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1、天津小白楼联合广场项目可行性研究报告,中原地产 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.10.2011,2,目录,项目决策背景,项目概况,市场分析,项目财务分析,1,2,3,4,5,综合分析与建议,6,规划设计初步分析,项目位置及地块指标,3,4,Part 1 项目决策背景 1.1 外部环境 1.2 内部因素,6,1.2 内部因素,投资必要性 根据集团公司地产业务的五年规划，仅以现有项目难以实现战略发展 目标，需增加土地储备以弥补销售缺口。 天津及环渤海地区是五矿地产战略布局的重要一环，深耕天津地产市 场，可助推集团地产业务效益与品牌的双重提升。 城投集团是五矿地产的战略合作伙伴。,7,Pa
2、rt 2 项目概况 2.1 宗地位置 2.2 宗地现状 2.3 项目周边的社区配套 2.4 项目初步界定,8,联合广场项目位于小白楼区域，行政隶属河西区 小白楼区域为城市核心区，是天津CBD所在，区域内聚集众多高档写字楼、酒店、商场，并紧邻天津主要政府机构,2.1 宗地位置,9,本项目各地块四周均临市政道路，且临近地铁1号线（已运行）小白楼站点。项目用地具备较好的交通可达性,本案,2.2 宗地现状,项目四至,10,项目用地分A、B、C三块，中间隔市政路，总占地面积约3.9万平米，总建筑面积约30万平米，其中C地块受地铁线影响地上部分不能开发建设。在总建筑面积控制下，各地块容积率可做少量调整。地
3、块现状为净地。,C,B,A,地块条件,2.2 宗地现状,11,2.3 项目周边的社区配套,一号线（小白楼站）已运营 三号线，预计2011年底运营,地铁系统,共有40余条公交线路经过项目所在地，通往市区各个方向,公交系统,交通情况：项目地处市中心地带，交通系统发达，极高的可通达性,周边3km范围内社区配套,至西站6.5km,至东站2.3km,至外环线3.7km,12,小学： 1：上海道小学 2：岳阳道小学 3：实验小学 4：中心小学 5：闽侯路小学 6：万全道小学 7：新华南路小学 8：鞍山道小学 9：耀华小学 10：昆明路小学,教育情况：周边市级与区级重点小学及初高中环绕，小学包括上海道小学、
4、实验小学等等；初高中包括耀华中学、新华中学等等,中学： 1：耀华中学 2：新华中学 3：第四十二中学 4：第四中学 5：海河中学 6：第四十一中学,2.3 项目周边的社区配套,2.3.1 周边3km范围内社区配套,13,医疗配套： 1.二附属医院 2.儿童医院 3.中心妇产医院 4.友谊医院 公园： 1.人民公园 2.解放公园 3.河滨公园 4.中心公园,医疗配套、商业配套、休闲设施配套齐备完善。,商场： 1.海信广场 2.滨江购物中心 3.凯旋门百货 4.伊势丹百货 5.乐宾百货 6.国际商场 市场： 1.徽州道菜市场 2.三义庄菜市场,周边3km范围内社区配套,2.3 项目周边的社区配套,
5、图书馆： 1.和平区图书馆 2.河东区图书馆 3.东海图书馆 其他： 1.民园体育场 2.音乐厅 3.河西体育馆 4.三源游泳馆 5.河西游泳馆,14,项目地处小白楼商务区，周边聚集大量的写字楼、酒店、商用物业，具备开发高档综合体项目的氛围,信达广场,凯旋门,ICTC,富力中心,金皇大厦,泰达大厦,滨江万丽,君隆广场,嘉里中心,欧嘉华,美银大厦,本案,2.3 项目周边的社区配套,周边3km范围内社区配套,作为小白楼CBD核心区，周边商务写字楼众多，商务气氛浓郁,15,城市核心，高端综合体,市场,需求,项目,基于初步界定，需要解决问题,分析市场特征； 判断市场走势； 寻找市场机会； 了解竞争对手
