酒店市场培训讲学

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1、- 0 -,5.0 酒店市场,沈阳是传统的重工业城市，旅游业发展起步较晚，酒店的发展也较为缓慢。除了早期兴建的国宾馆辽宁友谊宾馆外，直到1994年，全市才出现真正的挂牌四星级酒店新世界万怡酒店（现更名为新世界酒店）。 随着国家振兴东北经济政策的出台，沈阳市在东北地区以至东北亚经济圈的区域发展战略已日渐明确。沈阳市每年举办的全国、国际性会议相应增加，为酒店业带来了新的发展机会。 九十年代末至新世纪初，一批五星级、四星级酒店相继建成或重新改造，并引入了一些国际知名酒店管理集团，如洲际酒店管理集团、万豪酒店管理集团及香格里拉集团等都纷纷进入沈阳酒店市场。沈阳的酒店市场逐渐发展起来。,考虑到本项目发展

2、酒店物业的可能性，本报告针对沈阳高档酒店市场进行研究。这里所指的高档酒店为五星（包括准五星级酒店）和四星级酒店。,图5. 2:沈阳市四、五星级酒店客房数对比,图5. 1:沈阳市四、五星级酒店个数对比,5.1 整体市场,- 1 -,表5. 1：现有四、五星级酒店概况,5.0 酒店市场,- 2 -,5.0 酒店市场,5.1.1 高档酒店现有供应,沈阳的高档酒店市场形成较晚，直到1994年才出现第一家挂牌四星级酒店新世界酒店；1999年出现沈阳市第一家五星级酒店皇朝万豪酒店。沈阳市现有四星级酒店15家，60以上的供应都集中在最近的10年间，提供客房总量为3,654间，占全市高档酒店客房数量的64.1

3、%；拥有五星级酒店6家，可提供各类客房2,046间，占全市高档酒店客房数量的35.9%。 九十年代初沈阳的高档酒店市场几乎呈现空白，主要原因是沈阳的经济在计划经济向市场经济过渡的过程中一度发展缓慢，外资企业及国内大型企业落户沈阳的数量较少，导致商务型酒店需求很小；另外沈阳不是传统旅游城市，旅游景点开发不充分，国内外游客数量很少。 九十年代中期以后，随着沈阳经济的复苏，以及后来的“振兴东北”政策带来的经济快速发展，为高档酒店带来了发展机会。五星级酒店自1999年皇朝万豪酒店开业以来直到2005年基本上以每年一家的速度增长，平均客房数为341间；四星级酒店在九十年代中后期开始在沈阳增大供应，200

4、0开始供应量显著增加，到2004年止平均以每年1-2家的速度增长，平均客房数为244间，2005年直到现在，四星级酒店未出现新的供应。 总体来看四星级酒店的供应速度大于五星级酒店，规模小于五星级酒店。,图5. 3: 沈阳市五星级 酒店供应趋势,图5. 4: 沈阳市四星级 酒店供应趋势,- 3 -,5.0 酒店市场,5.1.2 高档酒店分布,沈阳的21家高档酒店主要集中分布在和平、沈河、皇姑三区。区域位置与商务、商业氛围是影响分布的最主要因素。和平区和沈河区是沈阳两大商业集中地且商务活动相对频繁，酒店分布特点与其吻合。高档酒店比例分别达到38%和33%，两个区的酒店供应量占全市总体供应半数以上。

5、 沈阳高档酒店分布十分集中，但五星级酒店和四星级酒店在分布上又有各自特点。 沈阳市五星级酒店基本分布在市区南部，除黎明国际酒店位于大东区，洲际酒店位于沈阳传统商圈太原街商圈外，其他三家五星级酒店均分布在商务氛围相对浓厚的青年大街南部，方圆2公里范围内。此位置距离国际机场15公里，距离市中心5公里，靠近内环及中环线，交通十分便利。 由于四星级酒店的客源比五星级客源广泛，故沈阳市四星级酒店分布范围比之五星级酒店广阔。主要分布在沈阳站和沈阳北站附近以及黄河南大街上。 从四、五星级酒店的分布上可以明显看出，四星级酒店集中分布在城市中部和北部，而五星级酒店则几乎都分布在城市的南部，分布上缺乏互补搭配。,

