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1、 万科房地产调研分析 商业规划部连锁发展总部万科房地产调研分析目录一、万科集团简介31、万科集团简介32、万科发展历程3二、万科房地产项目分析41、万科网络布局分析41）、万科全国城市布局原则分析：62）、万科区域城市布局原则分析：73）、万科全国城市布局开发顺序：74）、万科项目网络分布分析：92、万科产品系列101）、金色家园系列，提供位于城市中的住宅102）、城市花园系列，提供位于城郊的住宅113）、四季花城系列，提供位于郊区的住宅124）、TOP系列，提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅133、万科市场细分分析144、万科标准化分析155、万科物业管理模式分析16三、万科可供我司借
2、鉴的地方171、网络布局方面总结171）、重点发展三大区域172）、拓展一线城市布局173）、顺势向二、三级市场渗透172、万科产品标准化模式173、万科物业管理模式18一、万科集团简介1、万科集团简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年万科完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅4
3、2500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。2、万科发展历程万科成立之初名叫“深圳现代科教仪器展销中心”，业务较为多元化。1988年11月，万科进行了历史性的股份化改造，正式更名为“深圳万科企业股份公司”；12月，万科公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元。股份制改造完成之后，万科选择了多元化和跨地域的扩张之路，并于同年通过高价竞争正式介入房地产领域。1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；同年6月，万科通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民
4、币1.27亿元，开始发展跨地域房地产业务；同年，万科提出了“人才是万科的资本”，奠定了万科企业文化的基调。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务。1993年3月，万科发行4,500万股B股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市，开始确定战略结构调整，走专业化道路。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。12月，更名为“万科企业股份有限公司”。2000年初，万科增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，万科实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大
5、股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。2001年，万科将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2003年，万科进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+X” 的区域发展模式。至2003年6月30日止，万科总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。2005年01月，万科地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上；2005年3月，万科与浙江南都集团达成战略合作，根据协议，浙江南都通过子公司上海中桥将其持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江南都股权的20%转让予万科子公司万科浦东、深圳万科和上海万
6、科。品牌方面，上海南都、苏州南都可使用“万科”或“南都”品牌对现有项目进行开发；今后新项目如需使用“南都”品牌，须先取得上海中桥书面同意。万科用近19亿现金换到的是219万平方米建筑面积的土地项目储备和觊觎10年的江浙市场。2006年01月，万科年销售突破200亿，实际结算销售176.7亿。2007年01月，万科确定其“精细管理，有效运营”可持续发展之路。2008年11月万科获得“2007年度卓越表现奖最佳社会责任奖”。2008年12月万科连续四次荣膺中国最佳企业公民大奖。二、万科房地产项目分析1、万科网络布局分析万科房地产业务目前已覆盖到北京、上海、广州、深圳、天津等31个地级以上城市，其中
7、市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城市排名首位。万科已进入城市列表：城市所属区域城市级别苏宁城市等级进入时间长春其它区域省会城市S22001鞍山其它区域地级城市S31993大连环渤海副省级城市S21994沈阳其它区域省会城市S21993北京环渤海直辖市S11987天津环渤海直辖市S21992福州其它区域省会城市S22008杭州长三角省会城市S22006南昌其它区域省会城市S21998宁波长三角副省级城市S22009上海长三角直辖市S11992厦门其它区域副省级城市S21991合肥其它区域省会城市S22008青岛环渤海副省级城市S21992苏州长三角地级城市S
