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1、“城市花都”建设项目可行性研究报告（代项目建议书）长沙金智工程咨询有限公司二三年元月编制人员名单项目负责人： 李国海编制人员： 李 京 造价工程师崔先万 高级工程师 徐国辉 高级工程师 刘 斌 工 程 师校对人员： 张 琼目 录第一章总 论1一、项目概况1二、建设单位基本情况1三、研究依据及范围3四、主要技术经济指标4五、研究结论与建议5第二章项目背景与建设的必要性7一、项目背景7二、建设的必要性8第三章市场分析13一、产业现状及发展态势13二、长沙房地产发展态势15三、项目的市场分析18第四章建设内容及建设规模22一、建设内容22二、建设规模22第五章区域位置及建设条件23一、项目选址23二
2、、自然条件24三、建设条件26第六章工程技术方案27一、总平面布局27二、建筑与结构30三、供配电工程32四、弱电工程34五、给排水工程37六、消防工程38七、煤气工程39第七章环境保护及节能40一、环境保护40二、节能41第八章物业管理42一、物业管理计划42二、机构设置43第九章项目招投标44第十章实施进度计划45第十一章投资估算与资金筹措47一、投资估算47二、资金筹措49第十二章经济评价50一、销售收入及销售税金估算50二、总成本费用估算52三、财务效益分析53四、风险分析57五、经济评价结论59附文：1、 智邦集团有限责任公司企业法人营业执照2、 智邦集团有限责任公司房地产开发企业资
3、质证书3、 项目招标基本情况表附图：城市花都区位图第一章 总 论一、 项目概况1、项目名称“城市花都”（暂定名）建设项目2、项目建设单位智邦集团有限责任公司3、项目负责人陈平 智邦集团有限责任公司法定代表人4、建设地点项目选址于长沙市开福区综合农场东部、浏阳河南岸的长沙市苗圃地段，北接七四五一部队驻地，用地范围包括原长沙市苗圃。5、建设规模本项目的总占地面积499800.25平方米（749.7亩），拟建的总建筑面积为499800平方米。 二、 建设单位基本情况智邦集团有限责任公司创立于1993年，是一家集房地产开发、高科技、商业连锁、文化传媒为一体的综合现代民营企业集团，注册总资本陆仟叁佰贰拾
4、伍万元人民币，注册地点为长沙市天心区劳动西路386号，法定代表人为陈平。经营范围包括生物工程、环保工程、计算机网络工程的开发及应用；房地产综合开发；超级市场连锁经营；物业管理；食品、饮料、服装、鞋帽、纺织品、日用百货、五金焦点、化工产品（不含危险品）、建筑材料、电子产品、机械、电子设备、工艺美术品和国家允许的金属材料、矿产品、纸的开发与销售；医疗设备的研究、开发；文体用品、家具的制造与销售；房地产中介服务；餐饮业投资；本企业自产的生物工程产品、机电产品、文体用品、家俱的出口业务。智邦集团作为以房地产为基础产业的企业，先后开发了衡阳华天大厦、创业大厦、金园大厦、北区大市场等大型项目，开发面积超过
5、20万平方米，其典型工程衡阳石碑区大市场被政府誉为“民心工程、示范工程、德政工程和形象工程”。智邦集团2000年移师省会长沙，投资开发毗邻白沙古井公园和新世纪体育文化中心的智邦家园项目，总建筑面积52800平方米，在新加坡建筑设计名师的指导下，采用蝶状设计，使每间每户通风采光，开创了长沙高层建筑设计之先河。过硬的质量已成为智邦家园的金字招牌，在不到一年的时间，在省城地产界树立了良好的声誉，展现了企业良好的品质。公司非常注重企业的战略规划，组建了由知名专家、学者组成的智邦战略决策中心，拥有企业战略、金融证券、企业管理、财务审计和法律等方面的顾问，为企业的可持续发展提供了可靠的保证。企业将责任意识
6、、敬业精神、团队精神和创新精神作为核心价值观，坚持以人为本的理念，力求营造一个学习型组织。公司经省有关权威部门综合评比，被评为“湖南省房地产十大品牌企业”、“湖南省私营企业500强企业、房地产、物业管理前十强企业”，曾被省市有关部门评为“消费者信得过单位”、“重合同守信用单位”、“模范纳税户”、“优秀民营企业”等称号。集团董事长、总裁陈平先生现为湖南省国际商会副会长、省青年企业家协会副会长，曾荣获“衡阳市首届优秀民营企业家”、“湖南省第五届十大杰出青年”、“全国青年兴业领头人”等光荣称号。法定代表人：陈平注册资本：陆仟叁佰贰拾伍万元人民币资质等级：房地产开发贰级资质证书编号：湘建房（衡）第12
7、8号三、 研究依据及范围1、研究依据 智邦集团有限责任公司房地产开发企业资质证书 智邦集团有限责任公司企业营业执照 工业与民用建筑可行性研究深度要求 国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版） 建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法 其他有关专业设计规范 建设单位提供的其他各项基础资料2、研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、 主要技术经济指标根据项目的具体情况，其主要技术经济指标详见表1-1。