6、图5. 6:沈阳市高档酒店按行政区分布比例：,图5. 5:沈阳市高档酒店分布图：,本项目,- 5 -,表5. 3：四星级酒店客房价格,四星级酒店价格 沈阳四星级酒店标准间平均协议价格为320元/天。 价格最高的商贸酒店、假日酒店，房价均为400元/天，明显高于其他四星级酒店。主要原因在于这两家酒店从硬件标准上均接近五星级酒店且位于商业核心区太原街商圈内，通达性好，另外均由专业的国际酒店管理集团管理，管理水平及服务质量有保证。 其他四星级酒店中，友谊宾馆房价较高，是因为其为国宾馆，设施完善且周边环境优美。 新世界酒店和凯莱大酒店虽也由知名酒店管理集团管理，但由于酒店建造时间较早，酒店内硬件设施配

7、备不佳，如房间面积小、部分房型格局不方正等原因，房价较低。 其他非国际知名酒店管理公司管理的地方性四星级酒店，也大都因为不处在核心区或设备设施老久，房价在240-340元之间。,5.0 酒店市场,- 6 -,表5. 4：五星级酒店各年年均入住率,五星级酒店入住率 就沈阳各五星级酒店2006年的年均入住率来看，酒店平均入住率为60%，个体表现差异较大，经营良好的洲际酒店和丽都喜来登酒店入住率均在75以上，而皇朝万豪、黎明国际、凯宾斯基三家酒店的入住率在3565%的范围。 从酒店入住率来看，入住率90以上将使酒店超负荷运营，不利于酒店长期经营；80-90为理想状态；60-80表明经营状况一般；60

8、以下将较可能进入亏损状态；目前沈阳整体五星级酒店市场表现一般。 洲际与喜来登酒店硬件设施先进，由知名酒店管理公司进行管理，从开业到目前都保持了优质的品质。另外从位置上讲，洲际酒店临近甲级写字楼城市广场，喜来登酒店临近甲级写字楼华新国际大厦；这些写字楼有大量的知名外企租户，与其他城市业务往来密切，又能承担五星级酒店的价格，因而为酒店带来稳定的客源。 皇朝万豪酒店临近喜来登酒店，具有位置优势，但随着美国万豪酒店管理集团的撤出，其管理水平服务质量近年来有所下降，市场表现为入住率相对较低。 凯宾斯基饭店开业初期一直做高端路线，客房价格居高不下，入住率较低；随着其经营策略的灵活变通，入住率有所提高。 黎

9、明国际酒店由于偏离市中心且没有知名管理公司提供的有保障的管理服务，入住率一直偏低。,5.0 酒店市场,5.1.4 高档酒店需求情况,5.1.4.1 高档酒店入住率情况,- 7 -,5.0 酒店市场,四星级酒店入住率 沈阳市四星级酒店的入住率相比五星级酒店低，平均入住率为55%且呈下降趋势，从2000年的70%到2006年的55%，下降了15个百分点。20002004年共新增供应6家，占目前总供应量的40%。供应量增多，但需求的增长相对滞后是造成入住率持续下降的主要原因。 同时我们也看到，在四星级酒店中，商贸、假日、凯莱三家酒店，由于地理位置上的优势且采用了国际专业酒店集团管理，入住率高于其它酒

10、店。 新世界酒店虽然也为国际酒店管理公司管理，但因其停业装修后于2006年才重新开业且一些客房户型格局上的缺陷无法改变等原因，入住率较低。,图5. 7:沈阳市四星级酒店入住率走势：,表5. 5：2006年沈阳四星级酒店年均入住率情况,- 8 -,对四个国际酒店连锁品牌销售经理进行访谈，进一步了解沈阳的酒店市场并征求业内人士对本项目发展酒店物业的看法和建议。内容如下：,5.0 酒店市场,5.1.4.2 高档酒店访谈,表5. 6：沈阳高档酒店访谈情况,- 9 -,表5. 6：沈阳高档酒店访谈情况续,5.0 酒店市场,- 10 -,5.0 酒店市场,表5. 6：沈阳高档酒店访谈情况续,- 11 -,

11、5.0 酒店市场,高档酒店访谈小结 沈阳不属于旅游城市，且为二线城市经济水平较低，举行大型国际会议展览的机会不多，酒店市场主要由商务氛围带动，如依靠中资、外资在沈阳办厂、开设办事处或者投资项目等。 沈阳酒店客人中国内、国外客人比例为7：3，国外客人多来自韩国、日本和欧美各国。 酒店客人尤其是入住高档酒店的客人，在对酒店的价格、舒适度、通达性、硬件设施和服务有更高的要求外，更加注重酒店的管理质量及其知名度（如是否是国际品牌酒店管理集团管理等）。 沈阳酒店客人中存在一部分长租户，多为外地或国外大企业的管理者，其有一定的消费力，注重酒店品质和性价比，偏好高档酒店的普通标准间，可承受的房间价格范围30

