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1、宣城市房地产项目简明计划书安徽省宣城市华厦置业有限责任公司电话：05632832276 13805638918E-mail： 目 录第一部分 宣城市概况地理位置远景规划人文历史经济状况第二部分 市场分析宏观市场分析区域市场分析土地现状分析房产开发现状分析第三部分 市场调查市场调查产品分析市场需求分析潜在消费者分析第四部分 项目概况项目位置项目地块价值分析项目优劣势分析项目定位第五部分 项目规划建议主题思想规划要点设计要点结构项目配套设施建议项目智能化建议物业管理建议第六部分 投资估算及资金筹措投资估算资金筹措运作方式第七部分 经济效益分析总收入估算总成本估算利润估算、总投资收益率、现金流量、回
2、收期、保本价格、敏感性分析风险概率分析第一部分 宣城市概况一、地理位置 宣城，东邻江浙，西连九华，南倚黄山，北通长江，是安徽东南门户，辖郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德、宁国五县一市，另设宣州区，为市政府所在地，全市面积12，340平方公里，人口272万。其中市区面积15.7平方公里，人口30万。宣城是上海和南京经济区以及长江经济带的有机组成部分，是连接浦东开发与皖江开发的陆上纽带。这里公路四通八达，青弋江，水阳江与长江相接，皖赣铁路复线和宣杭铁路，318国道，205国道贯穿全境。二、远景规划改革开放以来，宣城致力于经济发展，致力于基础产业建设和基础设施的改善，奋力赶超，争先进位，经济和社会事业取
3、得了大跨度，跳跃式的发展。一时间宣城在全省发展最快，国内生产总值，农民收入全省第一，固定资产增速全省第二，职工年均工资增长在全省第三，人口自然增长在全区最低，宣城地区步入了发展快，人民得到实惠多，实力强劲，后劲增大的良性循环路子。宣城，奋发昂扬的崛起，向世人展示自己新的形象，新的气魄。2003年2月，市政府成立了以方宁市长为组长的总规修编领导小组，以切实加强对总规修编工作的领导。并召开了两次研讨会，针对城市未来发展以及现行总规中存在的问题、近期建设项目安排等进行研讨，有效地指导了规划编制工作。本次规划主要内容包括：宣城市城市总体规划和宣城市城市近期建设规划。宣城市城市总体规划包括城市总体规划纲
4、要编制和对98版宣城市城镇体系规划进行提炼和深化；宣城市城市近期建设规划包括宣城市城市近期建设规划中的强制性内容和指导性内容。规划时限：近期2003-2005年，中期2006-2010年，远期2011-2020年，远景2020年以后。城市拟发展规模:2005年30万人,2010年45万人，2020年60万人。为今后城市总体发展提供了法律依据。三、经济状况中共宣城市委、宣城市人民政府关于实施“一主两翼”经济发展战略的决定为适应形势的变化，更好地落实科学发展观，加速融入苏浙沪经济圈，把宣城经济发展推向新阶段，宣城市委市政府提出了实施“以新型工业为主体、以效益农业和特色旅游业为两翼”的经济发展战略目
5、标。2004年，宣城市全社会固定资产投资完成额达74.73亿元，与上年相比增长50%，为“九五“计划以来的最高水平。全市基本建设、更新改造和其他投资施工项目 911个，比上年增加 535 个，项目总规模 125.62亿元，比上年增长 86.9 。基本建设投资保持高位运行，成为投资高速增长的主导因素。受交通建设项目和新建企业的影响，自年初开始，宣城市基本建设新开工项目不断涌现，投资始终保持高位增长。增速始终处在高增长的平台之上，一季度为85.2%、上半年为140.5%。更新改造投资开始走出低谷，出现快速回升势头。商品房建设、销售两旺。随着城市规模的扩大，旧城规划调整加快，拆迁量的加大，使商品房需
