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1、1.2 项目周边环境 项目基地处于市中心老的建成区，南临双元路，周边以老式多层公房为主。 基地以北为盐城市规划的景观河道串场河，目前河边老城区处于拆迁改造中。 基地西侧为解放路实验小学，目前小学内有两幢办公楼在建。 基地东面、南面靠近解放南路为三个新建商品房楼盘，其中金色家园和怡景花园处于开发后期，宏祥苑基本售完。 周边文教配套包括：实验小学、盐马路小学、教院附中、盐城师范等各级学校。 周边医院设施有：广济医院、红十字医院 周边商业配套有：解放路沿街商业、盐马路沿街商业，以及怡景花园项目在建的双元路特色商业街。双元路 解放南路金色家园 怡景花园图1-3：项目周边环境图2. 项目开发经营环境分析
2、2.1 盐城市宏观环境研究2.1.1 盐城市城市概述图2-2：盐城市行政区域图图2-1：江苏省行政区域图盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县。全市有799.86万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市。市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口约150万。盐城历史悠久，西汉时即建立盐渎县，东晋时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。古代以盛产“淮盐”而享誉华夏。盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海
3、盐文化。盐城的海洋和滩涂资源十分丰富，沿海滩涂总面积4550平方公里。石油天然气资源蕴藏较多，已探明石油天然气蕴藏量达800亿立方米，预计总储量达2000亿立方米，为中国东部沿海地区陆上最大的油气田。农产品资源优势突出。盐城还是江苏最大的农副产品生产基地。盐城的生态旅游资源独具特色，市域东部拥有太平洋西海岸、亚洲大陆边缘最大的海岸型湿地，被列入世界重点湿地保护区，正在规划建设盐城湿地生态国家公园，打造“东方湿地之都”。盐城地处苏北里下河水网地区，市区河流纵横交错，蜿蜒曲折，数量众多，水乡特色显著，号称“百河之城”。流经市区的主要河流有新洋港、蟒蛇河、串场河、皮岔河、小洋河与通榆河等，是盐城主要
4、的生态水脉和生态走廊。盐城也是革命老区，“皖南事变”爆发后，中共中央立即在盐城重建军部。盐城拥有全国规模最大、资料最全、最具代表性的纪念设施。2.1.2 盐城市经济发展分析盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，是京沪东线的重要节点，是江苏省沿海中部城镇群的区域性中心，而且在上海三个小时交通圈范围内，可以成为上海北翼滨江沿海发展轴的重要组成部分，为盐城实现跨越发展提供了历史性机遇。l 经济总量跃上新台阶图2-3：盐城市历年GDP总量数据来源：盐城市统计局盐城统计快报2005经初步核算，2005年全市实现GDP1011.36亿元，按可比价计算比上年增长14.3%，创10年来新高。经济总量成为继徐州
5、之后苏北第二年、全省第七家超千亿的地级市。人均GDP达12658万，标志着盐城综合实力跃上一个新台阶。“十五”时期，盐城实现GDP年均增长12.5%，在经济增长周期的上升轨道上稳健前行。图2-4：盐城市历年全社会固定资产投资总额数据来源：盐城市统计局盐城统计快报2005l 投资总量实现新突破2005年全市坚定不移的实施项目推进，强化和改进招商引资，狠抓重点项目建设，预计全社会固定资产投资突破500亿元，增长35%。其中，城镇固定资产投资达264亿元，增长39.6%，增幅列全省第一。东风悦达起亚汽车第二工厂、沿海风力发电等一批重大项目取得突破，成为我市新的经济增长点。图2-5：盐城市历年全社会消
6、费品零售额数据来源：盐城市统计局盐城统计快报2005l 消费需求拓展新空间2005年预计全市的全社会消费品零售总额可达297亿元，增长16.1%，是“九五”以来增速最快的一年。住房、汽车、旅游、信息服务等成为新的消费热点。消费需求的快速增长为全市经济的持续、健康发展拓展了新的空间。l 富民进程取得新成就图2-6：盐城市历年人均可支配收入数据来源：盐城市统计局盐城统计快报20052005年，盐城市区居民人均可支配收入突破万元大关，达到10580元，比上年增长13%，“十五”时期年均增长10.3%。预计农民人均纯收入可达4850元，比上年增长9%。富民步伐的加快，使全市人民的生活水平得到显著改善。
7、图2-7：江苏省各辖市居民人均可支配收入数据来源：盐城市统计局盐城统计快报2005盐城的市区居民人均可支配收入高于苏北的平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游。2.1.3 盐城市域总体规划盐城市域即盐城市行政区范围，包括盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰市的全部。盐城市总体发展目标分为三个阶段：(1) 富民目标（现在至2007年）：城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均发展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均发展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速度向前发展，提升在苏北的位
8、次。(2) 社会目标（2007至2013年）：全市争取总体上全面达小康。(3) 环境目标（2013至2020年）：全市基本实现现代化，保证良好的生态环境质量，全市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。人口规划目标为：到2007年达到800万人口，2020年达到821万人。产业发展战略为：巩固第一产业，壮大第二产业，培育第三产业。城市化水平规划调整为2007年40%、2020年55%。市域综合交通：铁路有新长铁路、沿海铁路，公路有宁靖盐、徐宿淮盐、连盐通高速公路以及204等一级公路。内河航道有通榆运河、串场河、苏北灌溉总渠等。机场保留现状。将重点建设大丰港、配