6、； 指导项目精准定位,研究竞争项目客户情况； 寻找项目未来客户来源； 了解潜在客户特征； 分析潜在客户需求； 指导项目产品设计,挖掘项目优势，充分利用； 合理分配资源，利益最大化； 指导项目发展规划,2.4 项目初步界定,16,Part 3 市场分析 3.1 政策解读 3.2 住宅市场 3.3 写字楼市场 3.4 酒店市场 3.5 商业市场 3.6 整体定位,17,“限购令”目前出台的政策只是针对于住宅产品，而对40年产权的暂时没有影响,差别化信贷政策,限制外地人、境外购房,限购令,1,2,3,按揭贷款：提高首付、提高二套房贷款利率、停发三套房贷；,异地置业者必须提供在购房地一年以上社会保险或
7、完税证明； 部分城市限制境外置业者只准购买一套住房；,天津限购令：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、且能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。,3.1政策解读,18,“限大令”严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设，本案不在政策影响范围内,天津市关于进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神促进天津市房地产市场持续健康发展的通知中严格规定
8、了住房用地的出让管理。对本案的开发提供了市场机遇。未来市场上特别是中心城区低密别墅产品的供应将越来越少，而本案可开发大户型产品满足市场对于高舒适度产品的需求。 通知要求，土地管理部门要严格执行国家有关土地出让政策规定。规范编制拟供地块出让方案，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。 严格制定土地出让的规划和建设条件，将套型面积比例、保障性住房配建比例及开竣工时间、违约处罚条款等列入合同。 严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。 严格土地出让价款收缴及开竣工时限监管，对存在拖欠土地价款、不按期开工建设等违法违规行为的单位和个人，限制其新购置土地。,3.
9、1政策解读,19,供应及潜在供应：中心城区土地供应稀缺，本案所处位置更是一房难求； 市场情况：商品住宅成交占全市成交的比例迅速下降； 价格情况：中心城区居住型产品抗风险能力强，价格不断上涨；,3.2住宅市场,土地及商品住宅成交分析,20,1,本案,研究区域：市内六区 产权类型：40、50、70年居住型产品 产品类型：低密度、高层、超高层 开发进度：在售或预售 产品档次：高档，单平米售价约2万元以上,3.2住宅市场,研究范围界定,21,高档项目主流产品面积在140平米以上，单价在2.2万/平米以上，总价平均在400万以上在售项目销售情况良好。,3.2住宅市场,重点项目集合,高端高层、超高层在售项
10、目,22,高端别墅项目中800平米以上的升级产品稀缺。顶级别墅单价在46万元，高端别墅单价也在2万元/平米以上，供不应求。,高端低密度项目,3.2住宅市场,重点项目集合,23,环球金融中心是目前天津单价最高的高层项目，地处和平区、海河边的黄金位置，地段价值是项目的核心价值。 主力产品总价6501250万元，1年时间基本售罄。,3.2住宅市场,环球金融中心津门 天津单价最高的高层项目,区域重点个案,24,项目客户购买目的大部分是第一居所自住 项目客户80%为本地客户 其中一半为天津户籍的顶级客户，主要来自传统行业；另一半是外来的天津常住人口，每年至少有半年时间生活在天津。 20%的客户来自北京、
11、山西等周边省市。近期上海、江浙等南方地区的客户数量也在增长,3.2住宅市场,环球金融中心津门 天津单价最高的高层项目,区域重点个案,25,津澜阙 50年产权、180-230平米纯大户型产品的居住项目，客户购买目的主要为改善居住环境的自住型,津澜阙为全部大户型的50年产权的居住类物业，项目力求打造高端品质，吸引自住型购房者。 已推出的1#户型配比180的两居室占25%，220-260 的三居室占75% ，2010年12月4日内部认购，3天售出28套，平均售价在2500026000元/，产品最低总价约450万元，最高总价为740万。 客户天津本市购房者占到了80%，购房目的主要是改善居住环境的自住
