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1、企业标识 物管部工作手册 版次/修订：A0分发号： 控制类别：物 管 部工 作 手 册版 本：A0 修改时间：二O一二年八月 实施时间：二O一二年九月目 录序号文件编号手册/文件名称页码质量记录1目录20.1审批页 30.2手册修改控制页40.3手册的说明50.4手册编制目的与依据60.5物管部组织架构图7物管部工作职责8物管服务对外投标规程9新建物业接管验收规程10物业交验房规程11业主入伙办理规程12客户室内装修管理规程一三房屋及车位租赁办理规程14特约服务开展规程一五客户钥匙管理规程16印章使用管理规程17档案管理规程一八治安管理规程19突发事件处理规程20清洁工作管理及检查规程21绿化
2、工作管理及检查规程22非行政工作时间检查管理规程23240.1物管部工作手册审批页0.1.1手册版本号：0.1.2编制：综合管理部0.1.3审核：0.1.4审批：批准时间： 0.2 物管部工作手册修改控制页文件编号/名称修改条款修改日期修改人审核审批备注0.3物管部工作手册说明0.3.1本手册的编制是为了明确物管部日常工作准则和行为规范，指导物管部的日常工作。0.3.2本手册由综合管理部进行编制，副总经理审核，总经理审批后发布执行。0.3.3本手册“受控”本发放范围：a) 董事长；b) 总经理；c) 管理者代表；d) 物管部副总经理；e）综合管理部经理；0.3.4除以上人员外，本手册不向任何其
3、他人员发放。0.3.5本手册的持有者应妥善保管文本，不得涂改、转借、复印或外传。若持有人因工作岗位变动不再具备持有资格时，应及时交回并登记。0.3.6手册损坏或丢失后，应由持有者书面报告，总经理审批后补发，并作废原“受控”本的分发号，补发新分发号“受控”本。0.3.7本手册的修改按原编制审核审批程序，行政管理中心负责修订、旧页回收、新页发放。0.3.8本手册出现下列情况时应更换版本：a)手册发布使用已超过三年；b)手册的修改已超过六次；c)对手册的内容进行重大的变更。0.3.9本手册的新版本颁发时，旧版本即行废止。行政管理中心负责换版的管理控制，负责新版本的发放并及时收回旧版本，做作废处理。0
4、.3.10本手册的主要解释权为公司最高管理者，亦可授权对手册中的条款进行解释。0.4 物管部工作手册编制目的与依据0.4.1 编制目的0.4.1.1实现本公司的质量方针和质量目标；0.4.1.2实现本管理处的质量目标；0.4.1.3确保公司的各项管理制度在本物业得到实施。0.4.2 编制依据0.4.2.1 GB/T19000-2008.idt.ISO9000:2008质量管理体系-基础和术语。0.4.2.2 GB/T19001-2008.idt.ISO9001:2008质量管理体系-要求。0.4.2.3 公司质量手册。0.5 物管部架构物管部工作职责文件编号： 页数：版次/修订状态：AO 页码
5、：1.1 贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和各项规章制度。1.2 负责管理所辖物业之客户所需的日常业务，纠正各种违章行为，为客户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境。1.3 制定物管部员工的岗位职责和内部管理制度。1.4 制订物管部员工培训计划，定期开展员工业务培训。1.5 拟制有关的物业管理规则、政策，如物业管理公约、业主/用户手册、装修手册等管理文件。1.6调查研究，深入了解客户对管理服务工作的意见，处理客户对管理服务工作的投诉。1.7编制及按需要修订客户服务、清洁服务、绿化服务等的规章制度。1.8热情接待客户来访及投诉，为客户排忧解难。1.9树立客户至上的观念，及时为客
6、户提供优质服务。1.10根据物管部副总经理的指令，制定并发布各种与客户有关的通知。1.11协调各部门之间联络及关系，团结工作。1.12监督物管部各部门及管理处员工的工作情况，计划落实及合理分配工作情况。1.一三协调客户与公司之间联络及关系，保持公司专业形象。1.14负责对管理处清洁、绿化的监督工作。1.一五负责组织协调开展物业管理工作，协助提升项目品牌与知名度。1.16起草并参与评审有关物业管理范畴的合同、协议等。1.17负责与业务往来单位、企业的协调工作。1.一八按公司的要求对辖区内的秩序进行维护，确保辖区内的正常秩序；1.19负责对辖区公共秩序进行监督与检查；1.20协助管理处组织所管辖区