9、套完善射阳港、陈家港、滨海港。盐城市发展战略是贯彻集约经营和集聚发展思路，做强中心城市盐城市区，加快县(市)城区和重点中心镇的建设，促进大中小城市和小城镇协调发展，全面提高城镇发展质量，并充分考虑与南通市、泰州市、扬州市、淮安市、连云港市等周边城市的区域协调，共同实现苏中和苏北的全面飞跃式发展。2.1.4 盐城主城区规划盐城市市区占地1728平方公里，其中主城区占地423平方公里，主城区主要范围为：宁靖盐高速公路及其东延段；保淮盐高速公路；沿海高速公路。市区各片区划分：以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。
10、 城中片区：以商业服务和居住功能为主。 城南片区：以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持“东工西宿”格局。 城西片区：以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 西南片区：以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 城北片区：基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。 河东片区：居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿”格局；南组团以盐渎路为界，形成“南工北宿”格局2004年盐城市主城区现状人口为
11、70万人，建设用地面积为68平方公里。到2007年，规划盐城市主城区人口为60万人，建设用地面积为71.6平方公里。盐城市主城区发展方向为：“重点西南，适度向西，整合城北，启动河东。”城市建设重点为：优化城市功能布局和结构形态，改善城市环境景观。调整工业结构，加快主城区工业向工业园区的集聚。以城市中心区为重点，发展现代服务业，改造传统服务业。放慢老城改造步伐，加快城市新区建设。以高速公路建设为重点，优化城市交通系统。以改善水环境质量为重点，保护生态环境。【宏观经济及城市规划对项目投资的启示】近年来，盐城市宏观经济呈现了发展速度加快、发展后劲增强的良好态势。2005年，盐城市GDP突破1000万
12、，城镇固定资产投资增幅为全省最高，经济的快速增长孕育了良好的投资环境。根据盐城市总体规划，未来人口的扩张和城市化水平的逐步提高，将进一步扩大城市住宅的需求量。而居民可支配收入的稳步增长，拓展了城市的消费需求空间，也提升了居民改善生活水平的能力。2.2 盐城市房地产市场分析2.2.1 盐城市房地产开发投资从投资规模看，2004年全市的房地产开发投资完成额达31.1亿元，是2000年的2.6倍，年均增长27.5%。其中，住宅投资25.8亿元，是2000年的3.1倍；商业营业用房投资3.24亿元，是2000年的4.2倍。估计2005年房地产开发投资将达到40亿元。图2-8：盐城市历年房地产开发投资额
13、数据来源：盐城统计信息网络、江苏统计年鉴2.2.2 盐城市房产市场分析图2-9：盐城市历年房地产供需情况数据来源：盐城统计信息网络、江苏统计年鉴从商品房的供给情况看，2001-2004年，全市房地产开发竣工房屋面积达到514万平方米，以年均11.3%的速度递增。其中，竣工住宅461万平方米，年均递增12%。竣工住宅面积占全部竣工房屋面积的89.7%，成为房地产开发的主体。从商品房的销售情况看，1998年停止福利分房以后，盐城市房地产市场容量大幅增加，需求旺盛，个人逐步成为房地产的消费主体。2001-2004年，全市商品房销售面积和销售金额分别为434万平方米、55.5亿元，年均分别增长11.4
14、%、20.7%。进入2004年，随着以多层、小高层、别墅为主的大批商品房竣工交付，带动了商品房价格的进一步上涨，全市商品房平均销售单价为1552元/平方米，比去年同期增长39.0%，住宅销售单价为1416元/平方米，同比增长34.8%。盐城市区商品房平均销售单价为 2077元/平方米，同比增长 40.7%，住宅销售单价为 2003元/平方米，增长41.0%。数据来源：江苏土地市场网络图2-10：盐城市区近年土地成交情况2.2.3 盐城市区土地市场分析根据不完全统计，2004年，盐城市区共成交26幅土地，成交总面积达39.24万平方米，土地成交均价为59万元/亩。2005年市区成交了22幅土地，
15、成交总面积达77.73万平方米，土地成交均价为74万元/亩。这些公告出让的土地，将在未来1-2年内建成上市，粗略计算，其中商品住宅的未来供应量将在150万平方米左右。【房地产市场发展对项目投资的启示】近年来，盐城市房地产开发投资额逐步增加，商品房基本保持供需两旺的局面，住宅价格增幅较大。城市中心区商业氛围浓厚、区域配套成熟，其所体现的地段优势明显，无疑对房地产开发投资具有很强的吸引力。另一方面，城南新区成为政府重点发展区域，这里也是未来的投资热点。3. 项目周边房地产市场调查分析3.1 周边房地产市场概述图3-1：盐城市区房地产板块分布图3.1.1 盐城市区房地产分布格局以建军中路、解放路、大庆路、盐马路、开放大道等主干道为界线，将全市划分为城北板块、城中板块、城南板块、西南板块、城东板块。 城北板块：该板块的划分区域主要为毓龙路以北、开放大道以西地带。城北板块主要为老城改造项目，涉及的拆迁量较大，拆迁工作的展开有一定困难，因此该板块的上市量较小。而且由于此区域多为老公房，当地人对城北的区域印象较差，当地也有“宁往南一尺，不往北一寸”的说法。但该区域的配套成熟，加上部分品牌开发商的介入，如悦达，使得城北板块还是受到了一部分人的追捧。 城中板块：该板块的划分区域主要为建军中路沿线、大
