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1、广东省房地产行业协会第五届会员大会媒体报道辑录编者按：2008年12月18-19日，广东省房地产行业协会在广州白云国际会议中心召开第五届会员大会暨危机与契机地产发展论坛，中新社及广东主流新闻媒体以重要版面作了深入报道，对正确引导社会舆论，树立房地产业良好形象起到了积极作用。我会特收集部分媒体有关本次会议的报道，供参阅。 广东省房协秘书处 2008年12月30日南方日报2008年12月19日B02版住宅与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹指出“中央新政和维持高房价不搭边”本报讯(记者/郑佳欣关丽)“最近中央一系列政策都是为了增加楼市交易,鼓励大家买房,与维持高房价不搭边。”在昨日的广东省房协第五届
2、会员大会暨危机与契机发展论坛上,住宅与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹指出,当前楼市低迷,需要解决市场上购买力弱化和购房负担过重的问题。 “利息大幅度下降和房子打折是一样的” 住宅与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹指出,目前楼市的主要问题在于成交量,“大家能够买房,资金能够转起来,开发商回笼资金,才可以进行新一轮的投资,居民买了房子后还可以带动后面的消费”。 秦虹说,要解决当前成交低迷的问题,就要解决当前市场上购买力弱化的问题,这个问题通过政策支持得以解决。她分析说,去年房价快速上涨,地王频出等情况,严重透支了楼市的未来购买力。而降低首付,降低利息,公积金额度放宽等政策恰恰变相提高了居民购房支
3、付能力,“利息大幅度下降,和房子打折是一样的”。 她说,现在居民买房除了房价本身,在现有政策制度下还有很多价外负担,在中国所有交易环节的税全部转嫁给购房者,购房税费过重的问题也要解决。这次政策通过交易环节税费降低,减免来减轻购房者的负担。 “最近中央一系列政策都是为了增加楼市交易,鼓励大家买房,与维持高房价不搭边。”秦虹说。明年楼市投资增速下滑几成定局 “国三条”还提出要支持开发商合理融资需求。秦虹说,这次政策很明确,也有利于企业缓解资金压力。由于销售低迷,今年房地产企业资金是非常困难,而且股市低迷,去年房地产市场资金特别充裕,其重要资金来源渠道便是借助资本市场的繁荣,现在要开辟新的融资渠道。
4、 她指出,下半年银行放松了对房地产贷款,但是由于房地产市场已经变化,银行有惜贷的情况,房地产企业过去主要靠银行贷款取得资金的问题,需要得到解决。 “从目前来看,明年毫无疑问房地产投资增速一定是下滑的。”秦虹指出,今年前10月份全部房地产投资增速24%,但是一扣除PPI,实际上今年10月份房地产增速下滑十分厉害,只有个位数的增长,明年上半年一季度又是楼市传统销售淡季,“压力非常大”。 “楼市不会差到哪里去” 秦虹表示,尽管今年很多城市楼市销售萎缩,特别是珠江三角洲、长江三角洲等地区,很多城市成交量和去年同比下降50%甚至更多,但是从今年1-10月统计数据看,剔除2007年不正常高速发展,今年全国
5、商品房销售面积达到2006年水平没有问题。 她说,资金是今年房地产企业面临的最大问题,但是目前这个行业资金量仍然不少,今年110月份全国房地产企业资金来源达到3万亿,比去年还增长6%,也就是说房地产行业还仍然具有投资的吸引力。根据近几年统计数据,三四线城市房地产投资和销售、中部和西部房地产投资和销售都处于快速增长的时期,而且三四线城市在整个商品房销售面积占比中也开始逐渐的增大,一二线城市销售面积在减少。同时,国家城镇化快速发展至少要到2035年,工业化快速发展至少要达到2020年,将带动住宅需求和商业地产的发展。 “这个市场快速回升或者恢复到2007年状态我个人觉得不太可能,但是这个市场不会差
