亿18%2007104.06亿20%2008123.96亿19%2009142.58亿15%从上表可知，2006-2009年河源城镇居民社会消费品零售总值的年平均增长率为18%，表明河源市消费品市场活跃，城市居民消费性支出快速增加；与日常生活息息相关的服装鞋包及小商品消费市场增长迅速。l 2009年河源市社会消费品零售总值分析指标名称计算单位本期累计上年同期累计累计比上年同期社会消费品零售总额其中:市零售额县零售额县以下零售额万 元万 元万 元万 元142581942
13、8662472225524931123963539598942984241380415.0%8.3%9.9%26.9%2009年河源全市社会消费品零售总额142.58亿元，比上年增长15%。分城乡看，城市消费品零售额42.87亿元，增长8.3%；县及县以下消费品零售额99.71亿元，增长18.0%。从上述数据可以看出，广大县镇占据河源市消费品零售市场大头，广大农村市场消费潜力巨大。（六）产业概述1、三大产业产值比重河源三大产业产值比重变化表时间第一产业第二产业第三产业200617.2%46.1%36.7%200713.4%53.4%33.2%200813.4%54.9%31.7%20094.9
14、%12.2%10.4%在不断承接珠三角产业转移背景下，河源市步入工业化起步发展阶段，从上表可以看出，第二产业在三大产业中比重最大，发展势头最猛。第二产业发展已经成为河源经济增长的绝对力量。2、自然资源情况1）水资源丰富河源是“港深水塔”，全省最大的两个水库-新丰江水库和枫树坝水库都在河源境内。滔滔不绝的东江水，不但滋润着珠江三角洲东部，而且通过东深供水工程流入香港。境内水能蕴藏量130万千瓦，仍有40万千瓦有待开发。同时，净水资源和优质淡水养殖开发价值和潜力巨大，新丰江天然净水远销国内10多个城市。2）矿产资源丰富河源是矿产之乡，已探明的矿产有40余种，其中储量居全省第一的就有铁矿、莹石和稀土。此外，铅锌矿、钨矿、石灰石、瓷土等也十分丰富，易于开采。其中瓷土
