巨星产业公园项目定位与营销策略报告教学内容

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1、,中国地产营销实战军团！,巨星产业公园 项目定位与营销策略报告,谨呈：湖南巨星集团股份有限公司,国家级宁乡经济技术开发区,巨星工业园 欢迎您,WELCOME TO JUXING INDUSTRIAL PARK IN STATE NINGXIANG TECHNOLOGICAL 立势一步到位,差异化营销突破,传播原则,线上控制投入，主打形象,传统的线上保持大众主流媒体传播，主打形象，避免大众市场的过度聚焦；一步一步释放项目信息。 线上广告主要集中于圈层客户所易于接触到的商务杂志，配合部分财经报纸（以软文为主）。,线下针对性突破,通过对目标客户工作、生活常接触媒体的摸底，针对性的在相关小众媒体投放。

2、,立势一步到位，差异化营销,项目定位于形象高端极具性价比的项目，必须力求一次立势到位，避免陷入低端孵化器产品的无谓竞争，备受干扰。 营销上必须有所突破与创新，从营销层面上引领市场。,传播原则,原则2：客户截流，想在客户前头，走在竞争对手前面,区隔干扰： 领导者占位； 立势一步到位； 市场价值标杆；,客户维系： 情感共鸣； 圈层营销； 体验感知； 客户维系； 客户截流： 完善的营销价值体系； 营销的创新与突破； 针对性的营销策略；,以下领域必然有“巨星产业公园”的存在：,客户最集中的地方。 客户最乐于接受的营销方式。 主要竞争对手的主要营销领域。,传播原则,原则3：寻找并培养领袖型客户，营造强劲

3、的口碑传播力度,领袖型客户：湖南，宁乡各行业内的领军人物、民营企业家协会领袖、社会名流等等； 培养领袖型客户的方式： 1）VIP高级会员；2）通过一定的优惠方式促成领袖型客户购买。,传播渠道,主要媒介选择说明：从线上到线下的结合,关键一： 需言之有物； 清晰告诉客户项目卖点,关键二： 推广信息与销售重点结合 让推广真正为项目销售服务 关键三： 结合销售阶段，有重点的投放 降低营销成本，将钱花在刀刃 关键四： 在客户看得到的地方，做文章 实现推广效果最大化,户外广告 主流报纸,项目周边、机场、火车站和CBD中心地段 软文+硬广,线上 推广 线下 推广,高端杂志等 电视广告 网络媒体 其他 直邮广

4、告 分展场 会所会员 销售物料 电影片,航空杂志及登机牌 电视台、航班电视等 房网、项目自建网站、经济类网站、相关政府网站 楼宇广告(写字楼与豪宅)、星级商务政务酒店广告 名车车友杂志、银行白金VIP等 市中心(CBD)设一分展场接待客户咨询, 通过会所积聚众多高端客户 楼书、海报等 现场多媒体播放巨星产业公园形象宣传片,传播渠道,利用机场广告牌及登机牌以及航空杂志广告 抓主来往长沙高端商务客户,关键一： 需言之有物； 清晰告诉客户项目卖点 关键二：,推广信息与销售重点结 合 让推广真正为项目销售 服务 关键三： 结合销售阶段，有重点 的投放 降低营销成本，将钱花 在刀刃 关键四： 在客户看得

5、到的地方， 做文章 实现推广效果最大化,传播渠道,利用火车站内外广告及动车组靠椅广告拦截火车站来往的省内高端商务人士(客户群),关键一： 需言之有物； 清晰告诉客户项目卖点 关键二：,推广信息与销售重点结 合 让推广真正为项目销售 服务 关键三： 结合销售阶段，有重点 的投放 降低营销成本，将钱花 在刀刃 关键四： 在客户看得到的地方， 做文章 实现推广效果最大化,动车组,传播渠道,关键一： 需言之有物； 清晰告诉客户项目卖点 关键二：,推广信息与销售重点结 合 让推广真正为项目销售 服务 关键三： 结合销售阶段，有重点 的投放 降低营销成本，将钱花 在刀刃 关键四： 在客户看得到的地方， 做