6、求量不断上升，房市反映热烈，房地产开发进入一个产销两旺的发展阶段。2004年，全市商品房建设完成投资 9.26亿元，比上年增长 39。 国民经济快速增长。初步核算，全年生产总值（GDP）235.66亿元，按可比价格计算，比上年增长10.4%，增幅较上年提高个2.1百分点。其中，第一产业增加值50.08亿元，增长6.3%；第二产业增加值101.98亿元，增长14.9%；第三产业增加值83.60亿元，增长8.0%。按常住人口计算，人均生产总值8793元，比上年增加1240元,首次突破1000美元大关。三次产业比例为21.343.335.4。 市场物价持续上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨5.0
7、%。其中，食品类价格上涨10.0%，娱乐教育文化用品价格上涨0.6%，居住类价格上涨4.2%,医疗保健和个人用品价格上涨9.6%。商品零售价格总水平比上年上涨3.5%。 民营经济发展势头良好。实现增加值122.31 亿元，增长 10.0 %,占宣城市生产总值的51.9%。其中，第一产业 13.29亿元，增长4.6 %；第二产业 62.29亿元，增长12.9%；第三产业 46.73 亿元，增长9.2 %。 企业景气指数继续看好。据全市83家企业景气调查显示，四季度企业景气指数为 129.0 ，比三季度上涨14.2个百分点,其中工业景气指数为135.8,比三季度上涨6.3个百分点。企业家信心指数为
8、134.9 。四、人文历史国家领导人胡锦涛、江泽民的祖籍，就在安徽宣城的绩溪和旌德。自公元前109年设郡以来，历代为郡、州、府城，相沿二千多年而不辍，范哗、谢眺、沈括、文天祥等先后出守于此，李白、韩愈、白居易、杜牧等相继来此寓居，众多的人文遗迹，优美的自然风光，使得这座古城不仅赢得“上江人文之盛首宣城”的赞辞，更因谢眺、李白、杜牧等人的大量歌咏，而享有“宣城自古诗人地”的美誉。 宣城人文胜迹遍布。临风怀古，谢眺楼与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁并称江南四大名楼；“兹山亘百里，合沓与云齐”的敬亭山，自南齐谢眺以来，先后300多位诗人墨客登临此山赋诗作画，留下诗文600多篇，为名符其实的“江南诗山”；现存
9、敬亭山麓的厂教寺双塔，以其对唐塔风格的继承与革新，成为全国仅存，因而被列为国家级保护文物；大文学家冯梦龙发现并称为“天下四绝”之一的太极洞，以其中空博大的气象成为溶洞奇观；以三雕艺术、徽墨、徽菜明清古民居居称誉海内外的绩溪，历代人才辈出，著作笤溪渔隐丛话的胡仔，红顶商人、一代巨贾胡雪岩，徽墨传人胡开文，新文化运动倡导者胡适，“湖畔诗人”汪静之，小品文学家章衣萍，新文化出版家汪孟邹等，使绩溪赢得“邑小士多”的美名；黄山北坡之下的江村，古称金鳌，村中聚秀湖、狮山古庙、江氏宗祠等古迹文气盎然，江淹、江泽涵、江绍原等名流硕儒皆从此村走出；泾县桃花潭不但因夹岸十里皆桃花而得名，更因李白一曲“桃花潭水深竹
10、千尺，不及汪伦送我情”而名扬海内外，其精华却在碧如琼浆、绝无污染的一潭清波。宣城地处皖南山区和长江下游平原的结合部，东连天目，南倚黄山，西靠九华，域内襟山带水，风景绝佳。敬亭柏视、水西、龙须四山峰峦叠翠；青戈江、水阳江两水相依；南漪湖、太平湖、青龙湖三湖星罗棋布；清原峰、板桥、扬子鳄自然保护区，不仅珍禽异兽、奇花异草夺人眼目，更以巧自天然的风光独揽胜境。宣城地灵而人杰。“宣城梅”自宋以来，名人辈出，“宋诗开山祖”梅尧臣，宋名臣梅询，明戏剧家梅鼎祚，名宦梅守德，清黄山画派巨匠梅清，清数学大家梅文鼎，近代学贯中西的梅光迪，使之有“宣城梅花遍地开”一说；“绩溪胡”中，胡仔、胡雪岩、胡开文、胡适，皆声
11、闻天下，青史留名；“泾县吴”自始祖吴文举迁居泾县茂林以采，历代仕子如林，仅近代就有父子书法家吴玉如、吴小如，学者兄弟吴半农、吴组缃，书画家吴作人，此外尚有吴葆萼、吴茂荪、吴则虞等一批学者名流。第二部分 市场分析一、宏观市场分析中国房地产业经过20年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。特别是目前，国家宏观调控政策相继出台，房产市场也将越来越规范，中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程，由初期的暴利向后期的相对高利过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。 中国房地产业的区域发展水平不均衡，自东向西，开发水平形成一个很
