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1、三明国际(中国)商业策划顾问公司SANMING INTL(CHINA)BUSINESS CONSULTANT CO深圳巴厘岛深圳巴厘岛投资可行性及收益分析报告开 发 商:深圳中泰天成实业有限公司统筹策划:三明国际(中国)商业策划顾问公司二00四年十月深圳巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第47 页前 言本方案作为项目的投资分析报告，是项目全程策划的重要组成部分，是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于本投资分析报告，有以下几点说明：1. 本分析报告所研究的对象是燕南路88号项目的商场部份，暂命名为“巴厘岛”；2. 本分析报告中所出现的“本项目”、“项目”等名称，皆指“巴厘岛”；3. 本分
2、析报告假设项目的投资为贵司的自有资金，因此没有考虑资金的时间价值成本；4. 本分析报告在分析项目各种财务评价指标的基础上，通过盈利能力分析、敏感性分析对项目的开发成本和经营利润进行综合评估；5. 项目以返租销售形式进行，本案主要对返租销售三年期内的投资收益进行分析，因此在计算租赁收入时，只考虑了三年返租的总收入；6. 本项目有关成本核算的明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据,贵司没有提供的则按行业标准计算。目 录第一部份：项目总论51项目名称52项目位置53项目周边目前现状54项目性质及主要特点65项目地块面积及边界长7第二部份：投资成本及费用分析71总建筑面积：18000平方米7
3、2开发成本总额：17043.73万元73建筑单方造价：9500元74各项成本构成74.1土地成本74.2前期工程费84.3建安工程84.4开发税费94.5红线内外公建配套工程费94.6开发成本费用104.7开发期间费用105总成本费用汇总11第三部份：项目租售财务收益分析121租售价格的定位121.1销售价格的定位121.2租赁价格141.3租售价格152项目销售收益测算152.1销售收入152.2销售预计发生的税项及其他费用192.3销售净收入213商铺租赁收入测算213.1租赁进度及收入测算213.2出租率为100%的租赁收入243.3不同租赁率的租赁收入243.4租赁预计发生的税项及其他
4、费用253.5商场租赁净收入264项目收入汇总275项目费用汇总276利润测算286.1总利润286.2净利润29第四部份：财务指标分析301财务指标的选取301.1静态盈利分析指标301.2动态盈利分析指标312财务指标的分析322.1损益表及静态盈利分析322.2现金流量表及动态盈利分析332.3项目财务指标计算结果37第五部份：项目不确定性分析381项目盈亏平衡分析381.1项目保本销售均价381.2项目保本销售量391.3项目保本销售率392项目敏感性分析39第六部份：风险分析421按商业房地产寿命周期分类的风险及其防范421.1投资前期的风险421.2开发建设期间的风险421.3管理
5、阶段风险432按风险的实质内容分类的风险及其防范432.1政策风险432.2市场风险432.3经营风险442.4财务风险442.5金融风险442.6信用风险443最主要风险剖析453.1市场风险453.2经营风险45第七部份：结论与建议461结论462建议46第一部份：项目总论1 项目名称巴厘岛中国首家女性FREE主题体验式潮流生活港（FREE LIVING MALL OF YOUNG WOMEN）2 项目位置巴厘岛项目位于深圳市福田区华强北商圈，振华路与燕南路交叉路口处。项目周边的振华路与燕南路均为单行通车路，项目西望华强北路，东靠上步中路，北依红荔路，南面不远就是深南中路。3 项目周边目前
6、现状项目的西边为华强北商圈，东面是深圳市的行政中心，再加上周围金茂礼都、都市千千汇等中高档住宅楼盘和周岭鞋城、美眉城、金茂礼都商场、都市千千汇等商业物业，所以项目周围不缺泛商业氛围和中高素质人流。4 项目性质及主要特点经济技术指标一览表占地面积9,759总建筑面积59,000m2商业建筑面积18000m2住宅建筑面积41,000m2楼层数22层裙楼商场楼层3层总户数500户容积率5.8停车位500个燕南路88号项目是商住一体的综合物业，一至三层的商业裙楼部分为本项目，四层至顶层为中高档住宅楼。商业部分定位“中国首家女性FREE主题体验式潮流生活港”，它导入国际最新购物概念文化“体验式”购物理念
