房地产管理基本制度与政策二〇一四年四月教学课件教学讲义

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1、房地产管理基本制度与政策二一四年四月,第三章 房地产业概述 第四章 建设用地制度与政策 第五章 国有土地上房屋征收 第六章 规划和建设工程管理制度与政策 第七章 房地产开发经营制度与政策 第八章 房地产交易管理制度与政策 第九章 房地产权属登记制度与政策 其他章 中介服务管理、税收、物业管理制度与政策,第三章 房地产业概述,1、房地产业的基本概念 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务与管理等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业。但建筑业属于物质生产部门归入第二产业。 2、房地产业的细分,房地产业包括（）。 A、房地产开发经营 B、物业管理 C、房地产中介服务 D、房地产估价 E、房

2、地产咨询 房地产服务业包括（ ）。 A、房地产开发经营 B、物业管理 C、房地产经纪 D、房地产咨询 E、房地产估价,1987年，沿着有中国特色的社会主义道路前进第一次提出建立房地产市场。 1998年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知提出停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 2003年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业。 2007年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见解决城市低收入家庭住房困难问题。 2010年，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知坚决遏制部分城市房价过快上涨。,4、现行城镇住房政策 我

3、国的住房供应政策是以（ ）为主体。 A、保障性住房 B、政策性住房 C、商品性住房 D、福利性住房,一、土地所有制（掌握） 我国土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 1、城乡二元制 全民所有，即国家所有土地的所有权。 劳动群众集体所有制情形有： (1)村农民集体 (2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 (3)乡（镇）农民集体,第四章 建设用地制度与政策,国家所有土地的所有权由（）代表国家行使。 A、全国人民代表大会 B、全国人民代表大会常务委员会 C、国务院 D、国务院土地行政主管部门,2、国有土地与集体土地的范围,下列关于土地所有权的表述，正确的是（）。 A、所有

4、权全部归国家所有 B、土地所有权由各级人民政府所有 C、农村和城市郊区的土地属于农民集体所有 D、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有,二、土地管理的基本制度（掌握） 下列属于我国土地管理基本制度的有（）。 A、所有权和使用权分离制度 B、土地登记制度 C、土地有偿有限期使用制度 D、土地用途管制制度 E、保护耕地的制度,1、土地登记制度 （1）单位和个人依法使用的国有土地，由（ ）登记造册，核发证书，确认使用权。 A、县级以上人民政府 B、县级以上人民政府土地管理部门 C、乡镇人民政府 D、省级人民政府土地管理部门 （2）农民集体所有的土地，由（ ）登记造册，核发证书，确认所有权。 A、

5、县级人民政府 B、县级人民政府土地管理部门 C、乡镇人民政府 D、乡镇人民政府土地管理部门,（3）农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（ ）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 A、县级人民政府 B、县级人民政府土地管理部门 C、乡镇人民政府 D、乡镇人民政府土地管理部门 （4）土地登记由（）登记造册，确认有关土地权利。 A、县级人民政府 B、县级人民政府土地管理部门 C、县级以上人民政府 D、县级以上人民政府土地管理部门,2、土地有偿有限期使用制度 凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。（ ） 3、土地用途管制制度 土地用途管制的核心是不

6、能随意改变建设用地的用途。（ ） 农用地转为建设用地，须经有批准权的土地管理部门批准。 （ ） 4、耕地保护制度,下列关于土地管理的说法中，错误的是（）。 A、土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。 B、土地用途管制的核心是不得擅自改变建设用地的用途 C、国家对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记 D、国有土地有偿使用的方式是出让、出租、作价出资入股,三、集体土地征收,1、下列属于征收集体土地应遵循的原则有（ ）。 A、珍惜耕地，合理利用土地 B、保证国家建设用地 C、妥善安置被征地单位和农民 D、有偿使用土地 E、严格依据上级主管部门的要求征地 2、下列应

7、由国务院批准的征收审批范围的有（）。 A、基本农田1公顷 B、基本农田以外的耕地36公顷 C、基本农田以外的耕地34公顷 D、其他土地71公顷 E、其他土地69公顷,下列关于集体土地征收的说法中，正确的有（）。 A、征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地70公顷以上的，由国务院批准 B、分期建设的项目征地应当一次性申请批准，不得分期征地 C、国家征收集体土地的，土地所有权发生改变 D、征收集体土地时，必须进行征地公告 E、征收补偿的费用包括土地补偿费、地上建筑物、构筑物补偿费、青苗补偿费、安置补助费,征地补偿费包括( ) A、土地补偿费 B、地上建筑物、构筑物补偿费 C、青苗补

8、偿费 D、房屋结构差价 E、安置补助费,四、土地的分类 1、土地的所有制分类,2、土地的用途分类,下列属于集体建设用地的有（）。 A、兴办乡镇企业用地 B、村民建设住宅用地 C、乡（镇）村公共设施建设用地 D、乡（镇）村公益事业建设用地 E、已经依法征收的集体建设用地,下列关于集体建设用地的表述，正确的有（）。 A、集体建设用地有偿使用的方式包括出让、出租、作价出资 B、应当符合土地利用的年度计划 C、应当符合村庄集镇规划 D、可用于乡（镇）村公共设施、公益事业建设 E、可用于兴办乡镇企业、村民建设住宅,3、建设用地的用途分类,五、土地取得方式：土地供应双轨制 1、划拨 土地使用权划拨是指经县