12、大的落差，东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策，经济发展较快，与国际上的交流频繁，资金和人口的“盆聚”明显，居民购买力较强，房地产开发水平较高，开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市，并逐步形成了较明显的专业化的分工。安徽地区以合肥、芜湖、安庆、马鞍山等城市为代表，在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在急起直追。相对而言，纵观宣城房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段。从宣城立市的时间和宣城的人口数量来看发展速度还是比较滞后了。但市场前景和发展机遇也是千载难逢的。二、区域市场分析通过市场调查发现，宣城的房地
13、产市场仍然处于培育期，由于宣城市自2002年末以来政府仅提供130亩土地用于住宅开发，今年上半年也只有90亩地挂牌入市。由此可见，宣城房地产开发总量明显不足，均以几十亩的小盘为主，且没有引入很好的开发理念和先进经验，没有很高的规划设计思想和营销手段。目前宣城房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心范围的房价偏高，开发区相对较低。整个宣城区域可分为三大价格版块。（1）市中心版块：因为地理位置的稀缺性，决定了此版块的高价位，均价基本都在26002880元/平米以上，最高3880元/平米（小高层）。以府山广场、开元小区为代表，楼盘档次较高，环境和商业氛围很好，客户认知度也比较高。（2）市郊C
14、LD（中央生活区）版块：因将来的宣城市政务区设在西北敬亭山下，所以宣城的多数楼盘均集中在市郊西北位置，目前均价2000元/平米上下。以阳光小区、陶然新村、盛宇名家、思佳花园以及东门的丽景花园、宛溪河畔为代表，小区配套均较完善，销售情况也很好，但在户型、外观、绿化、营销等方面严重落后于其他一二类城市，上规模的大盘几乎没有。（3）开发区版块：宣城的开发区建设还不是很完善，所以在居住选择上人气明显不足，唯一在建楼盘就是*楼盘，销售均价在1600元/平米左右。离市区较远，配套设施也不完善，大型居住社区尚未形成，因此刚处于起步阶段。三土地现状分析由于宣城市前任领导在土地问题上栽了跟头，后任领导在思想上趋
15、于保守，导致近年来宣城的土地供应严重不足，自2002年末到2004年末政府仅提供130亩土地用于住宅开发，今年上半年也只有90亩地挂牌入市，且都是些十几亩到三四十亩的小地块，现在宣城房产市场上还没有一百亩以上的在建或待建项目的，可见宣城的房产开发水平还处于相对滞后的情况。针对这种情况，现任领导班子也认识到这个问题，正在采取措施，加大土地供应量，加快房产开发的步伐。新的土地批租政策拍卖，预示着宣城的土地市场开始进入市场化阶段。城市改造规划提供大量土地进入市场新城区建设、城内企业的外迁、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。宣城房地产市场各区域发展不平衡，西北片过热，而城南相对较迟缓，因此，政府有意识地利用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有效地疏散城市人口和平衡各片之间开发水平的目的。1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。 2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡 。3、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程