12、0-500元/天。 沈阳酒店市场虽然几乎饱和，但是对国际品牌的高品质酒店仍有需求。 鉴于本项目特点，不适合建五星级酒店，建议为由知名酒店管理公司管理的高档四星级酒店，客房在300间左右，面积在20000平左右，客房价格在400-500元之间，预计未来入住率为65%。,- 12 -,5.0 酒店市场,5.1.5 高档酒店的未来供应,由于未来酒店项目处于规划中，不排除其中有部分项目调整规划，且酒店规模和档次不明，故未来高档酒店供应存在一定的不确定性。 根据目前统计数据，未来3-5年内的高档酒店新增供应约22家，预计提供客房将超过5,000套。 未来酒店供应仍主要集中在和平、沈河两大商务、会议会展比

13、较集中的区域。 这些未来项目酒店规划均为五星级。 未来五星级酒店供应量巨大，未来供应量是目前沈阳市高档酒店房间存量的两倍以上，由此可见未来五星级酒店竞争将相当激烈。 未来五星级酒店的大量供应势必带来更多国际顶级酒店品牌入驻沈阳酒店市场，预计将使得沈阳的酒店市场更为国际化，整体档次将有明显提升。 未来沈阳高档酒店的发展方向是：档次提升，国际品牌酒店管理公司管理，设施先进，具有高性价比，靠近商务区域和良好的通达性。 由目前的统计资料来看，四星级酒店的未来供应空白。在未来3-5年，随着现有四星级酒店在硬件缺陷及设备老久等硬伤愈加明显，未来客人对价格在300-500元、硬件设施先进完善且为国际知名酒店

14、管理公司管理的四星级标准酒店的需求将增大。,图5 .8:沈阳市未来高档酒店酒店分布,本项目,- 13 -,5.0 酒店市场,表5. 7：沈阳未来高档酒店供应,- 14 -,表5. 7：沈阳未来高档酒店供应续,5.0 酒店市场,- 15 -,5.2 区域市场,5.0 酒店市场,根据本项目所处的位置以及市场环境，将酒店区域市场界定为东至和平大街，南至南五马路，西至胜利街，北至市府大路的围合区域。区域内高档酒店所指为五星级酒店、四星级酒店和准四星级酒店。,5.2.1 区域高档酒店供应,图5. 9:区域高档酒店分布图：,区域内现有高档酒店8家，提供客房总量为2,279间，占全市高档酒店客房数量的40.

15、3%，平均每间酒店客房数为285间；洲际酒店是区域内唯一一家五星级酒店，可提供各类客房297间，占全市五星级酒店客房数量的14.5%；拥有四星级（含准四）酒店7家，拥有客房1,982间，占全市四星级酒店客房数量的47.2%。 区域内大部分酒店开业时间较早，从2001至今，只有两家准四星级酒店的新供应。大部分酒店设备有待更新。 未来3-5年内区域内还计划建有5家高档酒店，虽然对外宣传均为五星级酒店标准，但是由于在这5个未来酒店项目中，一个目前处于烂尾阶段，另四个也正在规划中且不排除有其他的调整规划，故其供应存在一定的不确定性。 总体来看四星级酒店的个数大于五星级酒店，但没有任何未来供应，四星级酒

16、店市场有一定的发展空间。,本项目,- 16 -,表5. 8：区域现有高档酒店供应,表5. 9：区域未来新增高档酒店供应,5.0 酒店市场,- 17 -,5.2.2价格与需求,5.0 酒店市场,目前区域内五星级酒店客房价格为550元/天，四星级（含准四）酒店价格范围在260-400元之间，基本可以代表全市酒店市场的价格；商贸酒店和沈阳假日酒店客房价格均为400元/天，原因在于这两家酒店从硬件标准上均接近五星级标准又为国际知名酒店管理公司管理；其他四星级酒店虽然拥有处在太原街商圈的地理优势，但是或者由于设备老久硬件设施较差或者由于没有国际专业管理团队管理，服务质量等不过硬，价格偏低。 区域内酒店入住情况一般，洲际酒店由于为区域内唯一的一家五星级酒店顶级酒店市场暂时竞争不激烈且采用了知名国际酒店管理集团管理，故入住率相对较高。商贸酒店、沈阳假日酒店在沈阳四星级酒店中口碑很好，酒店软硬件设施都相对更让客人满意，年均入住率在60%以上。新世界酒店开业时间较长，硬件设施有缺陷如部分房型不规整、房间面积较小等，虽然由万豪酒店管理集团管理，入住情况仍不理想。 区域酒店的需求主要集中在商务出差、会议带来