12、型客户为主。,3.2住宅市场,区域重点个案,26,高档居住型产品,写字楼,商业,54层；6.8万,47层；7万,1-3层；1.2万,富力中心 40年产权、以中等面积户型为主的居住型产品,商业40年产权，民水民电 5-24层层高3.4m，25-54层层高3.6m 低区（5-41层）8梯11户，高区（43-54层）3梯6户,14、24、42为设备层 建筑面积区间为76-300 ，核心筒结构，导致户型设计不完善 装修标准：4000元/ ，不带家电及电器 一期开盘5-33层，户型套内面积区间为76-187，开盘均价在2.2-2.3万元/平米，最高价2.5万元/平米,3.2住宅市场,区域重点个案,27,
13、项目基本情况 总建面：4.2万平米；容积率：0.77；主力产品：250平米联排 项目产品均为250平米左右的联排，在销售期实现销售均价2万3万元/平米，而目前社区二手房的价格已经突破5万元/平米，仅2年时间便踏入千万级豪宅行列。 客户定位为改善居住环境的第一居所,万科霞光道5号,区域重点个案,3.2住宅市场,28,五大道公馆,项目基本情况 总建面：2.3万平米；容积率：2.7；主力产品：500700平米联排 项目为40年商业产权的商业别墅；项目主力户型为500-700平米，总价在2000万/套以上； 项目共19户，仅4个月时间销售过半。 客户购买目的主要为商住两用，项目成功之处在于对于地段价值
14、的深度把握。,区域重点个案,3.2住宅市场,29,目前天津市高端居住项目基本都处于住宅产品稀缺的核心地段，市场认可度高。 高端项目品质普通、售价较高，同时销售情况良好，说明一方面天津市高档市场需求量较大，可以支持高品质产品的开发，同时说明市场存在机会，领先的产品易于获得成功； 项目处于天津市无可争议的核心地段，具备打造豪宅级物业的条件。 建议本案选择开发居住产品,小结,3.2住宅市场,30,本案位于天津传统商务核心区小白楼商务区。我们的研究范围界定为天津市内优质写字楼市场。 小白楼、南京路、友谊路是天津优质写字楼集中供应区域，也是天津写字楼的主要供应区域，总供应量约占全市的35%。,研究范围界
15、定,3.3写字楼市场,31,优质写字楼市场存量研究 天津市区成熟商务区内优质写字楼占比偏小，整体档次有待提高。,天津市内成熟商务区写字楼整体存量约150万平米左右，其中优质写字楼占总体比例偏小，约占20%左右。,3.3写字楼市场,32,优质写字楼租售情况研究 整体空置率较低，租赁情况较好；优质写字楼的租售价格较高,主要出租型物业出租情况,主要租售结合型物业经营情况,3.3写字楼市场,33,写字楼需求体系研究 优质客户集中在南京路及本案所在的小白楼商圈,目前，天津的外资企业、银行、国际贸易、证券类等优质客户主要集中在南京路及小白楼商圈,3.3写字楼市场,34,优质写字楼市场发展预测 天津产业结构
16、的升级将带动市区优质写字楼的需求上升，未来的总体需求量还将保持快速增长态势,近几年来，天津的第三产业、技术密集型产业、资本密集型产业呈现出快速增长的态势，这将对天津市办公物业尤其是优质办公物业的未来需求产生长期的带动作用，结合近几年来市场优质写字楼的需求量走势，我们预测，未来三年市区优质写字楼的需求将继续保持快速增长态势，总体需求量到2012年将达到105万平米。,3.3写字楼市场,35,项目位置：和平大沽桥与兴安路交汇处大沽北路2号 占地面积：2.2万平方米 建筑面积：20.5万平方米 容积率：9.3 楼层数：71层 物业管理公司:金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司 开发商：金融街津塔（天津）置业有限公司 投资商：金融街控股股份有限公司,环球金融中心基本情况,区域重点个案,3.3写字楼市场,36,环球金融中心低区33层以下销售，销售均价270003000
