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1、富顿项目商业定位及价格建议初步报告 商业环境篇一、 宏观市场分析1、近半年全市成交量分析上海市商铺总体成交量（2005.122006.5）成交日期成交面积成交套数05年12月19.3万1408套06年1月15.0万1793套2月11.2万928套3月18.7万1609套4月31.6万1425套5月13.2万1119套以上是自2005年12月至2006年5月的全市商铺成交量统计，从这半年的数据来看，除2月份因春节假期影响成交量较低外，其余月份变化均不大。成交面积在4月份因为有兴力达国际广场的16万整体收购，因此总量达到近32万，其他月份都在20万以下。与去年同期相比，全市商铺成交量今年有所下滑，
2、从一定程度上可以说明去年至今一系列调控政策出台以来，伴随着对住宅市场的抑止，也使整体市场都处在一个观望的氛围之中，后市如何仍需拭目以待。另外，从近半年来的商铺供应及成交情况来看，整体市场中以两种类型物业为主，一是专业市场，二是社区商铺，就社区商铺来讲，供应和成交量较大的也主要集中在外郊环地区，直接原因是此类地区开发的住宅楼盘一般体量都较大，因此相应的需要有一定体量的社区商铺配套，从而满足未来居民的基本生活消费需求。然而总体来看，目前的成交量水平同庞大的市场供应量还是不成正比，有相当程度的供大于求现象。2、近半年松江区成交分析松江区商铺成交量（2005.122006.5）成交日期松江成交面积全市
3、成交面积占全市比重05年12月10,78519.3万5.506年1月10,24815.0万6.82月1,62011.2万1.43月31,69218.7万16.94月32,82331.6万10.35月22,04913.2万16.7）松江区作为上海城市扩展的重点区域，新建楼盘众多，因而相配套的商用物业也必然体量庞大，以上数据表明，半年来整个松江区商铺成交量在全市总量中都占有较大比重。而九亭镇作为地处松江区，同时也紧邻闵行区的重镇，又属于松江区房地产开发的重点区域之一，新建楼盘普遍体量庞大，这也从很大程度上刺激着区域内商业氛围和商业地产的发展，商铺成交量也就反映出了较大的需求，但这并不意味着区域内的
4、商业地产发展乐观，从目前看来，具体表现为已成交并交房的商铺大量空置，这也从一定程度上说明，投资者对于商铺的投资有些过于乐观和盲目，而没有对项目具体情况及周边环境作出准确判断，对人口导入及消费特征没有进行详细分析，因此目前的成交情况良好并不代表以后市场会持续乐观。二、 区域商业环境分析约4公里九亭镇七宝商圈由于本案处于松江区九亭老镇，紧邻闵行七宝商圈，该商圈为周边区域辐射范围最大的重要商圈，目前区域内居民人口的主要消费地也是在七宝商圈，所以其对九亭镇及周边范围内新兴商业项目的发展都会形成较大影响，因此作为竞争商圈进行重点分析。1. 七宝商圈分析七宝镇所规划的七莘路路商业走廊，通过近几年的发展已初
5、具规模，辐射范围不断扩大。以七莘路走向可分为北、中、南三段。北段以【龙城购物中心】为主，投资3亿元的二期工程已于05年启动，建成面积6.4万平方米的中高档美食城。而正在规划设计中的三期，则以影院等娱乐设施为主。同龙城购物中心一期一样,二三期均有1500辆规模的室内停车场。中段则是6万平方米【乐购综合超市】，目前每天人流超过3万人次，免费班车已开到航华、龙柏、莘庄、华漕和虹桥地区。位于乐购对面的【七宝商业中心】规划面积9万平方米，将通过错位竞争满足各类消费群体，其中还包括高档宾馆、写字楼和精品店。【乐购】和【商业中心】同附近具有民俗特色的【七宝老街】一起，形成今古两貌、交相辉映的商业特色。南段已
