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1、浅析（房地产）企业的营运资本管理-以昆明银海地产为例一、引言1二、营运资本概述1（一）营运资本的含义1（二）营运资本的财务意义2三、企业营运资本结构以昆明银海地产为例3（一）企业简介3（二）企业营运资本结构3四、企业营运资本管理存在的问题7（一）营运资本周转期长7（二）持营运资本平衡难度大7（三）货与应收账款所占比例大8（四）预收账款与预付账款金额较大8五、加强企业的营运资本管理的对策9（一）提高营运资本的周转效率9（二）改善房地产企业金融市场，拓宽融资渠道9（三）加强应收账款的管理10（四）加强对营运资金管理的监督14六、结论10营运资本管理是企业经营管理正常运营的基础，运营资本结构的合理性
2、对企业的日常经营活动有着重大的影响，对企业的盈利活动、企业价值等都会产生一定的影响。但是目前我国很多企业对营运资本的管理没有引起足够的重视，没有稳定的营运资本政策，这对企业的长久发展是很不利的。本文以云南房地产为例，研究其营运资本管理，首先对营运资本的含义及其在财务中的意义进行简要分析；其次分析企业的营运资本结构分析，并且以昆明银海地产公司为例，通过流动资产、流动负债以及营运资本内部项目分析企业的资本结构；接着对企业的营运资本管理存在的问题进行分析；最后针对存在的一些问题提出了一些建议，以促进企业的可持续发展，同时也为同类企业的发展提供了一定的借鉴。营运资本 资本结构 管理一、引言房地产属于资
3、金密集型产业，在房地产项目策划的“资金，市场，土地三大要素中，资金是首要的，是核心的。资金是房地产开发企业的持续推动力。营运资本作为房地产公司重要的资金来源，其管理一直是公司理财活动的重中之重。营运资本是公司流动性最强的资金，可以随时用来投入到公司的生产经营，反映了公司的资金潜力。而且房地产行业相对于其它行业来说，具有资金流量大、流动不规则、负债率高等特点，尤其是近几年，我国金融监管部门制定了一系列加强对房地产贷款监管政策，对房地产行业的融资渠道有所影响，如何应对政策与宏观经济环境的变化，保证企业正常活动的开展，基于营运资本结构对企业价值的影响成为业界关注的热点。基于此，本文以昆明银海地产为例
4、，研究其营运资本管理。二、营运资本概述（一）营运资本的含义作为一个财务概念，营运资本主要存在两个层次的不同理解：营运资本与净营运资本。一般意义上，营运资本是指企业的流动资产，即企业垫支于流动资产上的资本，这时也称为总营运资本，主要包括现金、有价证券、应收账款以及存货等流动资产项目。另一种意义上，则是指企业流动资产与流动负债的差额，即净营运资本，表示由企业长期负债或权益资本提供资金来源的那一部分流动资产。如果流动资产大于流动负债，净营运资本为正值，反之，则为负值。公式表述为：净营运资本=流动资产流动负债=长期负债+所有者权益非流动资产。净营运资本，体现了企业流动资产是如何筹措来的，即是由所有权人
5、和债权人各出多大的比重，而且把短期支付的需要和能力相比较，反映了企业的短期偿债能力。净营运资本与流动比率、速动比率和自由现金比率等指标，一起构成评价和衡量企业资产的流动性和短期偿债能力的财务指标体系。（二）营运资本的财务意义 作为企业维持其正常经营活动而需投入的一种财务资源，营运资本是解决企业现金流量风险，即现金流入量与流出量非对称性和不确定性的有效手段，其规模大小不仅影响企业经营风险与财务风险，同时也会对企业的盈利能力产生影响。 1. 营运资本是企业经营活动顺利进行的基础营运资本是企业资产结构最具活力的组成部分，企业的生存与发展在很大程度上甚至可以在根本上说维系于营运资本的正常运转。只有营运
6、资本处于良好的运转状态，企业才能得以生存，获得发展，企业的目标才具有得以实现的可能。首先，营运资本周转是固定资产乃至企业所有资金周转的依托。这是因为固定资产周转是通过其价值分次转移到产品价值中去，并在销售收入实现之后予以补偿的反复进行中实现。其次，营运资本的周转是企业生存与发展的基础，只有营运资本正常周转，企业才能保证其供产销各个阶段的有效衔接，才能实现销售收入并补偿生产经营活动中的耗费，获得一定的收益用于未来的发展。 2.营运资本是解决现金流量风险的有效手段资本投资决策与融资决策是企业具有战略意义的财务决策，将从根本上决定企业价值大小与构成。但是，企业战略目标能否顺利实现，在很大程度上还将取
7、决于日常财务控制水平的高低，尤其是营运资本管理效率的高低。由于资本投资决策表现为如何对现金流量进行预测、决策以及规划，而短期投资则表现为如何优化现金流量缺口，以提高流动性。因此，如何尽可能高效管理现金流量，成为企业价值管理的核心所在。3.营运资本为企业增长提供财务资源支持企业一定的经营规模需要相应的营运资本作保证，虽然由于规模效应的存在，企业经营规模的扩大与其对营运资本的需求并非同比例的增长，但是，随着企业经营规模的大规模扩张，营运资本需求大幅度上升也是必然的。如果营运资本的增长不足以满足企业经营规模扩张的需要，则企业的过度扩张必然带来不良 的后果。从营运资本管理角度看，管理者不仅需要决定不同