7、模式，代表着深圳女性生活的新天地，引领着鹏城女性购物的新潮流，是真正集购物享受、休闲、娱乐、餐饮于一体的LIVING MALL。巴厘岛以超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性为其定位原则，打造本项目三大核心竞争力板块淑女城、活色生香馆、真味生活馆；以其创新性、价值性来实现经营精品产品、品牌产品、文化产品的高素质定位。本项目各楼层的功能业态的特色表现在：一层淑媛名店城以品牌集、明星店、COFFEE SHOP为主题板块，以25-40岁中高收入的女性为目标消费对象，经营国际、国内、本地特色的知名女装、珠宝首饰、化妆品、精品皮具、开放式咖啡吧；二层活色生香馆以精品超市、折扣中心、西式餐厅为主题板块
8、，以20-30岁的女性为目标消费群，经营家居生活精品、中高档潮流服饰、运动保健用品、主题专卖店、品牌折扣超市、西式餐厅等；三层真味生活馆以情感世界、时尚梦工场、缘分空间为主题板块，以18-40岁成年女性为目标消费群，经营设计专营、话吧聊吧、保健美容纤体中心、情侣用品区、休闲酒吧、3D迷你梦幻影城。5 项目地块面积及边界长项目地块边界面积为9529平方米，南北边界长度为113米，东西边界宽度为83米。第二部份：投资成本及费用分析1 总建筑面积：18000平方米2 开发成本总额：17043.73万元3 建筑单方造价：9500元4 各项成本构成成本费用是指项目开发所需投入，包括土地成本、建安工程成本
9、、配套工程成本及发生的税费及费用。敝司根据贵司提供商住两部份的总成本，以建筑面积分摊计算本项目各成本。4.1 土地成本序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额（万元）（一）土地出让金（二）折迁补偿费（三）合计4271.194.2 前期工程费序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额（万元）（一）市场调研、策划费用10.00（二）勘测设计费183.05(1)规划设计费183.05(2)水文地质勘察费0.00（三）场地三通一平费0.00（四）筹建开及项目管理费4881.363%146.44（五）合计339.494.3 建安工程序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额（万元）（一）土建工程
10、(1)基础及主体工程(2)室内装修工程(3)外立面装修工程(4)室内水电安装（二）设备及安装工程(1)电梯订购及安装(2)室内外消防消防报警保安监视设备及安装(3)中央空调系统工程(4)其他照明、防雷接地工程费（四）合计4881.364.4 开发税费序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额（万元）（一）预算定额管理费（二）建筑工程监理费（三）建筑工程质量监督费（四）建筑工程质量监督检查费（五）建筑工程安全检查监督费（六）报建费：建筑许可证费（七）其他税费（如白蚁防治费）（八）合计1719.454.5 红线内外公建配套工程费序号项目基数基数单位数量数量单位金额（万元）（一）外电工程费1800
11、0.0070元/126.00（二）临时施工、用电费18000.005元/9.00（三）外排水工程18000.0010元/18.00（四）外水管网工程费、变频水泵等18000.0010元/18.00（五）合计171.004.6 开发成本费用序号项 目单价（万元/）总额（万元）（一）土地成本0.244271.19（二）前期工程费0.02339.49（三）建安工程费0.274881.36（四）开发税费0.101719.45（五）红线内外公建配套工程费0.01171.00（六）不可预见费用0.03569.12（七）开发成本总额0.6611951.614.7 开发期间费用序号项目基数（万元）基数单位数量
12、数量单位金额（万元）（一）管理费用48496.35万元3%1454.89（二）销售费用3637.23(1)宣传推广费48496.35万元5%2424.82(2)租售代理费48496.35万元2%969.93(3)其它销售费用48496.35万元0.50%242.48（三）财务费用0.00（四）合计5092.12假设本项目资金来源全部是开发商自有资金，财务费用忽略不计。5 总成本费用汇总项目总成本费用为开发项目所有费用的投入，其包括开发成本与开发期间成本总和，即总成本=开发成本费用+开发期间费用（详见总成本费用汇总表）序号项 目单价（万元/）总额（万元）（一）开发成本0.6611951.61(1)土地成本0.244271.19(2)前期工程费0.02339.49(3)建安工程0.274881.36(4)
