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1、目录一、引言1二、营运资本相关理论1（一）营运资本的含义1（二）营运资本管理的财务意义2三、企业营运资本结构以昆明银海地产为例3（一）企业简介3（二）企业营运资本管理3四、企业营运资本管理存在的问题7（一）营运资本周转期长7（二）营运资本筹资难度大7（三）流动资产管理缺乏科学性8（四）企业资金经营风险大8五、加强企业的营运资本管理的对策9（一）提高营运资本的周转效率9（二）改善房地产企业金融市场，拓宽融资渠道9（三）科学制定流动资产管理战略10（四）合理调整资产结构和成本结构，降低经营风险10六、结束语10营运资本管理是企业经营管理正常运营的基础，运营资本结构的合理性对企业的日常经营活动有着.
2、重大的影响，对企业的盈利活动、企业价值等都会产生一定的影响。但是目前我国很多房地产企业对营运资本的管理没有引起足够的重视，没有稳定的营运资本政策，这对企业的长久发展是很不利的。本文以云南房地产为例，研究其营运资本管理，首先对营运资本的含义及其在财务中的意义进行简要分析；其次分析企业的营运资本结构分析，并且以昆明银海地产公司为例，通过流动资产、流动负债以及营运资本内部项目分析企业的资本结构；接着对企业的营运资本管理存在的问题进行分析；最后针对存在的一些问题提出了一些建议，以促进企业的可持续发展，同时也为同类企业的发展提供了一定的借鉴。银海地产 营运资本 资本管理 Working capital
3、management is the foundation of business management normal operations, working capital structure is reasonable for daily business activities of enterprises have a significant impact, have some impact on the profitability of the enterprise activity, enterprise value, etc. will. But now many companies
4、 manage our working capital is not taken seriously enough, without a stable working capital policy, which is long-term development of enterprises is very unfavorable. In this paper, Yunnan real estate, for example, to study its working capital management, the first of the meaning and significance of
5、 working capital in a brief financial analysis; secondly analysis of enterprise working capital structure analysis, and Kunming Silversea real estate company, for example, by current assets, current liabilities and working capital analysis within the project companys capital structure; then corporat
6、e working capital management problems are analyzed; finally some problems for a number of recommendations to promote sustainable development of enterprises, but also for the development of similar enterprises provide some reference.Yinhai estate Working capital Capital manageme浅析房地产企业的营运资本管理昆明银海地产为例
7、一、引言对于房地产企业来说，资金的营运是尤为重要的。房地产行业属于资金密集型行业，根据房地产项目的特点，一般是包括三大要素“资金，市场，土地”，资金是排在首要位置的，具有核心作用。有了资金，才能够推动房地产开发企业的持续发展，而营运资本作为企业资本的重要来源，在企业中的流动性是最强的，能够及时的对企业的生产经营进行资金投入，在一定程度上反映了企业的资本潜力。而且房地产行业相对于其它行业来说，具有资金流量大、资金流动的不规则性、流动负债率较高等特性，特别是近些年，在房地产贷款的监督与管理政策方面，我国金融监管部门已经制定了一些监管政策，这对企业的融资渠道产生了一定程度的影响，企业在这种宏观政策环
