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1、云灏 深圳市云灏房地产经纪评估有限公司三级市场客户服务手册一、公 司 简 介深圳市云灏房地产经纪评估有限公司 从事房地产经纪评估业务多年，在深圳地区有大量的固定客户，积累了丰富的房地产经纪评估经验。公司技术力量雄厚,有房地产经纪评估师数名，并通过了房地产经纪评估资格审核。云灏公司经深圳市工商行政管理局批准成立于1997年11月，为深圳新一代专业房地产交易评估公司。公司以规范严谨，超前创新为核心理念；董事会成员，包括深万科国企业服务公司董事长鲁东勇先生；高层经理均为原深万科集团地产业务之销售、策划骨干；核心业务包括房地产项目全程策划、二级市场销售代理和三级市场顾问；公司的经营范围包括房地产经纪评
2、估、二级市场楼盘全程营销策划及销售代理、二手楼盘的销售代理、出租房的代理等。 公司设有办公室、财务部、质检部、客户服务部、交易部（二手楼盘）、评估部、策划部（二级市场）、信息与策略研究所，现有员工60人。 公司以满足客户的需求为宗旨,以技术实力为后盾，以优质服务为准则，保证客户的房地产经纪评估系统最高效率地运转。同时，公司以先进的技术和科学的管理来提高工作效率和服务质量，为此，内部设了局域网，应用了ERP资源管理系统。2001年还将ISO9002这一国际化的质量保证标准应用到房地产经纪评估服务中，以提高企业的竞争实力，向广大客户提供更满意的服务。 市场交易部拥有数十名专业的房地产经纪人和交易员
3、，代办房地产转让买卖、租赁业务、代办房地产证、公证等法律手续。 评估部 有中国注册资产、土地评估师、评估员多名。涉及写字楼、住宅、商铺、厂房、土地等各类物业的有形及无形资产估价以及为房地产抵押、土地招标、融资、拆迁补偿、拍卖提供客观、公正、独立的估价。 策划部拥有高素质房地产营销人员，完善的销售网络、丰富地产信息资源和准确市场把握能力，为客户提供大宗物业销售代理、市场调研、项目策划、销售策划、投资可能性研究。研究所研究二级、三级市场的发展趋势，提出建议；总结网上的各种信息，通过内部的电脑网络，向各个部门提供；培育公司新的部门，赢利后独立出去；公司的网站的维护，各个地铺软件的日常运行的维护；电脑
4、软件维护；数据备份。 客户服务部为全公司的客户提供售后服务；与质检部共同处理客户投诉；为公司的经纪人的客户办理手续。 质检部处理客户投诉；服务产品标识和可追溯性控制；不合格品控制，纠正和预防措施控制；公司的信息化管理体系ERP管理体系；ISO9002管理体系；公司精英及合作伙伴介绍为使公司地产策划业务更为专业化，2000年公司与澳洲kbb广告策划公司合资，成立了专业房地产广告策划公司-深圳kbb广告策划公司。广告策划公司致力于中国房地产项目全程策划、包装及设计；以新生代，创新派为公司核心理念；核心业务包括房地产项目市场定位、建筑规划概念设计、VIS设计、营销中心及样板间装修设计、销售策划及广告
5、设计代理。置 业 指 南二手楼转让税费及其程序 卖方： 营业税：合同价的5；城建维护税：合同价的005；土地增值费：土地增值额的20；单位所得税：所得额的15；个人所得税：所得额的20；印花税：合同价的005买方： 印花税：合同价005；登记费：登记价01（登记价售价土地增值费）；契税：合同价1 公证费： 公证费：合同价03 注：居住超过一年的个人普通住宅（不包括别墅、高级公寓）免征营业税；不足一年的，按销售价减去购入原价的差额，计征营业税。 所得额现购入价原购入价营业税城建税土地增值费印花税登记费 土地增值额现购入价（售价）原购入价“现购入价”低于估价值（由国土局统一规定）时，取估价值二手楼