8、表1-1 项目主要技术经济指标表序号指 标 名 称单位指 标备 注1总用地面积m2499800.252总建筑面积m24998003建筑密度%16.784容积率1.005绿地率%526建设总工期月247总投资万元75226.508主要经济指标销售收入万元114076.00利润总额万元22630.42所得税万元7468.04开发净利润万元15162.38税前全部投资回收期年2.35税后全部投资回收期年2.49税前全部投资财务内部收益率%38.31税后全部投资财务内部收益率%28.33成本利润率%18.60五、 研究结论与建议1、研究结论 项目的建设符合国家现行的宏观经济政策，不仅可以促进区域经济及
9、城市建设的发展，增强省会长沙的城市辐射功能，而且可以为拉动区域经济的发展乃至对国民经济的增长都会作出一定的贡献。 长沙市目前正在全面实施“一年一个样，三年大变样”工程，项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改进。 项目的开发建设将极大地解决我市人均居住面积偏小的现实问题，同时，项目的建设增加了一定的就业岗位，对社会的稳定、解决下岗职工就业等方面起到积极的作用。 经测算，项目的建设总投资为75226.50万元，全部投资所得税后收益率28.33 %，所得税后全部投资回收期2.49年，所得税后财务净现值为8203.97万元。财务指标反映项目具有一定的盈利能力。2、
10、建议 项目开发建设单位应做好充分的市场调查研究，在户型设置、建筑结构与面积的设置上应尽可能符合消费者的需求，以确保房地产的顺利销售。 项目的征地拆迁与资金是项目建设的关键，建设单位应协调好土地拆迁工作，确保资金按期足额到位，以确保项目的顺利实施。 从项目诸多方面的研究表明，项目的投资开发切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利项目顺利实施。综上所述，本项目是可行的，但项目建设单位应加强开发建设过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。第二章 项目背景与建设的必要性一、 项目背景入世一年来的中国经济表现不俗，2002年国内生产总值超过了10万亿元，比上年增长8%
11、，经济总量跃上了一个新的台阶。2003年将是我国经济社会发展史上的一个重要年份，十六大确立的全面建设小康社会的宏伟蓝图极大地鼓舞了全国人民建设有中国特色社会主义的热情，新一届政府也将以更大的力度积极推动各项改革事业的发展，从而为经济建设与发展创造出更加良好的制度与政策环境。作为国民经济发展支柱产业的房地产业，2002年投资增加了28.2%，商品房销售额同比增长了38%，这说明国家将房地产业列为国民经济支柱产业之一的努力已初见成效。2003年的全国住宅与房地产工作会议提出，2003年住宅与房地产业工作的基本思路是：深化改革，立足发展，加强房地产市场的宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康
12、、协调发展；开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住房消费；发展经济适用住房，健全廉租住房制度，加大面向中低收入家庭的住房供应，妥善解决最低收入家庭住房问题。项目所在地属长沙市开福区综合农场东部，项目所在地位于长沙市苗圃，毗邻长沙市星沙开发区和长沙经济技术开发区。项目所在地通过长永高等级公路与京珠高速的互通式立交桥相通，可直通岳阳、常德、益阳、株洲、湘潭，交通十分方便。根据长沙市的发展规划，开福区的土地存量占全市城区的一半以上，今年该区有42项省、市、区重点工程开工建设，年内将完成的工程总投资达39亿元；同时，星沙将作为长沙的卫星城进行大力开发，
13、长永高等级公路又是长沙通往浏阳、江西方向的门户，因此，随着城市的不断发展，该地区将成为未来城市的黄金宝地。正是因为有着诸多方面的优势，已有众多的开发投资商在项目所在地周边兴建了不少楼盘，而且其销售形势均非常令人满意，使得项目所在地周边已形成了成片大规模开发的气候，目前已建成或正在建设住宅小区有省广电中心骏豪高档住宅区、湖南武警总队住宅区、“左岸春天”住宅小区、金帆住宅小区等。因此，该区域目前已成为长沙房地产开发商的投资热点之一。二、 建设的必要性1、国民经济发展的需要当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动
14、国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。长沙房地产占GDP的比重近几年虽在上升，但对于一个高速发展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着政策的利好、阻碍市场发育因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。同时，房地产对相关行业的带动作用很大，据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95，所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，使社会广泛看好的消费热点和经济增长点。根据国家有关部门的分析与预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2005年，我国城镇居民人均建筑面积将达22m2，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平提高到36%左右。我国居民住宅的发展目标近期是户均一套、人均一室