8、境下，如何应对不断变化的环境，使企业活动政策开展，营运资本管理对企业的价值便成为了各位学者研究的重点。基于此，本文以昆明银海地产为例，研究其营运资本管理。二、营运资本相关理论（一）营运资本的含义营运资本也称营运资金，这是一个财务概念，从会计的角度上来看，主要涉及到两个会计指标，既流动资产与流动负债，而营运资本也就是这两个指标之间的净额差值。也就是净营运资本，这主要是指企业的长期权益或者是长期负债能够提供一些流动资产。 吴娜.管理资产负债表视角下的营运资本管理研究J.2010(5)流动资产比流动负债的金额大，净营运资本则是正值，反之，则为负值。公式表述为：净营运资本=流动资产流动负债=长期负债+
9、所有者权益非流动资产。企业的净营运资本对企业流动资产筹集渠道有一定的表现，也就是说能够体现出所有权人以及债权人出资的比例，而需要短期支付的资金和能力之比就是企业的短期偿债能力。这里的净营运资本、流动比率、速动比率等财务指标，一起构成了企业的评价指标，能够衡量企业的资产流动性、短期偿债能力等状况。（二）营运资本管理的财务意义作为企业维持其正常经营活动而需投入的一种财务资源，对于企业的现金流量风险，营运资本可以有效地进行解决，即现金流入量与流出量非对称性和不确定性的有效手段，对其进行有效的管理，不仅能够及时地规避财务风险，同时也能增强企业的盈利能力。 1.有效的营运资本管理是企业经营活动顺利进行的
10、基础营运资本在企业资产结构中是非常活跃的，营运资本的正常运转在很大程度上可以保证企业的生存与持续发展。因此，加强对企业的营运资本管理，可以让企业的日常运转处于良好状态，获得进一步的发展，企业的发展才能得以顺利的实现。这是因为，一方面，企业的固定资产和所有资金的周转都是以营运资本周转为基础的，固定资产周转是将自身价值转移到企业的产品价值上去，在企业实现销售收入时又可以进行补偿的反复循环。 袁卫秋.董秋萍.营运资本管理研究综述J.经济问题探索,2011,(12).另一方面，只有对企业营运资本进行有效的管理，才能更好的保证企业资金的正常周转，使企业在供产销的各个阶段都能够得到顺利的衔接，以实现企业销
11、售收入，进而补偿到企业的生产经营活动中去，并且获得长远的发展。 2.有效的营运资本管理解决现金流量风险的有效手段企业财务战略中最具决策力的两大战略就是资本投资决策和资本投资融资决策，这在很大程度上会影响企业的价值大小。可以说，企业要想顺利实现组织战略目标，主要还是受企业日常财务控制水平的影响，特别是受企业营运资本管理的影响。资本投资决策在企业现金流量中的主要表现是：如何对企业现金流量进行预测、决策和规划，对于现金流量缺口如何进行优化与填补，以切实提高企业的资金流动性。所以，对现金流量的有效管理是企业正常运营的关键3.有效的营运资本管理为企业增长提供财务资源支持有效的营运资本管理能够保证企业的经
12、营与规模化管理，但是由于规模效应的的影响，企业的营运资本需求与规模的扩大并不是呈现一定比例共同发展的，但是，企业的规模大幅提升，导致营运资本需求也不断上涨是必然的发展趋势。企业的营运资本的增长速度如果不能及时满足企业规模的扩张，那这种规模扩张必将产生不良的影响。从营运资本管理层面上来看，管理者要掌握好企业的经营规模的扩张速度，从而确定营运资本的需求水平，才能保证企业资金筹集的有效性，进而促进企业的有序发展。4. 营运资本管理是财务管理的重要内容一般而言，企业的财务政策主要以下四种，即营运资本政策、资本预算政策、资本结构政策、股利政策。资本结构政策和资本预算政策对企业的价值大小有决定性作用，可以
13、说具有相同的财务战略意义。营运资本管理主要是对企业的流动资产与负债资产进行管理，营运资本管理主要是一种短期财务管理，能够对企业的流动项目进行实时管理。 孔晓辛.营运资本管理相关问题研究.企业导报J,2013,(10).公司决策人可以根据投资决策与融资决策，并且结合企业的长期规划以及内外部环境的变化等，制定有效的营运资本政策，将企业的日常财务控制水平和规划目标等有效地进行结合。三、企业营运资本管理现状以昆明银海地产为例（一）企业简介 昆明银海地产开发有限公司成立于1992年，经过20多年的发展，公司的资金实力雄厚，该公司主要以住宅开发项目为主，在昆明房地产市场有一定的影响力。目前公司员工300人
14、，是现今昆明倍受市场认可的品牌开发商，强劲的综合实力列属本土开发企业第一阵营，累计开发规模逾200万平方米，开发经验丰富。（二）企业营运资本管理现状企业营运资本主要涉及流动资产与流动负债两个主要指标，本文分析昆明银海房地产公司的营运资本管理，主要从企业流动资产管理现状、企业的流动负债管理现状以及企业内部营运资本管理的现状进行分析。1.企业流动资产管理分析（1）企业流动资产结构企业进行生产经营活动的前提是有一定的流动资产，总资产规模中流动资产占用比例与投资规模的比例的多少，能够在一定程度上体现出企业的流动性与盈利性。并且该指标也对营运投资政策也有一定的体现，该比例越小，企业的投资政策就越激进。从图2.l可以看出，昆明银海地产公司流动资产规模逐年加速上升，其占总资产的比重较稳定，平均约为67。从理论上讲，房地产公司在经营活动中，其流动资产一般要占总资产的比例的90以上，才是房地产企业流动资产的理想状态。从图中可以看到，银海地产公司的营运资产投资行为和政策是较为激进的，这也是比较明显的。其次，银海地产公司的经营流动资产比重也是出于不断上升的趋势，这一点和流动资产的比例的变化趋势是十分相似的。这表明经营流动资产对流动资产影响很大，也可以显示出合理安排流动资产占总资产的比重，下图也表示出银海地产公司经营流动资产的比例安排。00.10.20.3