6、投入使用的滑雪场一期及其配套设施目前经营状况良好，正在筹办的二期由滑冰场和会展中心组成，加上附近的体育公园，将是一个运动及展览的综合项目。与此同时，七宝镇正在建设约为7万平方米的【七宝地铁广场】，以及10万平方米【七宝万科购物中心】等，由此进一步扩大七宝镇的商业规模，使七宝商业更为发达。n 乐购购物中心6万平方米的【乐购Shopping Mall】位于七宝商圈核心的北侧，区域内主要交通线路均围绕其间。【乐购】属于台湾顶新企业旗下，1999年引入国内市场。初期建筑面积为3万平方米，乐购二期、三期【星钻城未来家电广场】等工程将原【七宝商城】改建成一体化后，商业面积增加2万平方米，主要经营日用百货、
7、家具、文化用品，包括了娱乐、餐饮、卖场、电器卖场、零售百货等各种业态，主要商家有：乐购、灿坤电器、星钻城、河畔百货、KFC、麦当劳、德克士、必胜客、来天华酒楼、和记小菜等。这些与原有的乐购超市连在一起，铸成七宝镇繁华中心。【乐购Shopping Mall】至今日均营业额达200万元，最高日营业额过700万，其影响已经超出了七宝的范围，辐射到了周边10公里范围内城镇，人气极旺。n 七宝龙城购物中心【七宝龙城购物中心】总共商业28万平方米，分为三期来开发。一期8.3万平方米,包括【巴黎春天百货】、餐饮街、休闲娱乐城、书城, 其中有欧特利品牌折扣直销中心。一期体量接近【南方商城】总规模。二期61，0
8、00平方米包括超大餐饮、娱乐航母城、国际电影城和家电家具城。三期13.6万平方米包括国际名牌工厂直营城、艺文新天地等。规划共有汽车位1500个，自行车、电动车位5000个以上。该项目的面世初期,引起了多方关注,业内人士均一致看好其未来发展,认为随着今后上海西南地区的商业竞争激烈化，该项目的优势会进一步得到体现，规模化、国际化的运作将其迅速取代乐购成为西南地区的购物中心。一期目前在经营上遭遇了瓶颈,主要暴露为选址偏离商业中心、商业定位重叠、交通组织欠缺等问题。导致客流导入严重不足。【七宝龙城购物中心】现阶段在与【乐购Shopping Mall】的竞争中渐渐落于下风。但以长远眼光来看，作为大型的商
9、业项目,进入市场初始阶段是需要一定的培育期,其业态业种也需要做阶段性的调整。从整体规划角度分析,该项目还是具有前瞻性的。相信随着二、三期的建成,终会将其打造成真正的Shopping Mall。竞争力综合比较指标项目交通通达性目标消费群定位潜力综合评估九亭镇一般中低层目前较差一般需要引入新业态乐购购物中心较好中低层定位准确，经营火爆一般 经营状况好，未来发展受龙城威胁大七宝龙城购物中心很好中高层定位较好，业种业态调整中较大未来最具潜力的商业项目小结：总体来看，目前七宝地区的商业竞争已经相当激烈。根据规划，未来的七宝镇将成为北京至上海高速铁路的终点站，并开设4条地铁通往上海各地区。通过近几年的发展
10、，七宝地区内已开业商业面积超过30万平米，加上在建及规划中的商业项目，未来商业面积将超过60万平米,整体商业趋于饱和状态。这样的商业规模,如仅仅依靠当地消费群体去消化显然不可能,因此就需要引入周边区域乃至上海市的客源来解决、消化，而如九亭等区域就属于其辐射范围，并且从目前九亭本地居民的消费习惯来看，已经将七宝商圈作为消费购物的第一选择，除“油盐酱醋”等最基本的日常生活消费外，其余均习惯前往七宝，而七宝庞大的商业体量、齐全的商品种类、热闹的商业氛围，也是对区域内居民生活休闲和消费购物最大的吸引力。待轨道交通9号线建成后，其辐射能力必然将进一步增强，使七宝成为上海西区最具有影响力的区域商业中心之一