6、文章 实现推广效果最大化,在进入市区主要高速路口设立4-5个高炮广告,全方位拦截及覆盖一切可能的目标客群出入地,推广分期,形象推广期：线上蓄水,线下积累,导入高科技产业型总部基地概念,教育市场及客户达到其认知,形成项目总部基地高增值物业高端形象,推广策略,媒介组合,消化目前已经积累的客户。 引入产业经济圈概念，强化项目产业经济圈高增项目形象。,户外广告牌选定、设计、制作、发布 报纸广告：配合项目产业经济圈高增物业形象，重点以软文加新闻形式发布相关信息，对外宣传 。 网站设计优化、围绕产业经济发布软性与硬性新闻。 项目现场临时营销中心展示、并建议在市中心设立分售楼部。,推广分期,形象深入期：项目

7、预热期塑造项目价值,取得客户对于项目高端办公物业形象认知,积蓄客户,价值塑造，取得客户认知 在以高科技经济差异化竞争，形成购买预期的前提下，切合客户心 理，分阶段初步释放产品信息，依次抛出高科技经济下的低密度财 智会馆商务交流平台办公价值体系，建立项目市场高度，巩固客 户关注度。,户外广告牌内容重设计、制作、发布：产品信息开始释放时，更换内容，以项目主推广语、产品信息为主。 报纸广告：配合产品信息释放过程，发布硬性报广，抛出项目价值体系。 项目宣传片在写字楼、高档住宅小区楼宇电梯媒介发布。 工地围墙、车亭、车体及道旗广告：产品信息开始释放时，内容进行更换。,推广策略,媒介组合,推广分期,开盘强

8、销期：开盘期释放项目既得利益, 通过示范区项目品质感营造取得客户对项目的认可,实现项目销售目标,推广策略,媒介组合,价值通过建筑、营销中心、样板房、园林等产品示范单位开放实现项目价值认同。 同时通过酒店招商完成、社区巴士开通、商务物业顾问公司意向签约等兑现软性办公价值利益。,户外广告牌内容重设计、制作、发布：开盘信息开始释放时. 报纸广告:配合开盘信息释放，发布硬性报广。 项目宣传片在写字楼、高档住宅小区楼宇等开盘发布，内容进行更换。 车亭、车体及道旗广告:开盘信息开始释放时，内容进行更换。,持续销售期：持销期再创项目营销兴奋点,强 化项目形象, 保持项目平衡销售,推广分期,爱心营销保持目标客

9、户对项目的关注，掀起小高潮。 再次嫁接高科技经济，强化项目形象，实现承诺，展示产品价值。,户外广告牌内容重设计、制作、发布。 报纸广告：以话题性方式软文硬投。 将项目宣传片换成楼宇海报。 车体、路旗广告设计更换。 网络广告。,推广策略,媒介组合,推广分期,尾盘期：展开圈层营销，巩固项目形象，完成项目销售,推广策略,媒介组合,强化性价比，展开圈层营销。 针对难以消化单位展开促销活动。 通过营销活动与软服务巩固项目商端物业形象。,户外广告牌内容重设计、制作、发布。 报纸广告：性价比扫货广告。 更换楼宇海报。 路旗广告设计更换。 网络新闻配合。,营销方略,4S营销策略展示攻略要点,展示攻略要点: 1

10、、成本领先下的项目展示 注意控制隐性材料成本； 园林重点放在展示区。 2、充分超越竞争对手 通过展示有效区隔“普通孵化器”产品； 塑造性价比与之拉开竞争。 3、充分体现项目细节和未来生活情景 设施、配套、服务、生活方式等。,展示攻略,展示攻略一：示范区展示小区入口利用入口雕塑或导视牌配合保安哨岗设置，形成区域的视觉交汇点！, 入口迎宾, 目前的入口处增设具有精神堡垒性质的大尺度导示牌,项目主入口,展示攻略,展示攻略二：示范区展示商业氛围临时经营一家休闲店，配合商务氛围展示，提升项目形象价值！,临时经营的休闲店，须设置室外桌椅与阳伞烘托商业情调。,展示攻略,展示攻略三：示范区展示营销中心气派、独

11、特、精细的售楼中心,充分体验项目工业化商务品质！,入口设置成缓坡,区域模型嵌入地面，并有效结合户外水系。 VIP洽谈区设置成雪茄吧、红酒吧等不同主题的，隐射了项目的“高端商务氛围”。,展示攻略,展示攻略四：示范区展示营销中心视听区可作为电子沙盘或项目形象宣传片播放用！,展示区与洽谈区软性分割做到开放空间与半开放空间自然过渡，同时巧妙形成视听区,墙面为电子沙盘,展示攻略,展示攻略五：示范区展示洗手间洗手间豪华营造，体现项目较高的商务品质感与细节！,洗手间要与细节与整体风格保持一致，同时注意细节,具有档次感的室内装饰布局,展示攻略,展示攻略六：示范区展示样板展示区将营销中心将二楼设置成办公展示区！