8、22004无锡长三角地级城市S22004佛山珠三角地级城市S22005广州珠三角省会城市S12003海口其它区域省会城市S32007中山珠三角地级城市S32003珠海珠三角地级城市S32006东莞珠三角地级城市S22004惠州珠三角地级城市S32005深圳珠三角副省级城市S11988长沙其它区域省会城市S22006武汉其它区域省会城市S21994西安其它区域省会城市S22008成都其它区域省会城市S21993重庆其它区域直辖市S22008南京长三角省会城市S22001镇江长三角地级城市S42002万科房地产业务覆盖范围主要包括珠三角、长三角、环渤海等3个重点发展区域及其他区域。珠三角、长三角、
9、环渤海区域为其重点发展的3个区域。珠三角区域广州、深圳、东莞、佛山、中山、珠海、惠州。北京、天津、大连、青岛。上海、杭州、南京、苏州、无锡、宁波、镇江。长三角区域环渤海区域万科所进入31个城市中，位于长三角的城市7个、珠三角的城市7个、环渤海的城市4个，其他区域的共13个。位于3个经济圈的城市数量占总数量的58%。1）、万科全国城市布局原则分析：（1）、首先进入直辖市、省会城市、副省级城市等发达的区域。扩大在全国一线城市的规模，这些城市均为各省市最为发达的区域，是万科重点发展的城市。尤其是北京、上海、广州、深圳、天津等城市，更是重中之重。全国的直辖市、省会城市、副省级城市共36个，万科目前已进
10、入的城市共22个，占比为61.11%。按照苏宁城市等级对万科已进入的城市分析：S1类城市共4个，S2类城市共21个，S3类城市5个，S4类城市1个。万科已进入城市与各级别苏宁城市总数占比：可见，万科目前已完成了S1类城市的进驻。S2类主要城市的进驻也基本完成，剩余8个为进入。同时已开始对发达的S3、S4类城市进行项目拓展。（2）、围绕重点区域进行发展，同时向周边拓展。3个主要的区域：长三角、珠三角、环渤海区域，是万科发展的重点区域，万科业务覆盖的31个城市中，有18个城市是位于这3个区域中。“3+X”的发展目标为以珠三角、长三角、环渤海区域为发展重点向其他区域进行拓展，“X”包括东北区、华中区
11、、西南区等区域。在重点发展3个区域的基础上，分别以每个区域的中心城市为基点要四周扩张。长三角以上海为中心，向南京、无锡、苏州拓展；珠三角以深圳为中心，向佛山、东莞、中山、广州拓展；环渤海湾：以北京、天津为中心，向长春、大连、鞍山拓展。（3）、完成一级城市的布局后，发展富裕的二级市场。目前，一级市场万科基本已经完成布局，在完成一级市场的业务拓展之后，发展周边的一些富裕的二级市场，已进入9个地级城市，其中8个是位于珠三角、长三角区域；同时已进入了个别非常发达的三级市场，如昆山市。2）、万科区域城市布局原则分析：按照万科已进入的31个城市所处的区域进行分析，其中，华东区12个城市、华南区8个城市，两
12、个区域内的城市总体数量占全国的64.52%。可见，万科该布局也符合目前各个区域的经济发展情况，同时也符合万科自身全国网络布局原则，珠三角、长三角、环渤海区域一直为万科重点发展的区域。华东区已进入12个城市中有7个位于长三角，华南区已进入8个城市中有7个位于珠三角。3）、万科全国城市布局开发顺序：1988年，万科通过高价竞争正式介入房地产领域。主要发展区域为深圳市。90年代初，万科进行了第一次大规模的扩张，从深圳一下子扩展到上海、北京、天津等13个城市，其所选择的这些城市均为全国性的经济中心或沿海开放发达城市，部分发展规模和经济情况均一般的城市仅作为试探性进入。万科首次扩张进入的13个城市：20
13、00年万科开始陆续在成都、南京、武汉、长春等经济发达、人口众多的内陆大城市进行住宅开发，逐步完善、推广“城市花园”“四季花城”“金色家园”三大品牌系列。同时开始重点布局珠三角，2002年底开始进入珠三角重镇广州市。2005年3月，万科与浙江-南都集团达成战略合作，根据协议，万科用近19亿现金换到的是219万平方米建筑面积的土地项目储备和觊觎10年的江浙市场。万科开始其在华东市场的迅速扩张。目前，万科在全国的主要发展策略为“3+X”策略，“3+X”的发展目标为以珠三角、长三角、环渤海区域为发展重点向其他区域进行拓展，“X”包括东北区、华中区、西南区等区域。在重点发展3个区域的基础上，分别以每个区
14、域的中心城市为基点要四周扩张。长三角以上海为中心，向南京、无锡、苏州拓展；珠三角以深圳为中心，向佛山、东莞、中山、广州拓展；环渤海湾：以北京、天津为中心，向长春、大连、鞍山拓展。万科“3+X”发展策略：4）、万科项目网络分布分析：万科目前项目分布全国31个城市，项目总数达到183个，根据其在各个城市项目数量对其进行分析。3个经济圈是其重点发展的区域。万科项目数量超过9个的城市：万科项目分布超过9个的城市共9个，其中3个直辖市、4个省会城市、1个副省级城市、1个地级城市。其中，有7个 城市位于珠三角、长三角或环渤海区域，另2个武汉市、成都市则分别为华中区、西南区的经济中心。除了3个重点区域，其它各区域的中心城市及富裕城市均为万科重点发展的区域。2、万科产品系列经过二十年的发展，万科目前已经有了非常成熟的产品系列，同样有刚刚兴起正逐步发展至成熟的产品系列。成熟的城市住区模式：1、金色家园系列。2、城市花园系列。3、四季花城系列。4、TOP系列。逐步形成的产品系列：1、魅力之城系列。2、金域蓝湾系列。3、新里程系列。1）、金色家园系列，提供位于城市中的住宅金色系列，是90年代末期万科的一个产品体系，揭
