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1、凤岭北区域分析 一、 凤岭区区位价值凤岭区域指南起青秀山北麓，北至邕屯铁路线，西起厢竹大道与竹溪大道，东至高速公路入口的地域范围，共28.78平方公里。凤岭为丘陵地带，是南宁自然生态环境最好的区域，有着“南宁后花园”的美称。1.1凤岭区域简介从规模上看规划凤岭分区的人口规模为16.1万人。人均居住用地面积62.3平方米，人均道路用地面积19.9平方米，人均绿地用地面积为43.5平方米。 从交通环境上看凤岭北片区片区作为首善的中央居住区，有城市核心干道环绕、仅靠琅东CBD及商务大道民族大道延长线。从地理位置上看凤岭片区西接南宁市新城区，东邻仙葫开发区，以民族大道为轴，占据优越的地理位置。尤其是南
2、博会落户南宁之后，该区域的发展优势明显，成为连接中国与东盟各国的“桥头堡” 从居住自然环境上看区域内拥有青秀山、黄茅坪水库、石林公园等丰富的自然风景资源。汇集了部分企业、机关单位宿舍及高尚商品房社区。1.2凤岭区域规划规划要点（一）规划发展目标1、规划性质以居住为主，以体育、文化、会议和展览为辅，以优良的环境质量和生活质量为特征的综合城市新区。（二）规划结构如上图所示，凤岭分区应依托琅东新区和民族大道，设置三条东西向和一条南北向交通轴，将凤岭分区划分成团状分片“南北两个片区”结构形态。两个功能片区具特色，南片区主要布置全市性的会议展览、文化和体育设施；北片区主要布置体现生态特点的居住片。（如体
3、育公园规划和凤岭儿童公园规划）（三）规划用地布局1、居住用地布局根据凤岭分区地形特点，在地势起伏较大的地带布置居住用地，并根据“阳坡阴台”的原则确定住宅布局形态，同时，居住用地应尽可能的集中布置，形成一定规模。依据用地状况、交通条件和配置设施情况，居住片按一类居住用地和二类居住用地两个等级进行布置。滨水高尚住宅片和山地别墅片布置一类居住用地，综合居住片和山地高尚住宅片主要布置二类居住用地，适当布置一类居住用地。规划居住用地1048公顷。2、公共设施用地布局（1）教育设施：根据居住人口分布情况，在各居住片规划设置六所中学和十二所小学，天桃实验学校荣和校区、凤翔小学、北大附属实验学校，南宁二中凤岭
4、校区等，规划教育设施用地23.6公顷。（2）医疗卫生设施：结合民族大道将凤岭划分为两个片区的现状特点，规划在南北两片各设置一所医院，规划医疗卫生设施用地5.8公顷。（3）会展、文化、体育设施：依托现有的体育中心和会展中心，在体育中心东面设立文化中心，共同构成南宁市的文体会展中心。本次规划会展设施用地为39.6公顷，体育设施用地为101.7公顷，文化设施用地为50.4公顷。（4）商业服务设施：规划南北两片区各设置两个商业服务中心。规划用地规模121.5公顷。（四）道路交通规划1、城市道路系统规划规划设置三条东西向主干道加强与琅东新区的联系，设置一条南北向主干道，保持与长岗岭和青秀山以东地区的联系
5、。规划设置三处立交：在南北向主干道与民族大道相交处设置互通式立交；在体育中心前设置下穿式立交；在高速公路收费站以东的地下涵洞所在处设立下穿式立交。2、交通配套设施规划规划设置两个社会停车场：一个布置在北片区商业服务中心旁，邻近南北向主干道，另一个布置在互通式立交的南面，邻近体育中心、文化中心。规划设置两个休闲性广场：一个布置在中心公园、滨水绿化带和商业服务中心之间的核心地带；另一个布置在体育中心和文化中心的交接地带。（五）绿化系统规划凤岭分区绿地系统规划体现出生态特点和高品质的生活环境，并与城市绿地系统相协调，本次规划内容包括：公园绿地、生态控制绿地、防护绿地和街道绿地。将石门森林公园东面设置