12、,办公走廊休息椅,办公展示间体现商务功能,办公展示区模拟真实的办公环境，公共部分精装修，办公室设置成精装修展示间与交房标准间两种风格,商务会客厅体现与环境的融合与休闲氛围,展示攻略,展示攻略七：示范区展示园林景观园林展示区以营销中心周围为展示重点区域！,亲水平台的充分利用，情景式展示高端办公环境,展示攻略,展示攻略八：设置在交房标准间里的品质展示中心精致了无痕的商务品质化办公！,建筑材料展示,高科技材料展示,智能化设施展示,物业规划调整建议,园区主出入口是整个园区的形象展示重要部份，规划于此处不太适宜,建议将主出入口规划于此处，既位于园区办公楼于厂房中间，也位于中心景观轴首端。,工业服务中心,

13、建议将生活性、服务性配套的工业服务中心纳入第一批开发启动序列,此处原来景观中轴及园区次干道，主出入口调整后，此处相应地应调整为景观中轴加园区主干道规划,此处原来园区主干道，主出入口调整后，此处相应地应调整园区次干道,项目开发的一般模式及借鉴意义,项目研析与定位,项目整体开发策略,项目营销方略,1,2,3,4,先驰（中国）服务及报价,5,本报告的思路及框架,项目开发的一般模式及借鉴意义,项目研析与定位,1,2,本项目服务报价,项目整体开发策略,3,4,项目营销方略,5,先驰（中国）服务及报价,本项目服务方式及内容,本司项目服务优势,本报告的思路及框架,本司服务项目五大优势,专业优势：长沙先驰投资

14、顾问的核心成员潜心商业地产、工业地产十余年，长期为大中型商业、工业地产企业提供顾问、策划服务，特别对工业地产的发展有着深入的了解,资源优势：公司与国内商业机构、工业投资集团等有着多年的战略合作，遍及多个相关行业，积累了丰富的行业资源并组建资源中心,实操优势：我们有别于一般顾问的蜻蜓点水式服务，而是长期深入的全程服务，真正从项目的长期利益出发提供针对性的项目实操服务。具体实操项目有：青竹湖服务外包创业基地项目前期策划、雨花环保工业园项目、湘阴开发区工业地产项目、常德农业基地项目、永州工业开发区项目等,行业优势：我们的核心成员是国内外多家著名商业企业、商业行业组织、行业协会组织的核心成员，能通过行

15、业及协会有效地整合行业资源为项目提供帮助。特别是梁怀江总顾问在深圳从事商业、工业地产项目十余年,推广优势：我们与国内各地主流媒体和行业媒体有着广泛和深远的合作关系，能够合理地针对项目提出合理的媒体推广组合方案，为项目策划复合式的推广模式,本项目服务方式及内容,合作方式一：全程顾问与策划服务 服务内容： （一）工业地产顾问 1、决策顾问：市场格局判断、项目概念定位、专业公司选择2、战略顾问：项目定位、项目战略思考、项目战略营销3、市场顾问：市场策略顾问、市场定位顾问、市场运营顾问、市场推广顾问4、招商顾问：业态业种配置建议、个性招商策略提议、分步招商计划审定5、销售顾问：销售卖点选择、销售计划协

16、助、销售人员培训、销售效果测定 6、营销顾问：案名选择、视觉形象审定、文案策划审稿、平面设计创意提示 7、推广顾问：媒体组合和媒体选择建议、推广计划审核、费用预算审核,本项目服务方式及内容,（二）工业地产策划 1、概念策划：概念设计、概念诠释、概念分解、概念推广、概念落地、 概念实施2、全程策划：概念策划、招商策划、销售策划、经营策划 3、工业规划：工业布局、功能定位、动线设置、人流导引、D M 规划 4、市场定位：目标市场定位、入驻企业定位、市场功能定位、业态行业定位5、招商策划: 业态行业配置、个性招商策略、分步招商计划、招商文案技巧 6、销售策划: 销售时机把握、销售节奏控制、销售卖点设计、销售人员培训 7、营销策划：案名设计、视觉形象设计、案场设计、文案策划、平面设计 8、市场推广：媒体组合、媒体选择、推广计划、费用预算 9、经营策划：商管公司筹建、商管运营推动、兴市旺市策划、项目运营维护,本项目服务方式及内容,合作方式二：项目代理销售及招商 即由乙