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1、绿城房产品后期管理 与使用中问题反馈 绿城物业服务集团有限公司,目 录,一、序言,三、建筑篇,四、设备篇,五、景观篇,二、规划篇,六、精装修篇,七、结束语,一、序言,序 言,BACK,我们这次共收集了物业服务集团各区域/分子公司提供的问题建议计1922条，经归类、梳理、核实、修改后，形成了规划篇、建筑篇、设备篇、景观篇和精装修篇这五个篇章。,二、规划篇,规划篇,一、出入口 现在，随着绿城房产品的不断更新升级，我们对于出入口的研究，已不再是停留于岗亭、访客车道等设置与否的问题，而是开始着手考虑如何设置将更为合理，对业主而言更为便利，同时有效地控制我们的管理成本。,1、出入口数量 一般来说业主进入
2、园区可分为三种方式：机动车、非机动车、步行。现在的二代高层公寓做设计时，设置了绝对的人车分流，做到人行、自行车及汽车三者的分流，人们在园区里看不到机动车，甚至也看不到非机动车。除了有人行主出入口、地下车库入口等车行入口外，在最接近城市的方向一般也会设置两个直接与市政道路相接的自行车出入口。,规划篇,现以西溪诚园知敬苑为例对出入口数量进行分析：,规划篇,该地块有39个地下车位位于地下车库，意味着访客车辆需要进入地库。,规划篇,理想状态下：需要设固定岗的入口为2个，每班人员可为3人(1-3号岗位），相对较为合理。 但是，非理想状态下，需要设固定岗的入口将高达6个，每班需要人员为7人（1-7号岗位）
3、，按照本项目交付时的秩序维护队员年费用为5万元、四班三运转计算，仅出入口一项，物业公司需要承担的费用支出为140万元，占本项目年度物业服务费总收入的42%，显然极不合理，是人力成本的极大浪费！,建议出入口在规划设计时能尽量合并，以便提高实际的管理效果和节约后期管理的人力成本！,2、访客车道设置 访客车辆进入项目，因为需要进行身份的确认，所以其行车的轨迹和业主的车辆应该是不同的。建议能够在规划设计阶段考虑单独的访客车道。 现在的别墅项目一般都考虑设置了单独的访客车道，但实际使用过程中还是会有些问题。,规划篇,规划篇,主入口大门主入口大门.JPG,仪式感大门仪式感大门.JPG,青山湖玫瑰园,规划篇
4、,青山湖玫瑰园大门设计目前实际的问题是： 1、关于仪式感大门： 额外配置的设备相应增加了物业的设备维护保养成本。 目前项目交付已近一年半时间，该大门因种种原因，形同虚设，目前基本处于全敞开状态。,规划篇,2、关于主入口大门： 四车道的设计，为双进双出形式，但是由于道闸感应设备设置位置的原因，导致业主车道设置在两侧、访客车道设置在中间，引致业主投诉和不满。 人行通道和车道共用，无单独通道和门，对外来人员仍旧依靠秩序维护队员“人认人、人管人”。 液压升降式挡车器为进口设备（据了解一根柱子5万元），目前故障率较高，后期维护时配件难寻。,3、岗亭 岗亭作为项目出入口秩序维护队员工作的主要场所，其设计的
5、合理性应引起充分的重视。,玉兰公寓在出入口景观设计中考虑整体的美观度未设置岗亭，缺少人性化关怀。,规划篇,杭州翡翠城项目设置的岗亭从美观角度对称设置，未考虑今后物业服务单位的实际用途，由于国内车辆驾驶室在左边，岗亭却设置在道路右边，业主车辆可以通过感应卡直接进出小区，而访客车辆需通过秩序维护队员的登记换证放行，导致我们队员需从车头或车尾穿行至驾驶室办理，一则不安全，二来也降低了工作效率，特别是在上下班出行高峰期，容易导致出入口堵塞。,规划篇,青岛理想之城的岗亭虽设在进出道路中间，但在岗亭的两侧却设置了门窗，门开在后方，不利于秩序维护队员的频繁进出。此外，岗亭上方没有考虑日后秩序维护人员值班所需