7、内多种经营活动的实施；1.21协助工程部对辖区内各种公共设施进行巡查；1.22协助管理处组织对辖区内顾客要求的调查；1.23协助管理处开展辖区内的便民服务工作；1.24配合辖区内的装修管理工作；1.25配合管理处进行辖区内的社区文化活动；综合管理部经理岗位说明书职务名称: 综合管理部经理所属部门: 综合管理部职位类型: 管理层职位人数: 1人职位关系直接上级: 物管部副总经理直接下级: 综合管理部主管主要职责1、编制及按需要修订客户服务、清洁服务、绿化服务等的规章制度。2、制定物管部员工的岗位职责和内部管理制度。3、制订员工培训计划，定期开展员工业务培训。4、制订物管部员工培训计划，定期开展员
8、工业务培训。5、拟制有关的物业管理规则、政策，如物业管理公约、业主/用户手册、装修手册等管理文件。6、听取业主/用户的意见，不断完善管理工作，提高服务水平。7、协调各部门之间联络及关系，团结工作。8、监督物管部各部门及管理处员工的工作情况，计划落实及合理分配工作情况。9、协调客户与公司之间联络及关系，保持公司专业形象。10、负责对管理处清洁、绿化的监督工作。11、负责组织协调开展物业管理工作，协助提升项目品牌与知名度。12、起草并参与评审有关物业管理范畴的合同、协议等。一三、负责与业务往来单位、企业的协调工作。14、完成上级领导安排的其它工作。安防部主管岗位说明书职务名称: 安防部主管所属部门
9、: 安防部职位类型: 管理层职位人数: 1人职位关系直接上级: 物管部副总经理直接下级: 护管班长主要职责1、指导检查对来访人员的控制，严禁推销人员或小贩等闲杂人员进入辖区；2、按规定对出入的大件物品进行管理，并严禁危险品进入辖区；3、不间断巡视辖区，发现异常状况立即处理或汇报上级；4、随时注意并礼貌制止有损管理辖区环境卫生、绿化及安全等事件；5、协助公安机关开展各项安防防范活动；6、定期在辖区内进行安防防范方面的宣传；7、负责对安防各岗位值班情况、礼仪、巡逻和夜间工作的检查；8、负责对领导视察、节假日安排、入住高峰期、装修高峰期等特殊时段的提前部署预控，确保工作有序开展。9、按规定对管理辖区
10、内消防、监控、门禁、道闸、电子巡更等设备进行检查10、及时制止对消防通道的阻塞；11、定期在管理辖区内进行消防宣传；12、负责每月对各管理处辖区内的消防管理工作进行监督、检查并形成报告；一三、不定期对辖区内停车场的收费管理工作进行监督、检查；14、负责协助各管理处辖区内的各种紧急情况的处理；一五、全面负责安防部经营指标的制定、年度目标责任书的制定，落实与相应的考评，并完成公司下达的经营指标目标任务。16、负责对管理处护管部人员架构的定编及护管人员薪酬的确定工作；17、负责对管理处各项安全制度、流程和各岗位职责的审批，并对管理处的贯彻落实情况进行监督检查；一八、负责对各管理处护管部日常工作的开展
11、情况进行监督、检查、技术指导；19、负责组织管理处护管部进行岗位实操测试及岗位技能竞赛；20、完成上级领导交办的其它工作。综合管理部主管岗位说明书职务名称: 综合管理部主管所属部门: 综合管理部职位类型: 管理层职位人数: 1人职位关系直接上级: 综合管理部经理直接下级: 综合管理部文员主要职责1、在副总经理及综合管理部经理的领导下，制定本部门的工作计划，负责组织、安排综合管理部的各项工作，定期主持召开工作例会，总结工作执行情况，向副总经理汇报。2、执行政府部门有关政策、法规及公司的各项管理规定，督促客户遵守执行，并根据公司各时期的情况提出修改建议。3、协调公司与业务往来单位、企业公司之间联络
12、及关系，保持公司专业形象。4、配合及监察各部门对客户投诉事项处理情况，并向客户解释说明情况。5、定期审查客户服务记录及客户投诉记录，并做出总结。6、保存及整理客户资料档案，并对内容作保密处理。7、定期巡查物业管理各主要地方的清洁、绿化情况，发现问题及时组织人手处理。8、审查常用的清洁工具及材料。9、在必要的情况下，建议并草拟对客户的发文或通告，经综合管理部经理及副总经理审批、签发后，安排跟进文件内容的相关工作。10、积极参加相关培训，提高自身管理能力，改进部门工作办法和效率。11、检查员工的仪表、仪容，确保属下员工遵守公司各项规章制度。12、组织安排本部门员工的培训工作。一三、每月制定本部门的预算，控制办公用品成本。14、抽查各管理处区域，指导本部门员工跟进管理处工作开展情况，并审核存档的记录，对管理处的绿化、保洁管理提出改进意见。一五、完成上级领导交办的其它工作。综合管理部文员岗位说明书职务名称: 综合管理部文员所属部门: 综合管理部职位类型: 基层员工职位人数: 1人职位关系直接上级: 物管部副总经
