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1、阜阳汇鑫CITY MALL功能分区及产品规划设想凌峻(中国)房地产策划代理机构2004年12月1、 产品发展定位:阜阳西区居民的大型生活会所阐述:CITYMALL的定位为阜阳西区居民的大型生活会所,计划发展成为西区居民日常购物消费的核心、新都市生活的广场;2、 分布区域及构成:CITYMALL位于颖河西路与颖西路交界的北侧,整体上形成大型集中式的购物中心的形态,占地长度和宽度为188.6米96.3米,整体分为B1、B2两区,颖河西路与颖西路交界处构成圆弧形设计;B1区为L型转体状,层数为4层,实际占地面积约为8600平方米;B2区为长方体状,层数为3层,建筑长度和宽度为10039米,实际占地面
2、积约为3900平方米;项目总建筑面积约为46100平方米。3、 业态种类:n B1 首层外街街铺:社区配套为主,银行、洗衣店、旅行社、大型餐饮店、药店、发型屋等;首层西侧环形街:贵重物品及品牌店为主,金银饰店、品牌服装店、名贵化妆品等;首层东侧内直街:中高档商物品为主,包括有品牌服饰、时尚精品、鞋类、化妆品、眼镜、钟表、珠宝首饰、个性创意产品等;二层:中档商物品为主,服装、皮具、鞋类等,亦考虑有部分铺位作首层店类的补充;三层、休闲类为主,各类书店、健身中心、美容中心、桑拿沐足中心;四层、电子游艺中心、主题文化餐厅、其它娱乐主题经营;n B2首层:与B1首层相同二层、三层:引进大型主力超市4、
3、产品设计:(1)设计原则:n 采用综合性商厦的建筑形式,以中庭广场与环形多步行街设计,创造全天候室内逛街环境;n 通过经营布局互补的形式,形成购物人流的双向流动;n 有效地利用主力店超市和品牌店, B1区中庭广场可引进各知名品牌店,B2区二层、三层引进大型主力店超市,形成众多品牌集中于此的效应;n 快速回笼资金的目的,B1区首层、二层商铺全部销售,三层、四层以出租、招商为主,远期分割销售;B2区首层全部销售,二、三层以出租为主,其中三层远期可以分割销售;n 室内形成1-3层通透的空间,结合不同业态的消费特征设置业态分布,保持每一层商家所锁定客户的到达率;n 以室内造景手法,营造优越的室内购物环
4、境,以此区别且超越现有当地项目。(2)设计要点: n 基本形式;集中式大型商厦:从形态来看,该部分有长方体形和L转角形两大部分组合而成,在建筑上,两部分连通,内部空间形成通透式的开间布局,在区域分隔上,按照不同商家的需要采用装修材料分隔;在业态的布局上,两部分有所区别,共同构成互补的组合布局;n 外立面设计:CITYMALL部分外立面设计风格采用现代式的立面形式,采用实体材料和玻璃材料的结合,达到通透性和实用性相结合;在立面功能上,要考虑到外观的美感和大型广告牌设置的需要,以增强商业气氛营造为目的。在显眼的重点位置,如入口等,可考虑设计有特色的造型,增强项目的标志性和可识别性;外立面形式外立面
5、形式n 楼层设计;一层:4.8米二层:4.2米三层:3.8米四层:3.8米n 功能布局;一层、二层:购物天堂(分B1、B2区)n B1区商铺划分设计;一层商铺:基本开间和进深为49米,实际使用面积约为36平方米,转角处的临街商铺面积增大一倍,开间和进深为89米;以销售均价为7500元/平方米计算,基本开间总价控制在25-30万元,转角开间总价控制在50-65万元;二层商铺:基本开间和进深为49米,实际使用面积为36平方米,以销售均价为4000元/平方米计算,总价控制在12-16万;三层商铺:基本开间和进深与二层相同,以出租为主;四层商铺:基本开间和进深与二层相同,以出租为主;商铺分隔:在建筑形
6、式上为整体的通透形式,实际使用中按照情况用装饰材料分隔成不同面积大小的商铺形式;n B2区商铺划分设计;一层商铺:基本开间和进深为49米,实际使用面积约为36平方米,转角处的临街商铺面积增大一倍,开间和进深为89米;以销售均价为7200元/平方米计算,基本开间总价控制在24-29万元,转角开间总价控制在48-62万元;二层商铺:按大型超市格局,基本不作区隔;三层商铺:按大型超市格局,基本不作区隔;业态布局:B1区主要是银行、旅行社、服装品牌店、鞋类、眼镜、珠宝首饰店、时尚精品、个性创意产品、美容化妆品等;B2区的二、三层全层作为引进大型超市,建筑面积约为8000平方米,B2区的首层与B1区用于