6、买卖过程：1、卖方向代理机构提供房地产产权证明文件2、与代理机构签署卖房独家委托代理协议书。卖方明确销售条件，在可能的情况下，提供该物业的钥匙。3、代理机构核实并确保待售楼宇的真实性、合法性4、代理机构免费替楼宇做广告，带买家看楼5、代理机构寻找合适的买家，收取买主定金6、卖方提供房地产证原件、产权人的身份证明等7、卖方与代理机构签订正式的委托买卖协议书，卖方收取定金8、买方付全款给代理机构（按揭付款的根据按揭银行的规定执行）9、买卖双方签署深圳市房地产买卖合同（现售），向产权部门递交过户所需的资料。10、产权部门出具税单后，交纳税费11、代理机构付全款的50给卖方12、产权部门办理房地产证1
7、3、卖方向代理机构提交结清该物业水电费、电话费等费用的证明资料14、代理机构付清全部余款给卖方，交付房地产证给买方（层林）二手楼签约的注意事项 由于购置二手楼对于绝大多数置业居家或投资人士来说是第一次，所以在签订合同时，对其中的繁文缛节心存恐惧感，继而拿不定主意，担心一落笔就会给自己带来麻烦，甚至造成损失。其实，只要了解了合同的重要细节部分，客户大可心放心地签。一般来说，一份买卖双方签订的合同主要包括如下几点：一、 地理位置，面积条款。该点是签定委托合同或买卖合同首先要确定的条款，这一定要以卖方原房地产证为依据，面积则是以国土局测量单位所测量的建筑面积为准。二、 格条款。这是指买卖双方房屋产权
8、的总价款，主要含有两种费用：一种是房屋产权的实收价款；另外一种则是按照国家规定须缴纳的各种交易税款，如营业税、契税、印花税、增值税，所得税等。如果是个人普通住宅在使用期满一年后则可以免交营业税和增值税，货币主要以人民币为主。至于交易税款由买方或卖方哪一方承担，这要在签订合同前落实协调好，以免在签订合同时产生纠纷，给其中的一方造成损失。 三、违约条款。该条是经买卖双方协商好的作为制约双方某些行为的必要条款。合同签订好后并在过户前必须去公证处公证，是具法律效率的文书，因此需双方斟酌为好。 四、交房日期条款。这条一般在中介公司的委托合同中签定，其中包括房屋产权过户出税单完税后由中介公司交锁匙给买方，
9、并代理双方面结清一切过户费用。如水电费、管理费、电话费、有线电视费等，委托日期一般为1-3个月，交房日期则以出税单为前提。五、代理合同。需要强调的是买卖双方与中介公司签订的代理合同并不能作为办理过户的手续，而是要双方在国土局指定的买卖合同文本上正式签名并公证后带齐双方资料，一起去国土局窗户办理过户手续。最后需等到买方拿到新的房地产证后，此二手房的产权交易才算结束。（摘自深圳特区报） 选房三标准 习惯了计划经济下福利分房的人们，对于住房的选择标准正从原来的职位、工龄、面积限制等被动局面中走出来，按自己的意愿做选择，客观地、全面地考虑经济性、适用性、舒适性这些问题。那么，用什么样的标准来选择自己的
10、住房呢？合理的面积配比 如今，成熟的购房者已经懂得，住房面积的单纯扩大并不代表拥有高水平的生活质量，合理的面积配比是关键。即使是一室户，如果功能面积配比通过后天装修合理化，那么居住者的生活质量就会大大改善。辅助房间面积比包括：厨房面积占房间总面积的1113，贮藏空间的面积占房间总面积的10，卫生间占套型面积的811。紧凑的结构观念结构观念是评价住宅优劣的最重要的标准之一，同样面积的住宅可能会因其结构的不同而大相径庭，不同面积标准的住宅也有类似问题。一般情况下，起居室、卧室、卫生间、厨房、餐厅是构成住宅结构的五项基本要素。这五种要素有其低限面积标准。小康住宅：起居及餐厅147平方米，主卧双人卧1
