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1、 房产估价报告芜湖机械工业开发区广和投资担保集团有限公司工业房地产价值评估报告XXX房估字2014001号一、估价项目名称安徽广和投资担保集团有限公司位于芜湖机械工业开发区工业房地产价值的评估报告二、估价委托人安徽广和投资担保集团有限公司三、估价机构全称：XXX房地产评估工程咨询有限公司 法定代表人：薛兵 住所：芜湖市九华中路271号四、注册房地产估价师XXX 中国注册房地产估价师 评估、审核XXX 中国注册房地产估价师 现场查勘、评估五、估价作业日期2014年6月6日至2014年6月20日目 录一、 致委托人函3二、 注册房地产估价师声明4三、 估价的假设和限制条件5四、 强制变现分析和风险
2、提示7五、 估价结果报告10(一)、估价委托方 10(二)、估价方10(三)、估价目的10(四)、估价对象10(五)、估价时点14(六)、价值定义14(七)、估价依据14(八)、估价原则15(九)、估价方法17(十)、估价结果18(十一) 、估价作业日期与估价报告应用的有效期限18(十二) 、估价人员和估价机构签章18六、 估价技术报告目录 19七、 附件（目录） 94附件（复印件） 95致估价委托人函安徽广和投资担保集团有限公司：受贵方委托，天健评估公司本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，根据贵公司提供的权属证明和相关资料，结合房地产和建筑市场信息，对受托评估对象进行了评估工作，现将评估
3、结果主要内容报告如下：估价对象系位于芜湖县湾沚镇新联村芜湖机械工业开发区（权证所载地址现称安徽新芜经济开发区）工业大道与纬一路交汇处东南角工业房地产，房地产权利人为安徽广和投资担保集团有限公司,其中房产建筑面积总计23,199.69 平方米，国有出让工业土地使用权面积66667.00平方米。估价目的：为委托方招商引资确定房地产价格，提供参考依据而评估房地产市场价值。估价时点经协商确定为2014年5月31日。价值类型：在国有出让土地使用权“五通一平”状态下工业房地产于估价时点的市场价值。估价结果：委估房地产在估价时点的评估总值为人民币3997.35万元，大写人民币叁仟玖佰玖拾柒点叁伍万元，评估单
4、价为建筑面积每平方米1723.02元。特此报告法定代表人（盖章）： XXX房地产评估工程咨询有限公司 2014年6月20日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们选派了估价师吴健健和薛兵于2014年6月6日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真
5、实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。7本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8本报告估价结果仅作委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估
6、价人员不承担相应的责任。9本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。10.未来市场变化风险和短期强制处分等因素对市场价值均产生一定的影响，本报告未考虑交易风险，交易双方在办理转让事宜时需全面考虑。11本次评估结果中考虑到了房屋达到交付使用条件应装修部分的价值和房屋附属物及配套设施的价值。参加本次估价的注册房地产估价师签名：2014年6月20日估价的假设和限制条件1、本次估价的假设前提(l)委托人提供的估价对象房地产权证资料真实、合法，产权清晰，手续齐全，估价对象可持续使用，且不属于行政法规规定不得抵押的房地产，可在公开市场上自由转让。(2)本报告的估价时
7、点为2014年5月31日，估价人员完成现场查看之日为2014年6月6日。本次估价假设估价对象于现场查看之日的权益状况与估价时点的状况是一致的。经勘察和了解，委估方有少量自建工业用房并未申领产权证，经向委托方了解此部分房产因面积较小，又属临时简易结构建筑，已作为公司费用进行了列支，引入投资商时不计入资产价值并可无偿使用。本次评估以上述情况作为本次估价的前提。(3)本报告提供的在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，是估价对象于估价时点的公开市场价格。所谓公开市场价格是指评估对象于估价时点在市场上公开出售并按以下条件进行交易最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的;交易双方是出于利己动机进行
8、交易的;交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情;交易双方有较充裕的时间进行交易;不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。本评估报告假设土地使用者在土地出让期限届满时，土地使用者依据国有建设用地使用权出让合同第二十五条和第二十六条规定进行了申请续期程序。2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据(l)根据委托人提供的有关承诺书，估价对象于估价时点未设立抵押或原有抵押已经注销、未拖欠建筑工程款等，法定优先受偿款为零。本次估价以此为依据进行，并对此假设前提不承担相应责任。(2) 实地勘查时，对房产仅进行了一般性的察看，估价人员未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，不可能确定其内部缺
9、损，也未进行面积的复核，本次估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理(1)估价结果是反映估价对象于估价时点、在本次估价目的下的市场价值参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策变化、市场供应关系变化、市场结构变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果将随之发生相应变化。(2)估价结果未考虑未来可能发生的处置风险。但在本估价报告中已对有关问题进行了一定的分析和提示。(3)估价结果中估价对象及其运营企业已承担的债务、新的债务，以及运营决策失误或市场运作失当等因素，对其价值的影响。4、本
10、估价报告应用的限制条件(l)本估价报告按估价目的提供给委托人使用，不作他用。若改变估价目的而使用本估价报告，需向本估价公司咨询后做必要修正，甚至重新估价。(2)本估价报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的任何单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。(3)委托人以估价对象作投资，应先征得所有权人的同意和相关管理部门的批准。(4)本估价报告应用的有效期为自出具估价报告之日起一年。在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。 XXX房地产评估工程咨询
11、有限公司 2014年6月20日强制变现分析和风险提示一、变更能力分析1、估价对象通用性、独立性或者可分割性分析详见下表：估价对象通用性、独立性和可分割性分析序号影响因素变现能力分析1通用性估价对象证载用途、实际用途均为工业，其目前状态为工业，其通用性一般。2独立使用性由于各估价对象产权情况明晰，平面按工业布置，目前尚无影响其独立使用的因素存在，独立使用性较好。3可分割转让性估价对象为工业厂房，房地产可分割转让性一般。2、若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现会受到估价对象所在区域市场发育完善程度、该类物业的市场需求有限、处置时间较一般正常交易时间更长以及其他不可预见因素及拍卖、过户等变现
12、费用等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场的50%左右，详见下表：估价对象变现折减因素、折减率序号影响因素折减率%1买方市场有限需求15%2快速变现方式，时间限制10%3拍卖等方式中介费用5%4买方市场客户购买处置资产的心理5%5其他不可预见因素15%合计50%3、根据当前现场处置同类物业的变现情况，估计估价对象正常的变现时间为6个月左右。4、估价对象最终变现价款一般须优先支付以下交易税费1）交易拥金：约为成交价格的3%-5%；2）营业税及附加：一般约为成交价格的5.54%；3）印花税：一般约为成交价格的0.05%；4）土地增值税：按成交价格比原开发或购置成本的增值额一定比例；5）土地交易手
13、续费：按面积计算为3元/平方米；6）其他相关费用：如房地产评估费、法律服务费、诉讼费等。5、处置变现后的债务清偿顺序债权人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：1）实现债权的有关费用；2）利息或者违约金戈铁马3）借款本金。二、风险提示说明1、有关事项说明根据本次估价过程的勘察、询证、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：根据国有土地使用权证其土地使用年限剩余38.25年，一期建筑物目前已投入使用，但第二期健身场馆和8#厂房因正在规划中,待引入投资后方可续建。本次估价所对应状态为估价时点状态，未考虑不可确知的后续建造或装修改造的影响。2、房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定的影响。特请报告使用人注意。3、估价报告使用提示委托人对评估报告使用人使用报告的提示如下：