8、经营规模下的营运资本需求水平，而且也要保证为维持这一营运资本水平筹集到足够的资金。4. 营运资本管理是财务管理的重要内容上市公司的四大财务政策，包括资本结构政策、股利政策、营运资本政策、资本预算政策。资本预算政策与资本结构政策是具有战略意义的财务决策，它们将从根本上决定企业价值的大小。但企业的战略目标能否实现，在很大程度上还将取决于日常财务控制水平的高低，尤其是营运资本管理水平的高低。营运资本管理是指企业在营运资本政策的指导下实施的对流动资产和流动负债的管理，又称短期财务管理，它是对企业所有流动项目进行的一项管理。管理人员根据企业的投资决策、融资决策以及其它长期规划，结合过程中内外部环境的变化
9、制定合理的营运资本政策，将战略规划与日常控制的操作性科学地结合在一起。三、企业营运资本结构以昆明银海地产为例（一）企业简介 昆明银海地产开发有限公司成立于1992年，经过20多年的发展，公司的资金实力雄厚，该公司主要以住宅开发项目为主，在昆明房地产市场有一定的影响力。目前公司员工300人，是现今昆明倍受市场认可的品牌开发商，强劲的综合实力列属本土开发企业第一阵营，累计开发规模逾200万平方米，开发经验丰富。（二）企业营运资本结构1.流动资产结构分析占用一定的流动资产是公司进行生产经营活动的必要条件，流动资产投资规模及流动资产占总资产比例的高低，反映了公司的流动性和盈利性。同时该指标反映了公司选
10、用了怎样的营运资本投资政策，该比率越小，说明政策越激进。一般来说，流动资产越多，流动资产占总资产比重高，会使公司有较多的现金及现金等价物来偿付到期债务，增强公司的流动性，降低风险。但是在销售水平一定的情况下，也容易使企业的流动资产被闲置，收益能力下降。将流动资产分为经营流动资产和金融流动资产，通过对流动资产、金融流动资产、经营流动资产占总资产的比例分析流动资产的结构。公司2009-2013年流动资产的数据图2.1所示：00.10.20.30.40.50.60.70.820092010201120122013经营流动资产比金融流动资产比流动资产比图2.1 2009-2013年公司流动资产图片来源
11、：根据对昆明银海地产公司2009-2013年度财务数据整理而得的 从图2.l可以看出，昆明银海地产公司流动资产规模逐年加速上升，其占总资产的比重较稳定，平均约为67，理论上房地产公司经营处于流动状态的资产应占总的资产的比例90以上，这表明银海地产公司整体上使用了较为激进的营运资本投资政策。进一步观察我们发现，经营流动资产比呈逐年上升趋势，与流动资产的比例变化一致，表明经营流动资产对流动资产影响很大，合理安排流动资产占总资产的比，主要是对经营流动资产的比例进行安排。而金融流动资产比呈下降趋势，金融流动资产下降的趋势表明该公司总体上意识到金融流动资产的流动性很强，其收益性很差，大量积聚金融性流动资
12、产，会增加公司的机会成本，所以减少金融流动资产，从而提高企业收益，但也提高了企业的风险。2.流动负债结构分析公司资金来源于负债和所有者权益，其中负债包括长期负债和流动负债。与长期负债相比，流动负债具有到期日短，偿债风险大的特点，这就要求企业能够合理安排流动负债规模，规避风险。流动负债占总负债比重反映了公司的融资政策，该比例越大，说明融资政策越激进，该比例越小说明融资政策越保守。同样将流动负债分为经营流动负债和金融流动负债，通过对流动负债、金融流动负债、经营流动负债占总负债的比例分析流动负债的结构。如下图所示为该公司近几年流动负债结构。00.10.20.30.40.50.60.70.80.920
13、092010201120122013经营流动负债比金融流动负债比流动负债比图2.2 2009-2013年银海地产公司流动负债结构图图片来源：根据对昆明银海地产公司2009-2013年度财务数据整理而得的从图2.2可以看出，2009-2013年昆明银海地产公司平均流动负债规模持续降低，流动负债占总负债的比重逐年下降，这表明该公司正努力走出传统的依靠流动负债的融资模式，转向新的融资渠道，不断降低企业的财务风险。但流动负债占总负债的比例平均达83.9，表明银海地产司使用的仍是较为激进的融资政策：临时性流动负债不但要满足临时性流动资产的需要，还要满足一部分永久性流动资产的需要，甚至是固定资产的需要。这
14、种安排，一方面可以大大的降低筹资成本，另一方面也带来了较高的财务风险，这说明该公司处于较高的风险之中。再进一步研究发现，2009-2013年经营流动负债占负债总额的比逐年增加，金融流动负债占负债总额的比逐年减少，金融流动负债比的减少表明该公司正在通过其他的融资渠道减少企业的财务风险，而经营流动负债比的增加主要是企业规模扩大等外在因素的影响，受融资策略的影响不大。3.营运资本内部结构分析对昆明银海公司的营运资本内部结构分析，可以从净营运资本规模、营运资本内部项目结构和营运资本周转率三方面进行。（1）营运资本内部项目运资本内部项目分析对银海地产公司营运资本的结构分析，可以从流动资产内部结构和流动负债内部结构两方面进行。房地产上市公司流动资产主要包括金融流动资产、应收账款、预付账款、存货等项目。流动负债主要包括金融流动负 债，应付账款，预收账款等项目：根据房地产上市公司营运资本结构的特点，主要分析应收账款、预付账款、存货、预收账款四个项目的变化。如下图2.3所示。00.10.20.30.40.50.6200920102011201