11、1平方米，次卧或单人卧7平方米，厨房5平方米、卫生间4平方米。有这样一个面积标准并不意味着将它简单相加便是一个紧凑而不失舒适的居住环境，还需进行优化组合，其中还有布局问题，如动静分区、使用效率等。潜在的投资价值拥有一套住宅不是一朝一夕的事情，真正使用起来便是十年乃至几十年。尤其随着住房贷款制度的推行，很多人拥有住宅的居住时间相对延长。购房者应注意今后使用中有可能出现的人口变化，以及居住设施的发展。即使现在所买的房型是比较超前的，也应考虑随着变化因素的出现，房型功能结构是否有继续改进的余地。只有可持续发展的住房，才能随着时间的推移，不但能保值而且还有升值潜力。对于生活在市场经济时代的人来说，购房
12、无疑包含了投资的含义，购什么样的房如买什么样的股票一样不得不有投资观念。专家眼中的好房型 朝向：居室面南是传统的居住习惯，然而在楼盘价格上，南向与北向通常会有1518的差价。 通风与采光：明厅、明卧、明卫、明厨的设计，自然采光和通风良好，能充分接受日照。 动静分离：客厅、餐厅应与卧室有明显的间隔。 厨房、卫生间、储藏室：餐厅与厨房合二为一将是流行趋势之一，其优点是将居室的生活空间做了明晰区分；卫生间面积比例要恰当；储藏室不宜过大，应尽量利用零碎空间。 阳台：普通住宅有两个阳台即可。通常是工作阳台在北，南阳台面积控制在5平方米左右便可满足需求。 景观：客厅或卧室最好是看得见风景的房间，由内向外望
13、去视线没有阻挡。 随着家庭成员的多元化和多功能性的房型居住要求，多厅式结构的大众房型成为时下的消费主流。有迹象表明，市中心建筑面积在7090平方米的小户型、100110平方米的小三居是今年市场的热销楼盘。 业内人士认为，配比合理、符合家庭个性化需求的大众房型是过渡需求。即使今后生活发生变化，这类楼盘在很长一段时间内也还会存在。最重要的是费用问题，120平方米以上的大户型同80平方米的小户型相比，每套住宅的总价至少多出1525，且其后的装修费用、物业管理费也会相应增加，因此户型最受青睐。 此外，大众房型的走俏也说明购房者的观念和心态在悄然改变。许多年轻的购房者表示，自己对住房的追求更多的是放在实
14、用性上，宁可卫生间和厨房大一些，也不愿将偌大的客厅和卧室作摆设。他们的长久之计是，经济能力有限的情况下，买市区小户型住；如果有更强的经济能力，再实现二次置业，买郊区大户型休闲。理由很简单：上班族没有太多的时间在家待客；如果有客人来，完全可以利用住宅的会所或出去接待，这样更方便悠闲。 相关内容：三、 按揭与保险申请二手楼按揭贷款需具备哪些条件？ 申请二手楼按揭贷款需具备以下条件：（1）凡申请“二手楼”按揭贷款的购房者，其所购买的商品房必须产权明晰；（2）借款人必须有稳定的收入，有还本付息的能力；（3）借款人预先把首期购房款存入贷款银行（不低于所购商品房售价的40%）；（4）借款人同意以所购房产及其权益作为抵押；（5）所购商品房的产权必须明晰，并可进入房地产市场流通；（6）所购房屋的楼龄不超过20年。如何办理二手楼按揭手续 采用按揭方式购买二手楼,由于银行要求必须由中介机构提供担保,所以首先应选择一家信誉好的地产经纪公司代理按揭手续,然后再按以下步骤进行:第一步
