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1、第 九 章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法本章为非重点内容，涉及到了3个小税种，每个税种分值都不高，其中的房产税相对重要。重点内容：各税种的税额的计算，和税收优惠。第一节房产税法较为重要的小税种，考试题型除单选题、多选题外，还可涉及计算题， 一般分值2-3分。一、房产税基本原理（一）概念：房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 （二）房产税的特点：1.房产税属于财产税中的个别财产税； 2.征税范围限于城镇的经营性房屋；（不含农村房屋和非经营性房屋）3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。（从价计征/从租计征）二、纳税义务人与征税对象（一）纳税
2、义务人：征税范围内的房屋产权的所有人。具体情况纳税义务人产权属国家所有的经营管理单位产权属集体和个人所有的集体单位和个人产权出典的承典人产权所有人、承典人不在房屋所在地的房产代管人或者使用人产权未确定及租典纠纷未解决的房产代管人或者使用人无租使用其他房产的房产使用人【提示】自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。（二）征税范围城市/县城/建制镇/工矿区的房产（不含农村）房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。三、税率、计税依据和应纳税额的计算（
3、一）税率从价计征1.2% 从租计征 12% 2001年1月1日起，个人按市场价格出租的居民住房，暂减按4%的税率征收房产税。（二）计税依据1.从价计征：计税依据是房产原值一次减除10%30%的扣除比例后的余值。（1）房屋原值：账面原价。自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。（2）原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。（资本化）注意的三个问题具体形式计税规定联营投资，共担经营风险的从价计征收取固定收入，不承担联营风险从租计征
4、融资租赁从价计征租赁期内纳税人，由当地税务机关确定（4）房屋附属设备和配套设施的计税规定不可随意移动的附属设备和配套设施，计入房产原值更换附属设备和配套设施的，计入原值，扣减原来价值易损件更新不再计入房产原值（5）居民住宅区内业主共有经营性房产由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。自营的，从价计征，无原值或不能准确划分可核定；出租的，从租计征。 (6)（新增）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于05的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”2.从租计征：计税依据为房
5、产租金收入。【提示】租金包括货币及实物形式，如租金为劳务或其他形式抵付的，按同类租金计征。免租期内由产权所有人从价计征房产税【例题.多选题】（2010年）下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（）。A.融资租赁的房产B.产权出典的房产C.无租使用其他单位的房产D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产【参考答案】ABCD（三）应纳税额的计算从价计征：全年应纳税额应税房产原值（1-扣除比例）1.2%从租计征：全年应纳税额租金收入12%（个人为4%）【例题.单选题】（2010年）某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得
6、固定收入l60万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（）。A.21.2万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元 【参考答案】B 【答案解析】16012%+3000（1-30%）4/121.2%27.6（万元）四、税收优惠（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。（免税单位出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。）（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。（三）
7、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。（营业用房征税）（五）中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。（六）经财政部批准免税的其他房产。1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。3.在基建工地为基建工程服务的各种工棚、材料棚等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税；当施工结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。【例题.单选题】（2007年）某企业2006年2月委
8、托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2006年企业该项固定资产应缴纳房产税（）。【参考答案】9月厂房办理验收手续，10月计算房产税，当年为3个月。2006年应纳房产税1100（1-30%）1.2%3/122.31（万元）4.为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。5.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。 6.老年服务机构自用的房产。7.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。9.向居民供热并向
9、居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。同时向居民和非居民供热的企业，可按收入比例划分征免界限。10对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25(含25)且实际安置残疾人人数高于l0人(含l0人)的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。【例题.单选题】（09年新制度）某供热企业2008年度拥有生产用房原值3000万元，当年取得供热收入2000万元，某中直接向居民供热的收入500万元，房产所在地规定计算房产余值的扣除比例为20%。该企业2008年应缴纳的房
10、产税为（ ）。【参考答案】向居民供热的收入部分的房产税可以免税，应纳税的房产税=3000（1-20%）1.2%1500/2000=21.6（万元）。【例题.多选题】（09年新制度）下列各项中，符合房产税法有关规定的有（ ）。A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税【参考答案】ABCD【例题.单选题】（09年原制度）某企业2008年房产原值共计9000万元
11、，其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分别是300万元、800万元，当地政府确定计算房产税余值的扣除比例为25%。该企业2008年应缴纳房产税（）【参考答案】企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。该企业2008年应缴纳的房产税（9000300800）（125）1.271.1（万元）。五、征收管理（一）纳税义务发生时间重点是：纳税义务发生时间当月与次月区分房产用途纳税义务发生时间：纳税人将原有房产用于生产经营从生产经营之月起纳税人自行新建房屋用于生产经营从建成之次月起委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起纳税人购置新建商品房自房屋交付使用之次月起购置存量房自办理
12、房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起纳税人出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房自房屋使用或交付之次月起自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。【例题多选题】（2008年）下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税（验收次月）C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税
13、（当月）D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税【参考答案】AD(二)纳税期限：按年计算、分期缴纳（三）纳税地点：房产所在地复习要点：1、税收优惠政策记忆 2、与税收优惠相结合的税额计算第二节城镇土地使用税法小税种，考试题型一般为选择题，分值在2分左右。一、城镇土地使用税基本原理（一）概念：城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。（二）特点：1.征税对象是国有土地；（不含农业用地）2.征税范围广；3.实行差别幅度税额。（从量定额征收）二、纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人具体情况纳税义务人一般拥有土地使用权的单位和个
14、人拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的实际使用人和代管人土地使用权未确定或权属纠纷未解决的实际使用人土地使用权共有的共有各方分别纳税【提示】按占地面积纳税，不是建筑面积（二）征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地。【提示】自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。三、税率、计税依据和应纳税额的计算：（一）税率有幅度的差别税额，每个幅度差别为20倍。经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额30%。经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准。（二）计税依据实际占用的土地面积，不是建筑面积1.以测定面积为计税依据2.以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量，但持有地使用证书的纳税人。3.以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人。核发后调整。（三）应纳税额计算按年计算，分期缴纳全年应纳税额实际占用土地面积（平方米）适用税额四、税收优惠：分清法定减免和省级地税减免项目。 （一）法定免税项目1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用
