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1、 金华市婺城区海芝排骨饭餐馆资产评估项 目 名 称：资产评估委 托 方：估 价 方：XX估 价 人 员：施莉娜，孙文玲，朱敏杰估价作业日期：2011年5月21简要历史： 金华市婺城区海芝排骨饭餐馆位于浙江金华，排骨饭是店的经营特色。在研究盖浇饭的基本上，觉得盖浇饭在烹饪过程中时间比较长，对比中式快餐价格比较贵。对于工作学习时间紧的食客来说，时间成本、经济成本、营养成份三者往往只能舍其一二。海芝排骨饭，采用金华两头乌为主料，与时蔬烹饪煲至而成，即营养又实惠，更重要的是方便。金华两头乌原为金华特产，是腌制火腿的最佳原料，猪皮薄骨细，肉质鲜美，肉间脂肪含量高。经过多年的经营努力，现已成为产业化餐饮机
2、构，有专门的养殖场。海芝排骨饭餐馆在金华也由一家发展到了3家，在宁波、苏州地区也已打入饮食市场。目 录致 委 托 方 函2估 价 师 声 明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果报告5一、委托方5二、估价方5三、估价对象5四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义6七、估价依据6八、估价原则7九、估价方法7十、估价结果7十一、估价作业日期7十二、估价报告应用的有效期7十三、估价人员8房地产估价技术报告10一、个别因素分析10二、区域因素分析10三、市场背景分析10四、最高最佳使用分析13五、估价方法选用13六、估价测算过程13七、估价结果确定16附件 29 致 委 托 方 函外婆家餐饮：受贵酒店
3、的委托，我公司于2007年11月22日至12月22日，对位于杭州市下沙高教园区西区，建筑面积为200m2好再来房地产进行市场价格评估，为贵公司进入下沙开分店，购买该房地产提供参考依据。估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值(总价值)为人民币569060元，大写: 伍拾陆万玖仟零陆拾元整估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使
4、用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。5.本报告中的建筑面积按房屋所有权证存根所载数据计。6.未经本评估单位同意，评估报告的全部
5、或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。金华市海芝排骨饭餐馆估价结果报告一、委托方单位名称：外婆家餐饮单位住址：杭州文三路167号联系电话：0571-28990983二、估价方机构名称：杭州万达房地产评估有限公司单位住址：杭州市文二路号8号法定代表人：李焕联系电话：0571-28914073三、估价对象1.建筑物状况委估建筑物维护保养情况较好，成新率为89%，建筑面积为100m2。位于2楼。位于金华市婺城区，钢筋混凝土结构，委估对象二楼一处房产，地面是水泥地。 2.委估对象利用现状委估房地产现作餐馆，餐饮配套服务设施好。 3.周围环境估
6、价对象位于浙师大北门繁华的商业街，委估对象地处高教园区，繁华程度一般，但是交通方便，人流量大，但是人流量大部分是学生。四、估价目的为购买或租该房产提供价格参考依据。五、估价时点2011年5月21日六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为30年，已使用5年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限为30年，即委估宗地剩余使用年限
7、为25年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限25年计的市场价格。 七、估价依据（一） 行为依据委托评估函。（二）法律法规依据1.中华人民共和国土地管理法。2.中华人民共和国城市房地产管理法。3.房地产估价规范（GBT 502911999）。4.城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。（三）产权依据房地产权证杭房权证字第7894号（四）其他依据(1)评估约定书(2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;(3)本公司掌握的有关资料。八、估价原则 合法原则。 公平原则。 最高最佳使用原则。 替代原则。 需求与供
8、应原则 估价时点原则。 协调原则 综合分析原则及多种方法比较原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场途径和收益途径法来测算委估房地产的价格。十、估价结果通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为三十万。十一、估价作业日期2011年5月22日十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2010年5月22日至2012年5月22日。金华市婺城区海芝排骨饭餐馆估价报告一、个别因素分析 物质实体状况 1. 建筑物状况委估建筑物维护保养情况较好，成