9、级以上人民政府依法批准，将国有土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。（ ） 下列属于可由有批准权的人民政府依法批准划拨的用地类型有（）。 A、国家机关用地和军事用地 B、城市基础设施用地 C、城市公益事业用地 D、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 E、国有企业厂房建设用地,划拨土地的转让、出租、抵押 （1）转让： 一是经审批准予转让受让方办理出让手续缴纳土地使用权出让金；二是不办理出让手续，转让方将所获土地收益上缴国家。 （2）出租：一是将划拨土地上建筑物出租营利的，应将租金中所含土地收益上缴国家；二是用地单位改制等原因不宜办理土地出让的可租赁；三是租赁期限6个月以上的，应订立合

10、同期限，合同期限不超过出让年限。,（3）划拨土地使用权相关问题： 破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权应列入破产财产。（ ） 划拨土地使用权虽办理土地抵押登记，但未经有批准权的政府部门审批，抵押无效。（ ）,2、出让（熟悉） 招标、拍卖、挂牌出让：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 协议出让：招拍挂以外的 受让主体：境内外的公司、企业、其他组织和个人，可以取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地如果同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议方式出让。 （） 工业生产用地

11、和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（） 个人不得申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。（）,出让土地使用年限 下列土地使用权出让最高年限为50年的有（）。 A、工业用地 B、教育、科技、文化、卫生 C、商业、旅游、娱乐用地 D、综合或者其他用地 E、体育用地,土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地70年； （二）工业用地50年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （四）商业、旅游、娱乐用地40年； （五）综合或者其他用地50年。,甲房地产开发公司于2008年通过出让方式取得一块综合用地，2010年三通一平等完成土地开发，2012年拟办

12、理土地抵押，其最长抵押年限为（）年。 A、36 B、38 C、46 D、48,土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（） 依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。A由国家无偿收回B自动续期C应于届满前6个月申请续期D应于届满前1年申请续期,国有土地有偿使用的方式有（）。 A、出让 B、租赁 C、作价出资 D、作价入股 E、典当 国有土地租赁期限在（）个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。 A、3 B、6 C、9 D、12,六、闲置土地的处理（了解） （1）下列属于闲

13、置土地范围的情形有（）。 A、未按建设用地批准书和土地出让合同规定的期限开发利用土地的 B、核准使用的土地，合同生效或用地批准书颁发满1年未动工建设的 C、已动工开发，但开发面积不足应建面积1/3，或投资额不足总投资额的25%且未经批准中止开发建设连续满1年的 D、已开发建设完工，但开发项目长期未竣工验收的,（2）下列关于闲置土地处理方式的说法，错误的是（）。 A、不得延长开发期限 B、延长开发期限，最长不超过1年 C、出让取得土地的，闲置一年以上按出让金20%以下征收土地闲置费 D、连续2年以上未使用的，经批准，县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告,第五章 国有土地上房屋征收 一、房

14、屋征收的条件（掌握） 房屋征收的限制条件有（）。 A、目的是发展公共利益 B、必须严格依照法律规定的权限和程序 C、应当对被征收人的损失予以公平赔偿 D、为了抢险救灾等紧急需要,2、征收与征用的区别（掌握） 下列关于征收与征用区别的说法中，正确的有（）。 A、征收的财产是不动产，征用的财产是动产 B、征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险救灾等紧急需要 C、征收导致使用权发生改变，征用导致所有权发生改变 D、征收均必须依法补偿，征用的补偿可由双方协商确定 E、征收与征用均不必得到所有权人的同意,下列关于征收与征用的表述中，正确的有（）。 A、征收或者征用都是为了国家、社会利益需要 B、征收或者

15、征用都必须给予补偿 C、征收是国家行为，征用是企业行为 D、征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E、征收是强制性的，征用是非强制性的,国家对集体土地实行征收或者征用后,土地所有权发生转移。（） 下列可导致土地所有权发生转移的方式是（）。 A、出让 B、划拔 C、转让 D、征收,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,下列属于我国城乡规划的有（）。 A、城镇体系规划 B、城市规划 C、乡规划与镇规划 D、县规划 E、村庄规划 在城乡规划中，（）是建设城市和管理城市的基本依据。 A、城镇体系规划 B、城市规划 C、乡规划与镇规划 D、县规划,总体规划,详细规划,控制性详细规划,修建性

16、详细规划,20年,（一）城市规划区的概念（掌握） 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。（） 城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。（）,（二）规划编制与审批 城市总体规划：人民政府组织编制 控制性详细规划：规划主管部门编制 审批： 直辖市总体规划报国务院审批 省会市/较大市报省级政府审查报国务院审批 其他市报省级政府审批 城市控制性详细规划本级政府批准报本级人大常委会和上级政府备案 镇控制性详细规划报上一级政府审批,（三）建设工程规划管理（掌握） 在城市、镇规划区内进行工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。（） 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。（）,（四）城市紫、绿、蓝、黄线管理（熟悉） 划定城市规划紫线的作用是确定( )。 A.绿地控制范围 B.历史建筑保护范围 C.地表水体保护范围 D.城市基础设施用地