6、到哪里去。”她解释说,整个宏观经济基本面是比较好的,能够稳定下滑态势,所有综合的力量会使房地产市场走向稳定的发展。她认为,整个中国经济中,房地产恢复是最快的,只要开发商积极配合,政策准确到位,执行到位,整个大的外部环境不继续恶化,房地产稳定持续发展是可以期待的。 省房协再上书省政府8条建议给房产开发商“活血”本报讯(记者/关丽郑佳欣)继10月23日向广东省政府提交的7条救市建议后,12月18日,在广东省房协第五届会员大会上,省房协再次向广东省政府有关主管部门提交了“关于发挥支柱产业重要作用的政策建议”。这次的政策建议从开发商的行业角度出发,内容涉及到房地产开发的税费、金融服务、土地政策、规划管
7、理、保障性住房制度、节能环保、政府办事程序及舆论导向等八大方面。 刚刚获选连任的省房协会长蔡穗声表示,这次的八大建议,是从开发商实际操作中遇到的问题出发,着力于解决开发商目前的困难,帮助企业度过困局。 广州市绿山湖房地产开发有限公司的董事长邵肇行接受记者采访表示,省房协的上书建议想得相当周到,对开发商目前的困境解决都对症下药,条条触动了行业发展的软肋。但是,有些细节尚需要深入完备,例如有些地方政府可控的税费,应该更加灵活处理。 而与会的某上市公司负责人则认为,八条政策建议的核心就是为开发商资金松绑。建议中,无论是取消一些税费、分批拿地推迟开发,还是加强信贷、收购中低价位商品房,都是降低开发商资
8、金成本的“活血”良药。比如“以出让等方式取得土地使用权的地块,符合城市规划并具有地块分宗条件的,应允许分宗办理国有土地使用权证”这一条,就能够明显地放松开发商的资金压力,为紧箍的资金链松绑。 附:省房协八大建议 一、关于税费:土地增值税和企业所得税由预征改为售后征收,缓解开发商资金流动性紧张状况。暂停土地增值税清算工作。全面清理政府各项收费项目及其收费标准,切实减轻企业负担。 二、关于金融服务。加大金融支持服务力度,鼓励金融机构进一步加大房地产信贷有效投放力度。 三、关于土地政策。以出让等方式取得土地使用权的地块,符合城市规划并具有地块分宗条件的,应允许分宗办理国有土地使用权证。认定闲置土地的
9、期限应该从地块具备开工条件之日开始计算。 四、关于规划管理。提高执行90m2 以下小套型住宅占70%规划的灵活性与统筹性。 五、关于保障性住房。鼓励政府通过公开采购方式购买中低价位商品住房,增加保障性住房、拆迁安置房房源。 六、关于节能环保。房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺所发生的研究开发费用,享受企业所得税加计扣除政策。 七、关于政府办事程序。依法清理近年增加的行政许可,提高政府服务水平与工作效率。 八、关于舆论导向。 广州日报2008年12月19日A14版建设部专家秦虹解读新政明年上半年房地产投资下滑已成定局本报讯（记者蒋悦飞通讯员殷小杰）“降低首付，降低利息，增加公积金贷款额度
10、等政策，实际上和房子打折是一样的，是为提高居民的购买力。”在昨日广东省房协会员大会暨危机与契机发展论坛上，住宅与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，虽然明年上半年房地产投资下滑已成定局，但房地产回到2006年的水平没有问题，而且房地产将是所有产业中最快恢复的产业。秦虹表示：“一系列政策都是为鼓励大家买房，而不是维持高房价！”尽管今年很多城市房地产销售萎缩，但今年19月份全国销售商品房面积是4亿平方米，虽然比2007年下降15%，但是仍然高于2006年同期水平。所以剔除2007年的不正常高速发展，今年全国商品房销售面积达到2006年水平没有问题。房协呼吁土地增值税由预征改为售后征收本报讯（记者