6、的防雨雨棚，不便于后期在雨雪天气的使用。建议日后值班岗亭设置雨棚，并将两侧窗调整为向内开的门，以便日后值班使用。,规划篇,杭州蔚蓝公寓的保安岗亭设置了悬挑的雨棚，但由于其宽度过窄,不利于秩序维护队员站岗躲雨，使其形同虚设。,规划篇,4、入口道闸 上虞桂花园已交付多年，主入口车辆进出采取近距离感应卡形式（刷卡距离仅0.5米），但由于车辆道闸感应区与道闸栏杆安装距离太近（实际距离只有1.5米），业主要能刷到卡就较难将车停放在安全的距离内（车头较易撞到道闸栏杆）。同时，因刷卡器安装在副驾驶座侧，导致车辆进出园区业主须下车刷卡。现由门岗秩序维护员代业主手动操作，刷卡器形同虚设。,规划篇,规划篇,使用开
7、关频次较高的主入口选择相关产品类型时，应慎重考虑产品的稳定性，以免影响后期使用。此外用该种开门形式，由于开启速度较慢，一分钟放车三至四辆，对于部分大型社区的主入口也不适用，在车辆出行高峰期，主入口将无法进行有效管理（为便于快速放车，大门白天处于全开启状态）。,规划篇,杭州留庄的主入口大门采用铁艺门，开门形式为电机驱动自动感应开启。目前由于铁艺门过重，原配电机功率过小，在日常使用过程中经常出现故障。在对日常,二、园区道路 从这次收集的问题来看，目前各项目道路系统的安全性、便捷性方面都已基本得到了妥善的考虑和解决，而现阶段更为我们所关注的是如何让园区道路的设计更合乎人的使用习惯，并真正体现“以人为
8、本”的设计原则。,规划篇,1、人行道 舟山桂花城组团内的人行步道铺砖路设计只考虑了美观未考虑人们的行走习惯，导致在步道交接处出现绿,规划篇,化踩踏的现象，进而影响美观，建议在道路设计时考虑人们的行走习惯，在容易出现绿化踩踏的部分用绿化小品处理或者采取倒圆角设计形式。,考虑残疾人、行动不便的老人和幼小的孩子都有充分享受园区景观和阳光的需要，建议在园区内由各单元入口设计一条区内的无障碍景观路线（供轮椅、孩童推车推行），以充分体现“以人为本”的设计原则。北京百合公寓缺少此类无障碍景观通道。,规划篇,现在的二代高层项目，业主进入园区内主要通过入口大堂，大部分项目的入口大堂存在一定的高差，如设置无障碍坡
9、道，则精装修上很难处理到位，较不美观。如不设置，则后期小区内轮椅及小孩推车使用较为不便，建议能在规划设计阶段即统一考虑此类问题。,规划篇,2、路面泊位 翡翠城在园区路面划分临时访客泊位时将相邻两个车位划分在一起，中间仅用一条黄线将两个车位隔开，而宽度仅4.4米，虽然符合国家对微型车的宽度要求。但目前行业上设计停车位大都以小车的停车位宽度2.4米为标准。此外国内一些城市还做了强行规定，如杭州规定标准车位的宽度为2.5米。,注：国家1998年9月1日开始实施的汽车库建筑设计规范中规定，停车位微型车的宽度为2.2米，小车的宽度为2.4米，轻型车的宽度为3.0米，中型车的宽度为3.5米，最窄的车位宽度
10、不能小于2.2米。,规划篇,目前设计显然给一般的小型车辆停放增加了难度。并且在实际使用时，也常常由于车位宽度过小而出现两个泊位均被一辆车占用的现象。建议今后在考虑路面泊位的宽度设置时，要考虑2.4米以上（下图为翡翠城）。,规划篇,三、汽车库 随着社会的进步，汽车已经逐渐成为了我们出行的一个主要交通工具，尤其是我们绿城的项目定位都比较高端，业主私家车拥有量相对普通物业要更高些，因此，车库的设计和营造对业主生活便利、对我们管理品质的影响也更深远些。,规划篇,1、车辆管理系统 绿城桂花园的地下车库车辆管理系统的刷卡设备设在较陡的上坡处，刷卡时不安全（车辆溜坡）。建议必须合理设置刷卡器位置，以方便业主
11、今后使用。现在的二代高层有较多项目在地下车库水平段因距离问题，无法设置道闸，只能设置于坡道上，有安全隐患。,规划篇,2、车库监控系统 新昌玫瑰园在整个地下车库内部都没有安装摄像器材，为增加业主在地下车库内通行的安全感，便于在地下车库发生车辆刮擦时取证查验，建议在地下车库主要通道、车辆交汇处安装摄像器材。,规划篇,3、物流动线及装卸空间 现在越来越多的项目设计了人车分流，业主搬家、装修货物车辆都需要通过地下车库运送至业主家中。因此，在地下车库设计时，必须考虑为每个单元的业主规划一条合理的货车通行路线，并在各单元入口预留合适的货物,规划篇,装卸空间，以免因货物装卸影响其他业主通行。(绿城西子湖畔居