6、为主题公园。利用山地别墅片所围绕的山体建成中心公园，与商业服务中心和滨水绿化带结合，形成凤岭的分区中心。在湘桂铁路和桂北高速公路旁控制100米宽范围，布置防护林带，形成防护绿地。本次规划绿地面积为736.1公顷，其中公园绿地265.6公顷，防护绿地113.4公顷，人均绿地面积46.3平方米。（六）景观系统规划在民族大道两旁布置大型公共建筑和依山而建的住宅区，形成凤岭分区的景观走廊。对现状山塘、冲沟和水库进行水面改造，利用周边用地布置绿化，形成凤岭地区最具特色的滨水景观带。（七）开发建设结合南宁市城市生长特点，确定凤岭分区发展方向为：自西向东沿民族大道两侧纵深发展。首期开发会展中心、石门森林公园
7、和体育中心；二期开发中心公园、山体别墅片和综合居住片；三期开发台阶式花园别墅片、滨水高尚住宅片、山地高尚住宅片、文化中心和主题公园。二、区域房地产市场研究本次调查楼盘范围：凤岭片区民族大道以北方向2.1凤岭楼盘及价格概况 A.楼盘名称楼面地价（元/）估算建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）裕丰英伦20001200左右项目卖点:裕丰英伦占地面积近100亩，小区地势呈缓坡状，采用英式典型的大围合建筑布局和低容积率、高绿化率、超宽楼间距的整体规划，高层公寓、高层洋房、退台式情景洋房等多种建筑形态并存。近3万平方米的中心主题园林和人性化的社区生活配套，加上独具匠心的细部雕琢，更使
8、“裕丰英伦”处处彰显淳厚英伦风情。成本解读:项目13栋18层小高层组成，是裕丰地产将在凤岭倾力打造广西首个绿色建筑示范工程试点项目，建筑风格采用英式城堡风格，细节的体现小区独特的贵族优雅气质，力求打造南宁纯正的英伦风情社区，成本花费较高，多为一些高收入人群购买。小结：这个项目最大的亮点是“绿色建筑”无论是从居住舒适性以及未来的居住生活成本来看，都可让未来的居住者比较舒心。其次的亮点是各户型都有很大比例的赠送面积，无论是入户花园还是超大景观阳台等。未来这种偷面积的擦边球将会是房地产开发商们常使用的手段，以提升项目的本身价值所在。B.楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）
9、销售最高价（元/）城光俊景33001200项目卖点：项目位于于广西南宁市凤岭北片区，用地东临吉祥路，北接城市规划路。总建筑面积约11万平方米，是凤岭片区唯一的小规模邻里型精致社区。周边莅临南宁新二中、北大附属学校，综合商场：巴黎春天百、华润万象城，幼儿园：北大附属幼儿园、春晖幼儿园，医院：广西中医附院凤岭医院、南宁第一人民医院琅东分院。成本解读:占地面积31亩，总建筑面积112169.51平方米。建筑密度为27.84，容积率为4.0，绿地率为35.41，总户数762，户型产品设计以三房为主，搭配少量四房单位，由4栋30层高层住宅及5栋7层多层洋房组成，呈点式布局。城光俊景采用高贵典雅的褐石建筑
10、风格，运用褐石建筑独特的建筑元素。项目以多层合院洋房、高层住宅及主题商业街区组成高端低人口密度住宅区。精致园林、宜居社区为定位，打造“城市精英居所”。形象定位为“理性 感动生活”C.楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）荣和大地10001200项目卖点：项目位于青秀区凤凰岭路1号，周边围绕多个高品质住宅楼盘，如城光俊景、凤岭名筑等。紧拥9所学校，如北大南宁附属实验学校、南宁市第二中学等。5所医疗机构，如国际儿童医院心血管研究中心。以澳洲风情为主题，顺应自然地形的高低起伏，采取错落的台地式布局，小高层、高层住宅、联排别墅完美相融。4.5万澳洲中央水景公