11、。而本案虽在行政上属于松江，但地理位置上紧邻七宝商圈，因此完全受其辐射和影响。从今后的长远可持续发展来看, 本案的商业特性应该是：错位经营定位，填补消费空白。2、九亭商业状况分析近两年虽然上海商铺主要供应量是在松江等郊环地区,但九亭原来由于人口导入缓慢,规划起步较晚,以致商业发展滞后。从区域目前的经营情况来看，生活类的消费虽占有一定市场份额，但还远远不够满足目前九亭区域居民的需求，特别是在餐饮、娱乐消费的需求上。以至需要他们频繁往返于七宝镇与九亭镇之间，由此可以从很大程度上反映出九亭镇居民乃至周边区域居民对七宝镇的商业已具很大的依赖性。而从九亭地区目前商业的业态和档次来讲，大都为社区便利店、日
12、用杂货、建材和五金类小店，其低档次根本无法与七宝商圈竞争。而随着九亭大量别墅项目的开发建设，导入了大批徐汇区、闵行区乃至上海其他地区的人口。相对品位较高并与休闲主题相一致的服饰、餐饮、娱乐等业态在该区域内处于真空状态。目前九亭镇的商业主要还是集中在九亭大街沿线。整条九亭大街约有商铺300家左右，基本上以20100小面积商铺为主，总体量约在1万余平方米左右。业态业种相对比较单一，尚未形成一个集中完善的商业氛围。l 九亭商铺市场特征： 新增供应量以社区商业配套项目为主，从建筑形态上来看,大部分为一层沿街商铺。这主要是九亭镇新建成大量的住宅项目需要相关配套设施，从而衍生了较多的社区商铺项目。 区域内
13、现有商铺供应量非常有限，在市场需求的引导下，目前销售情况尚可。但商铺价格能否得到有效提升，很大程度上要取决于九亭地区的开发进度与成熟速度。 区域内尚未有大型综合性的商业项目的建成、投入运营，缺乏整体商业氛围。3、九亭未来商业重点规划 玖九广场 M9九亭站是中心城区通往松江区第一站，也是面积较大的中心站点，将在这里建设轨道交通商业商务区。规划范围：位于沪松公路以南、九新公路以东、沪亭南路以西、浦汇塘以北，总用地面积112亩，总建筑面积215,400平方米，将以玖九广场为载体，整合站点周边商业资源，组团式开发地下于地面空间，融交通换乘、商务办公、酒店公寓、购物餐饮、文化休闲为一体，建成后，将成为上
14、海近郊主要交通商业商务区之一，具备交通集散，人流集散，商业商务集散的综合枢纽功能，服务于九亭、松江北部地区、闵行七宝、青浦徐泾，辐射范围广阔。玖九广场商业商务设施布局要点功能分区区位建筑面积（）服务内容站前交通换乘中心商业地面1,600快速型商业服务业为主。站厅核心商业区地面31,0006000平米大型国际连锁品牌综合超市，各类零售专卖，大型美食城 。地下15,000周边区域办公楼、公寓式酒店地面99,400规划建造2座联体高层商务楼，其中5作为商业配套，包括大型餐饮，会所，便利店，咖啡厅，银行，礼品店等。地下18,500商铺地面24,000以生活休闲、主题餐饮、商务酒吧、时尚饰品、书店、生鲜超市等社区生活配套。 “一主两翼”城镇生活中心结合九亭镇中心改造和市政道路建设，以满足居民生活消费、提升居民生活质量为宗旨，调整提升九亭大街，九新公路为主的中心商业街区。规划建设北部和南部两翼邻里中心。九亭镇中心商业街区规划要点名称规划范围规划定位布局要点业态配置九亭大街城市综合商业街区（核心为沪亭南路至涞亭路段）沪亭南路以西为A段居住区街坊商业购物类与服务类设施比例4:6便利店、药店、银行、邮政、洗染、主副食品、生鲜、咖啡茶饮、票务等沪亭南路以东、虬泾路以西为B段都市综合服务街区购物与服务类设施比例为6:4银行、邮政、书店、便利店、酒吧、高档