7、销售;三层:休闲生活会馆业态:健身中心、女子生活会馆、美容美发、主题休闲餐厅、水吧、书店等,三层用于长期持有出租作为长期经济收益;n 环境营造;室外大型入口广场:在颍河西路及颍西路交汇处,设置大型的入口广场,一方面作为市政的配套广场,提高项目的区域地位,另一方面作为CITYMALL的形象性入口,作为人流的聚集和分散场所;在广场中间可适当设置水景景观或塑像,作为区域标志性景观; 在B2区的东南角设置一小型广场,作为大型超市的主入口,分流购物人流;主入口广场室内中庭:设置内室中庭提高项目的经营环境和采光效果,本CITYMALL共设置两个中庭广场;在CITYMALL的B1区L转弯角部位(两条街道的交
8、汇处),设置直径约为18米的圆形中庭,高度为4层,顶部采用可透光材料封顶,;在B2区中部设置长方形的中庭,增强室内的通透性,提升购物环境; 室内中庭 室内休闲景观室内景观:在中庭的四周种植高约4米的树木,围绕中庭的每层的栏板边种植垂掉的绿色小植物,增强室内的环境感;休闲设施:在每层的中庭四周摆设休闲桌椅,供购物消费者休息之用; 商场室内中庭 内部店铺形式n 交通组织;主出入口:在B1区广场设置主入口,主要是作为B1区CITYMALL的入口,将购物人流引导进入购物消费; 在B2区东南角设置入口和扶手电梯,作为二层超市的入口;次出入口:在CITYMALL的东北角、西北角及北面的中间位置设置次出入口
9、,作为商家进出货物口,同时可作为消防通道;垂直交通体系:CITYMALL的B1区和B2区都分别设置一上一下手扶电梯,吸引购物人流到2层及3层购物消费,提高其楼层的经营价值;平面交通体系:B1区的室内商铺布局,西部围绕中庭呈环形布局,通道宽度约为3米,沿环形通道每隔25-30米;东部,东西走向通道宽度约为3米,南北走向通道宽度约为4米,将各商铺分隔,每层商铺和通道构成“蛛网状”结构;区间通道:首层:B1与B2区间以道路隔开,南北走向的道路为10米宽,长44米;东西走向的道路为8米宽,长110米;二层和三层:每层各设有三条交通过道;在CITYMALL北面街道入口上方(B2区西北角)设一条过道(空中
10、走廊)接通B1区,西部过道宽6米,长10米;东面街道入口上方(B2区东南角)设一条过道(空中走廊)接通B1区,过道宽6米,长8米;在B1区中庭部分(L型转角位)设置一条过道接通B2区西南部,过道宽6米,长8米;n 配套设施;本部分是项目购物人流最大的部分,在设计中要充分满足消费者停车购物的需求,同时可作为满足其他区域及市政停车配套设施的需要;建议在CITYMALL的地下一层设置面积约为8000平方米的地下停车场,满足停车的需要;地下停车:在CITYMALL的地下负一层设置约8000平方米的地下停车场,一方面是大型商业项目配套的需要,另一方面,可作为项目的长期收益,同时可作为满足人防配套设施的功
11、能;地下停车场的主要功能是满足到CITYMALL及数码文化港购物的大量消费人群的需要;主出入口:在B1区广场设置主入口,主要是作为B1区CITYMALL的入口,左右两侧各设扶手电梯作为二、三、四层的入口,将购物人流引导进入购物消费; 在B2区东南角设置入口,并扶手电梯,作为二、三层超市的入口;次出入口:在B1区与B2区交界处设置CITYMALL北面街道入口,并在该入口的B1部分设置扶手电梯,在B1区与B2区交界处设置CITYMALL东部街道入口,并在该入口的B1部分设置扶手电梯,作为商家进出货物口,同时可作为消防通道;沿街休息区:B区项目临街缩进5米,扩宽成外街广场,在CITYMALL的沿街区域设置分散式的休息场所,沿用以满足消费者的临时休息需要;沿街分散停车:B区项目临街缩进5米,在CITYMALL的沿街区域设置分散式的停车场所,用以满足就近停车的需要。说明:以上所提出的入口、电梯、货梯、消防楼梯、卫生间等布局主要是考虑人流走向,而设计院可根据建筑设计原则进行必要的调整。