12、地下车库的车位与负一层通道处所预留的空间不足。不便于装饰装修材料搬运以及其他物品的搬运。),4、车位划分 杭州翡翠城（其他项目也有类似情况）在一些诸如设施设备房门口、排污井盖、单元安全通道等处都设置了车位，既不便操作、业主通行，也带来一定安全隐患、不利于突发事件的处理。,规划篇,四、自行车库 自行车曾经是我们主要的交通工具，如今，他的身份逐渐转化为一项健身器械。取代其通行功能的是电动自行车，速度快、更省力，但体型更大、更重，使我们不得不更关注于自行车库坡道在电动自行车推行时的方便和安全。,规划篇,舟山桂花城19幢车棚入口未设置台阶灯。建议自行车坡道也要考虑在坡道两侧设置一定照明设施（如下图），
13、以增加夜间照明效果。,规划篇,春江花月的自行车坡道设置在两侧，台阶设置在中央，由于受房屋主体结构影响，导致部分坡道宽度不足，业主车辆推行困难，建议坡道设置在中间，台阶设置在两边，以利于业主推行。,规划篇,五、商铺 随着园区生活服务体系的全面实施，园区内配套的沿街商铺承载着为小区内业主提供更多生活便利的功能，而商铺作为小区内的一种业态形式，其外观的统一和谐及日常使用的方方面面也必须引起我们的关注。,规划篇,青岛理想之城商铺店招位置未统一设计，导致今后业主实际安装时较难统一位置，建议沿街商铺外观设计应结合店招安装进行综合考虑。,规划篇,济南全运村沿街商铺上部没有设置挑檐、雨蓬，而商铺门为推拉门形式
14、，今后下雨天，雨水易直接灌入商铺内，商铺业主要求在上部安装雨棚，建议能在设计中提前考虑。,规划篇,六、配套用房 （一）会所 会所是小区内配套的一个部分，是服务于业主，为业主提供便利的场所，但从我们呼叫中心受理的业主投诉来看，从去年11月到现在近一年的时间，涉及到的会所的投诉有21起，主要内容涉及会所经营扰民、会所停车占用业主车位等问题。而会所在后期运营中出现的问题也较多，目前我们的会所90%左右处于亏损状态。会所的问题主要有以下几类：,规划篇,1、关于会所是否对外运营的问题 （1）对外运营是保证会所服务质量的良好途径。目前绿城在杭项目会所主要分为“对内运营”与“对外运营”两类。根据目前的运营情
15、况来看，对外运营（留庄、春江花月）的会所相对而言更容易盈利，而具有盈利点的会所将更容易引入专业的运营机构（如专业健身机构、餐饮机构等等）；相对而言，对内运营的会所（新绿园、翡翠城、深蓝等）由于收入有限，物管公司或其他运营单位为保证盈利，容易从服务人员的数量、素质、专业等方面做减法以节约开支，最终导致服务质量的无法保证。,规划篇,（2）对外运营的会所需单独设置出入口。为避免园区业主的投诉，我们认为对外运营的会所出入口应该与项目出入口分离，尤其是针对高端低密度住宅项目，例如留庄项目由于会所出入口位于园区出入口内，常常接到业主的投诉。,规划篇,（3）对外运营的会所需考虑设置独立的停车位。目前多数对外
16、运营的会所，将园区访客车位作为会所的配套停车位，而此举容易在后期引起业主的投诉（部分访客车位位于地下车库，还导致外来人员进入业主地库，存在不安全隐患）。因此建议对外运营的会所，尤其是具备会务接待功能的会所，尽可能单独考虑停车位。,规划篇,（4）对外运营的会所应较多考虑可盈利的功能空间。类似蓝庭项目与新绿园均反映，会所内由于缺乏可盈利的功能空间，外包和获利的难度较大。而目前会所在盈利能力方面较为突出的功能空间主要包括：棋牌室、会议室、客房、餐饮等。,规划篇,2、关于会所常规功能空间 （1）室内泳池。 室内泳池需注意采光、通风，并确保层高。深蓝广场与留庄的室内泳池均存在层高不足导致水蒸气无法散去的现象。而深蓝广场由于水蒸气导致周边运动器材易生锈老化，留庄则因为水蒸气导致地面石材潮湿、容易打滑。除此之外，室内泳池装修应避免使用木饰面，所有电线需考虑防水处理，以免老化。,规划篇,室内泳池因具备独立的排风系统。留庄项目因为室内泳池未设置独立的排风系统，因此为达到通风效果所产生的能耗费用很高。 室内泳池能耗大，实