9、新率为89%，建筑面积为100m2。好再来位于杭州市下沙高教园区西区，钢筋混凝土结构，委估对象属弧形临街排房一层东侧房产，地面铺地瓷砖，内墙底部贴有白色瓷砖，上部白色石灰粉刷，南面门口一侧装有大型玻璃窗口，东面弧形玻璃结构。 2.委估对象利用现状委估房地产现作酒楼，餐饮配套服务设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。二、区域因素分析估价对象位于杭州市下沙高教园区西区，街对面为育英学院，西面是十六街区商铺，正东面靠马路通往2号大街和物美购物中心方向，东南面为凯恩戴斯大酒店。委估对象地处高教园区和经济开发区，繁华程度较高，交通方便，人流量大，但周围环境一般。具体区域因素分析如下：商服繁华度：估价对象
10、南面为育英学院，学生流量比较大，距离下沙物美购物中心不到200m，据凯恩戴斯大酒店约40m,估价项目又属下沙经济开发区，外来务工人员相对集中，因此繁华程度较好。交通便捷度：估价对象距B1公交车站约200米，附近有校一线、381等多条公交线路通过，交通较方便。附近地铁站正在建设中，一般来讲，常规公交车的行车速度是每小时14公里至18公里，BRT(快速公交)能达到每小时20公里，而地铁一旦建成后，能达到每小时30-40公里。这可是超过了现有速度的一倍多。同时，地铁的运量是常规公交的10倍。常规的公交车一条线路的运量是每小时5000人，而地铁一条线的运量在3万-4万人左右。周边布局状况：估价对象周边
11、有育英学院、浙江理工大学，文化氛围比较好，附近有东方医院、物美购物中心、凯恩戴斯大酒店、博库书店、大安网盟，工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄等齐全。城市基础设施完善度：水、电、气、视、讯、路配套齐备；环境质量状况：空气质量一般，周边环境一般。三、市场背景分析1.一般因素影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。地理位置下沙位于举世闻名的钱塘江下游北岸，国家级开发区杭州经济技术开发区、全国最大的高教园区浙江省高教园区、浙江杭州出口加工区都座落在下沙街道境内。下沙街道原属余杭区，1996年5月划入江干区，1999年8月起委托杭州经济技术开发区管理，是
12、杭州市“一主三副”中“下沙副城”未来的行政中心、商贸中心、居住中心。全街道现区域面积为95.3平方公里，常住人口2.35万，暂住人口6万人，下辖9个行政村（头格、中沙、上沙、下沙、元成、东方、新元、松合、湾南），3个社区（智格、七格、高沙）和1个居委会。 杭州经济技术开发区（简称杭州开发区）是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里，目前建成区34平方公里，辖区人口20万。 综合发展水平名列全国49个国家级开发区前15位。2004年被日本贸易振兴机构评为中国75个城市开发区投资环境最佳开发区。经济和社会发展状况杭州开发区秉承“让投资者获利，让创业者成功”的理
13、念，大力开展招商引资，发展壮大先进制造业基地。迄今，已吸引30个国家和地区的390家外商投资企业落户，累计引进合同外资37亿美元，实际利用外资17亿美元；引进内资工业企业248家，投资总额155亿元人民币。其中列入全球500强的企业已有24家公司在开发区投资38个项目。2000年4月设立国家首批试点的浙江杭州出口加工区，2005年5月被国家信息产业部授予国家（杭州）计算机与网络产品产业园。 杭州开发区是我国最大的移动通信生产基地之一，聚集了摩托罗拉、东方通信、三菱、富士康、华宇电子等主机及相关配套企业；日本东芝公司建立了年产240万台笔记本电脑的全球生产基地；是浙江省以生物基因工程、天然药物及
14、制剂、医疗器械为重点的医药工业生产基地，引进了九源基因、美国眼力健、康莱特、日本泰尔茂、旭化成医疗器械、浙大药业等一批生产企业和研发中心；是日本松下公司在中国建立的最大家电生产基地，总投资2.4亿美元、占地24万平方米的松下杭州工业园正在全面建设；是浙江省最大的饮料生产基地，集聚了可口可乐、康师傅、娃哈哈三大著名品牌。 2004年，杭州开发区完成地区生产总值130亿元，工业总产值504亿元，外贸出口25.4亿美元，分别位居全国49个国家级开发区第11位、第9位、第7位。杭州开发区大力实施“科教强区”战略，建成浙江省最大规模的下沙高教园区。下沙高教园区规划面积10.91平方公里，15所高校，15万在校大学生。经过五年建设，下沙高教园区已全面建成投用。目前，中国计量学院、浙江理工大学、杭州电子科技大学、浙江工商大学、浙江财经学院、浙江传媒学院等14所高校在校生已达12万人。依托下沙高教园区，开发区管委会正在着力构建产学研一体化平台，建设大学科技园区、留学生创业园，构筑起15所高校和700多家现代制造企业互动发展的平台，大力培育发展具有自身特色的知识经济和技术密集型产业，努力增强开发区的核心竞争力。根据杭州市“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标，以杭州经济技术开发区为核心的杭州城市东部178平方公里是杭州大都市的副中心（即下沙副城）。建设
