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1、目录（一）总论- 1 -1.1建设项目概要- 1 -1.1.1项目名称- 1 -1.1.2项目建设性质- 1 -1.1.3项目负责人- 1 -1.1.4项目建设地点- 1 -1.1.5项目建设规模及内容- 1 -1.1.6项目建设期限- 2 -1.1.7项目投资规模- 2 -1.1.8资金筹措- 2 -1.2研究依据- 2 -1.3 编制范围- 2 -1.4 编制原则- 3 -1.5 综合评价- 3 -1.5.1主要技术经济指标表- 3 -1.5.2 可行性研究结论- 4 -1.6结论- 5 -（二）项目背景及必要性- 6 -2.1项目背景- 6 -2.2项目必要性- 6 -（三）市场分析-
2、8 -3.1建设项目市场调查- 8 -3.2建设项目市场预测- 10 -3.3建设项目市场战略- 11 -（四）建设条件- 12 -4.1地理位置- 12 -4.2自然环境- 12 -4.2.1气候条件- 12 -4.2.2气象参数- 12 -4.2.3地质条件- 12 -4.2.4其他自然条件- 13 -4.3经济状况- 13 -（五）项目总体建设方案研究- 14 -5.1项目的建设规模与产品方案- 14 -5.1.1平面布置方案- 14 -5.1.2道路及地面停车场方案- 14 -5.1.3绿化方案- 14 -5.2进行工程选址- 15 -5.3确定工艺技术方案和主要设备方案- 17 -5
3、.5确定项目构成- 18 -5.6公用、辅助工程方案- 18 -5.6.1建筑电气系统- 18 -5.7节能、节水措施并分析能耗、水耗指标。- 22 -5.7.1节水措施- 22 -5.7.2节能措施- 23 -5.8研究环境影响问题- 23 -5.8.1项目建成后的主要污染物有以下几种：- 23 -5.8.2污染物的治理方法- 24 -5.8.3物业公司对环境的保护- 24 -5.9劳动安全卫生与消防措施方案- 24 -5.9.1消防措施- 24 -（六）项目投资估算- 27 -6.1 投资估算- 27 -6.1.1 编制依据- 27 -6.1.2 费率计取- 27 -6.1.3投资估算说明
4、- 28 -6.1.4 建设投资构成- 28 -（七）融资方案- 30 -7.1投资计划与资金筹措- 30 -7.1.1 投资计划- 30 -7.1.2资金筹措- 30 -（八） 财务分析- 31 -8.1销售收入- 31 -8.1.1 销售收入及销售税金计算- 31 -8.1.2 利润的计算- 31 -8.2投资回收及贷款偿还- 32 -8.1.1 投资回收- 32 -8.1.2 贷款偿还- 32 -8.3财务报表及相关指标- 33 -8.3.1 经济评价指标汇总表- 33 -8.3.2主要技术经济指标表- 34 -8.4基本能力分析- 35 -8.4.1 项目的财务可行性结论- 35 -（
5、九）经济分析（国民经济评价）- 37 -9.1影响法- 37 -9.2有无法和前后法- 37 -（十）经济影响分析- 38 -10.1长春建设CBD的宏观环境 - 38 -10.2建设CBD使长春主城区城市功能更加完善- 38 -（十一）资源利用分析- 40 -11.1 水资源利用分析- 40 -11.2节能资源利用分析- 40 -11.2.1 建筑墙体- 40 -11.2.2 采暖- 41 -11.2.3电气- 41 -11.2.4 设计依据- 41 -11.2.5 执行的环保质量标准- 41 -11.2.6 设计原则- 41 -11.3主要污染物及其治理- 41 -11.3.1主要污染物-
6、 41 -11.3.2污染物的治理方法- 42 -11.4物业公司对环境的保护- 42 -(十二)社会评价- 43 -12.1 社会影响分析- 43 -12.2 互适性分析- 44 -12.3 社会风险分析- 44 -（十三）不确定性分析- 45 -13.1不确定性分析- 45 -13.1.1 盈亏平衡分析- 45 -13.2.2 敏感性分析- 49 -（十四） 风险分析- 51 -14.1 项目主要风险因素识别及分析- 51 -14.1.1 项目的政策性风险- 51 -14.1.2项目市场风险- 51 -14.1.3项目财务风险- 51 -14.1.4项目工程建设风险- 52 -14.1.5
7、项目自然风险- 52 -14.1.6项目社会风险- 52 -14.2 防范和降低风险措施- 52 -14.2.1 认清政策，看准市场，搞好销售- 52 -14.2.2 加强项目施工管理，提高工程质量- 53 -14.2.3 加大环保力度，减少社会危害- 53 -（十五） 结论与建议- 54 -15.1 评价与结论- 54 -72（一）总论1.1建设项目概要本房地产项目开发承建单位 “吉林省宏基置业有限公司”成立于21世纪初，最初在通化市取得成果，几次成功运作后，2005年登陆长春并打开了市场。目前，宏基置业仅在通化已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资产总额超过2亿元，近年来在通化投