11、园，1公里水系南宁绝无仅有16500平米学校，包括18个班的双语幼儿园、48个班的精英小学（天桃实验学校荣和校区、汇佳国际双语幼儿园）打造南宁首席教育大盘，更加晕染了世界爱大地的主题。成本解读：占地900亩，总建筑面积150万平方米，容积率2.3，绿化率35%，总户数10000建筑风格新经典现代主义分4大组团，由306栋4-32层小高层、高层及联排别墅组成。现推售2组团，由29栋18+1小高层和11+1层小高层建筑组成150万澳洲人文大城D.楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）凤岭名园10001200项目卖点：凤岭名园位于南宁市凤岭云景路北面，占地
12、140亩，总建筑面积30.7万平方米。周边(学区)：凤翔小学、滨湖路小学等综合商场：沃尔玛购物广场, 巴黎春天百货南宁店, 三德好超市,五象广场家电超市医院：南宁市骨科医院, 锦葫医院小区整体规划为小高层、高层住宅，强调小区建筑关系的群体感。成本解读：总用地面积90134.74平方米，总建筑面积307894.8平方米（地上建筑面积246644.8平方米、地下建筑面积61250平方米）。其中：住宅建筑面积176367平方米、公寓建筑面积52971.6平方米、幼儿园建筑面积2000平方米、会所建筑面积2643.2平方米、配套商业建筑面积12333平方米、公共服务用房建筑面积330平方米。容积率3.
13、56，绿化率40%，总户数2000。建筑风格为现代简约，由5栋18层，8栋11层商住楼，1栋14层公寓组成，多为一梯三户到一梯四户。户型跨度从80200多平方米的二房二厅到四房二厅、楼中楼，形象定位为现代简约的自然生态小区自然文脉家E.楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）中铁凤岭山语城10001200项目卖点：地段价值本项目东靠南宁二中新校区，西近枫林路与云景路、佛子岭路相连接，通过云景路及佛子岭路向西可以直达快速环道，南接南宁城市主干道民族大道。（项目特色）西班牙风情原乡小镇，别墅式布局，独享阳光。由三类产品组成：2+1层花园叠院、平层花园叠院、
14、空中花园叠院。三类产品通过巧妙的空间设计，层层叠加，形成完美的建筑整体。半地下赠送生活创意层首层70-90平米半地下室赠送住户可通过地下室直接进入电梯厅入户。超低容积率0.76温润水系上千平米游泳池，叠水，喷泉，溪水。10万平米主题园林，雕塑小品，海星走廊，花池以西班牙原乡风情园艺营造方式打造精品园林景观成本解读：248.1亩，总建筑面积43万平方米，容积率2，绿化率40%,总户3116，由19栋6层花式洋房，5栋高层组成。建筑风格为西班牙风情原乡小镇，形象定位双手建城，用心造家F.楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）美泉161210001200项
15、目卖点：美泉1612，取地南宁凤岭北人居核心板块，位于云景路29号以奥地利美泉宫的欧洲宫廷贵族格调为主题。周边拥有东盟国际商务区、国际会展中心、民歌广场、体育休闲公园、石门森林公园、青秀山风景区、南宁二中东校区、国际儿童医院等市政配套，以及政府规划的800亩儿童森林公园景观亮点：所在区域乃至全广西独有的峡谷、湖泊、林溪三重水系主轴景观，则构成了整个社区的生命动线，水流经过之处，构成多种姿态，配合水景打造的水上廊桥、水岸坡地、湿地植被等，更大大丰富了景观的玩赏体验性。园林中的峡谷景观让人仿佛置身于真实峡谷一般宣传主题：美泉1612 400年静静传世成本解读：小区占地111亩，建筑面积40万平方米，涵盖14栋住宅，1栋公寓以及一栋五星级大酒店，建成后整个项目将入驻2900户。小结：
