《(房地产培训资料)最全地产基本常识培训精品》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(房地产培训资料)最全地产基本常识培训精品（86页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产销售基本常识地产前沿第1章 售楼人员必备的相关知识11土地与房地产开发知识知识点一：房地产基础概念房 产房产，是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。地 产地产，是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房地产房地产，也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。房地产开发房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质
2、的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。知识点二：土地及土地使用年限土地所有权土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体上地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：（1）土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使
3、用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。，（3）土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，。 须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。：土地开发土地开发，是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）。生 地生地，是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟 地熟地是指已完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。三通一平三
4、通一平是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平七通一平，是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。土地使用年限不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国家规定执行，即：（1）居住用地七十年。（2）工业用地五十年。（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。（4）商业、旅游、娱乐用地四十年。（5）综合用地或者其他用地五十年。土地使用年限从上地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算。根据我国城市房地产管理法42条规定：“以出让方式取得土地使用
5、权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。” 因此，购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。情景演练问：你们土地使用年限是多少年？答：我们的项目属于居住用地，其土地使用年限为7O牟。问：那购房合同上为什么说我的土地实际使用年限只有68年？；答：是这样的：根据国家法律规定，土地使用年限应从开发商依法取得土地使用权之日起开始计算，而开发商开发房地产又需要经过一定
6、的时间，为此，购房者在购房后取得的实际土地使用年限就会少于70年。问：那是不是说我们购买的房屋在土地使用年限到期后就要被国家收回了？答：不是的。首先应该明确房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后即作为业主您个人所有的财产，并无居住年限的限制。当然，房屋所占用的土地使用权是有年限限制的。 土地使用年限到期后只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地了。地 籍 我们通常所指的地籍、产籍、房地产是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经
7、过整理、加工、分类而形成图、档、卡、册等资料的总称。宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。宗地图宗地图，是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。知识点三：与房地产开发相关的企业开发商开发商，是指从事房地产开发经营业务的企业。房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。其中一级企业的开发资质最高。1资质一级企业（1）自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不
8、得少于20人。（3）设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师、工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。（4）具有5年以上从事房地产开发的经历。（5）近 3年累计竣工对万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相关的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100，优良率达20以上。 2资质二级企业（1）自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、。建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人。（3）工程技术、经济、统计、财务
9、等业务负责人具有相应专业中级以上 职称。（4）具有 3年以上从事房地产开发的经历。（5）近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100，优良率达10以上。3资质三级企业（1）自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于IO人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人。（3）工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员。（4）具有2年以上从事房地产开发的经历。（5）累计竣工
10、5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100。4资质四级企业（1）自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人。（3）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。5资质五级企业自有流动资金不低于100万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。承建商承建商，即建筑商，是指从事住宅建设的企业。承建商的规模实力及企业一贯的优良作业理念是房屋高质量的直接保证。目前，国家对施工企业分为四个等级。其中一
11、级企业为最高，其实力强、设备好、信誉好、产品优良率高。监理公司其职能是对工程建设进行监督，以确保工程质量。程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级，并按照工程性质和技术特点划分为若干工程类别。知识点四：住宅的类型商品房商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等，建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。（1）内销商品房，是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主
12、管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。（2）外销商品房，是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列人正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。经济适用房经济适用房，是指以微利价出售给广大中低收人家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的，能够适应中低收人家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房不是人人都可以买的，购买经济
13、适用房必须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。公 房公房也称公有住房、国有住宅，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权。处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公利房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。所谓“使用权房”，是指由国家以及国有企业，事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。私房私房，也称私有住宅、私产住宅，它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。集资房集资房，是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政
14、府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。廉租房我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收人者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。安居房安居房是指实施国家安居或康居工程而建设的住房(属于经济适用房一类)，它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中、低收入家庭的住房。TOWNHOUSETOWNHOUSE 通俗的解释是联排住宅，由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150200平方米左
15、右，有自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库，离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，目前在欧美十分普及。Townhouse的基本要求：位置应位于城市边缘地带，距市中心车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。社区容积率一般不超过06，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必须齐备。商住住宅商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融人写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。酒店式公寓所谓酒店式公寓，是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“