11、蒋悦飞通讯员殷小杰）面对楼市新政，房地产业内人士觉得并不解渴。昨日，广东省房地产协会召集会员征集救市意见，并将直接反映到广东省政府部门。这些意见包括业内非常关注的将土地增值税和企业所得税由预征改为售后征收；提高90m2以下小套型住宅占70规划的灵活性；以及确保住房保障体系以廉租住房制度为重点等等。南方都市报2008年12月21日A02版社论 为开发商减负应以民生本位为前提日前，广东省房协第五届会员大会审议通过了关于发挥支柱产业重要作用的八条政策建议，内容涉及税费、土地政策、金融服务等方面，为房地产开发企业松绑减负。这是继10月份该机构提出7条减轻消费者购房成本的建议后，从开发商的角度提出的“救
12、市”建议。 房地产“硬着陆”风险增大，长远而言对消费需求与市场健康威胁甚大，通过减轻开发商与消费者负担“救市”，符合回归市场规则和民生本位的原则，从大方向上看，值得支持。 当前，民间普遍存在一种对房地产商的怨气，认为正是因为房地产商谋取暴利，才导致了千百万消费者购房难。这是一种情绪化的判断。回顾2003年前后的广州楼市，由于新城区出现大片廉价土地，加上城市配套不完善，导致开发商以“薄利多销”的方式大规模开发，形成了“粤派地产”独有的“大盘时代”特色。这足以说明，通过囤积居奇谋取暴利并非开发商唯一的赢利模式，房地产泡沫的形成，有更深层的原因。将责任完全推给开发商，甚至出现“取消开发商”的极端诉求
13、，一方面忽略了政商勾结的体制弊端，另一方面忽视了开发商作为市场供给方，在市场中的重要作用。当前，消费者应该摒弃情绪化、脸谱化的心理认知，以市场规则为经，以民生本位为纬，平心静气地作出判断。 从本次由省房协提出的“粤八条”来看，除了放松90/70的规定与鼓励政府购买商品房两项有待商榷之外，减轻税费负担，降低贷款门槛，简化行政程序，鼓励节能环保等措施，都是符合市场规则的。与10月推出的“七条建议”一样，这些政策往往针对在房地产调控过程中额外加诸消费者与房地产企业的负担而提出。例如，在10月省房协提出的“七条建议”中，“二手房交易由未满五年需缴纳营业税、所得税改为未满两年予以征收，必要时停止征收”一
14、条，是针对2006年5月29日，九部委联合下发关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，规定个人购买住房不足五年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税提出。而本次提出的“八条建议”中，“鼓励金融机构加大房地产信贷投放力度，避免企业资金链断裂”一条，则是针对2007年以来商业银行对房地产业的歧视性信贷紧缩政策提出。 治理房地产市场的政策加重开发商与消费者的负担，这是一个奇特的现象。其形成的原因，是行政缺位与行政越位并存，构成扰动房地产市场的重要因素。所谓行政缺位，一是保障性住房缺位，导致房地产市场偏离民生本位，成为贫富悬殊的加速器；二是在土地供求问题上，缺乏透明度，批地程序欠规范，导致
15、土地供应大起大落，早期的大量低价土地供应为开发商囤地创造条件，后期的大幅减少土地供应，又为开发商以增量土地拉高存量地价创造条件；三是对开发商囤积居奇的行为缺乏有效监督，导致市场供求被人为扭曲。 而所谓行政越位，一方面是指地方政府越过市场管理者的红线，以土地财政为最终目的，加入到以地谋财的行列中来。另一方面是当投资泡沫形成后，政府调控措施并没有针对土地垄断权力开刀，而是一再使用信贷、土地付款、税收等紧缩政策，以进一步扭曲市场结构的方式，增加消费者与开发商的负担。由于导致房地产市场扭曲的非市场因素没有根除，一系列调控措施只能加剧结构扭曲。开发商则倚仗房价上升预期，操纵供求关系，轻松将一系列紧缩政策的成本转嫁给消费者。 综上所述，房地产市场真正危机在于地方政府对土地供应的垄断地位，以及其所衍生的开发商操纵供求关系，扭曲市场结构的能力。这也是造成房价虚高，民生颠倒的根本原因。而一系列紧缩政策导致开发商与购房者负担加重，只会令购房者百上加斤。因