8、资达2.5亿元之巨，连续两年被当地政府授予 “纳税明星企业”。05年公司进军长春市场向大城市过渡，实施了“由居住地产向商业地产转化；由消费型物业向持有型物业转化”的经营战略，并在当年6月至2006年10月与吉报集团合作开发“吉林日报报业集团新闻大厦”， 让同行刮目相看。1.1.1项目名称吉林省宏基置业有限公司开发建设长春市CBD房地产项目1.1.2项目建设性质新建1.1.3项目负责人吉林省宏基置业有限公司1.1.4项目建设地点本项目地处长春市市区中心，为原长春税务学院旧址，位于南关区与朝阳区交界处，地块北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到岳阳街，是一规则的长方形地块，总面积3.5万平方
9、米。周边区域文化、商业机构林立，生活配套设施齐全，城市基础设施良好，交通便捷，是一块难得的商业宝地。1.1.5项目建设规模及内容本项目是以写字楼、商住楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目，总建筑面积27万平方米，其中地下车库3万平方米、商铺6.3万平方米（地下一层1.5万平方米，地上裙楼4.8万平方米）、写字楼和商住楼各8.85万平方米。建筑物中间为1.04万平方米的花园。项目欲构建长春市“CBD”1.1.6项目建设期限根据总体规划的安排，确定本建设项目周期为四年，即2007年1月至2010年年末1.1.7项目投资规模该项目总投资101543.2万元1.1.8资金筹措 拟由以下三个渠道解决
10、：1、由“吉林省宏基置业有限公司”自筹资金32000万元；2、申请银行贷款10646.9万元，贷款年利率人民银行年利率8%计算，建设期利息计入工程投资；3、预售收入再投资资金58896.3万元。1.2研究依据从长春市房地产市场的需求看， 2003年2006年长春市房地产市场需求稳中有升，房地产开发投资平均增长率为28.04%，高于长春市GDP13%的平均增长率，特别是写字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，体现出了长春市适度超前的房地产发展速度。目前，长春市房地产市场已步入买方市场阶段，市场竞争日趋激烈，房地产市场细分化趋势明显。建设项目开发单位为了适应市场经济，在细分的房地产市场中找准自己
11、的位置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。1.3 编制范围 1、长春市住房建设规划（2006-2010）文本；2、开发公司立项报告；3、国家相关法律法规政策；4、化学工业出版社可行性研究辞典；5、中国电力出版社工程建设项目可行性研究实务手册；6、国计委和建设部发布建设项目经济评价方法与参数。1.4 编制原则 本次项目秉承科学性、客观性、公平性的原则1.5 综合评价 1.5.1主要技术经济指标表序号项目单位指标备注一建设规模1总占地面积m2350001.1中心花园m2104001.2商住一体楼m2246002建筑物占地面积m2247522.1中心花园m210400
12、2.2商住一体楼m2143523总建筑面积m22700003.1地下车库（-3、-2）m2300003.2地下商铺（-1）m2150003.3裙楼商铺m2480003.4写字楼m2885003.5商住楼m2885004建筑容积率%6005建筑系数%92.7二开发周期年41施工周期年22销售周期年3预售期1年三项目投入总资金万元101543.21自筹资金万元320002银行贷款万元10646.93预售资金万元58896.3四收入及支出1销售总收入万元212941.02总投资支出万元13947.6含各种税金3总盈余万元65291.6税后五财务评价指标1全部投资财务净现值万元462052全投资内部收
13、益率%74.63资本金内部收益率%84.344投资利润率%245资本金利润率%76.16动态投资回收期年2.2含建设期2年7借款偿还期年1.758借款年11.5.2 可行性研究结论1、本项目的建设宗旨明确，就是为了适应长春市经济发展的需要，以市场为导向，根据南关区至2020年规划要求，培育一个大型的商业中心，拉动南关区乃至长春市的消费水平。该项目建设起点高，规模大，建造写字楼、商住楼、商铺、地下车库和休闲式花园为一体的多功能综合楼，有着广阔的市场前景。2、从财务评价指标也可以看出，财务内部收益率74.6%，远远大于行业基准财务内部收益率12%，全部投资财务净现值为46205万元，符合相关规定，所以项目建设从经济上看是可行的。3、从项目的盈亏平衡分析和单因素敏感性分析中可以看出，本项目利润空间很大，抗风险能力很强。以目前拟定的方案为基本方案，写字楼、商住楼、商铺和地下车库的产量即建筑面积可分别降低12%、14.6%、17.5%、19.3%;平均销售价格可分别降低25.8%、7.9%、76.1%、17.8%；单位可变成本（含建安费）可分别上升66.9%、17.5%、586.6%、45.1%；固定成本（不含建安费）可分别上升72.5%、17%、700%、41.5%。销售价格在10%内变化时，全部投资内部收益率在60.091%至89.15%之间变
