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1、中桥城市园（一期）业主手册上海中桥物业管理有限公司中桥城市园管理处二零一二年十二月欢迎辞尊敬的业主/使用人：您好！欢迎您入住中桥城市园（一期）！上海中桥物业管理有限公司已有幸受聘中桥城市园（一期）的前期物业管理工作。为便于所有的业主/使用人更多地了解应有的权利和义务、本居住区的情况、物业管理的基本运作范围、内容和相关制度以及居住区周边的交通、设施情况，我们特制订本手册，谨请各位仔细阅读并妥为保存本手册，以便随时参阅。若阁下欲将贵物业转售或出租，谨请在办理完相关手续后将本手册转交新的业主/使用人。我们深知完善的制度和良好的管理是保证业主/使用人在本居住区享受居家生活所不可缺少的重要因素。若业主/
2、使用人需要任何帮助或者希望提出任何有助于改善小区管理的意见，请与本公司常驻小区物业管理处联系。我们必定会乐于尽力改进与完善。本手册所载之相关规定须各位业主/使用人共同遵守，管理公司保留解释及修改条文和规定的权利，一切修改将会通知各业主/使用人。如本手册所载规定与新的国家法规和公约有违背之处，则以国家法规和公约的相关条款为准。我们谨籍此机会向所有业主/使用人在遵守本手册所载指引中给与的合作，表示衷心的谢意，并恭祝诸位居家安乐、事业顺利！上海中桥物业管理有限公司2012年11月于上海康桥管理服务篇一、居住区管理：1物业管理公司上海中桥物业管理有限公司（以下简称“中桥物业”）成立于1995年，其前身
3、为中桥集团有限公司物业管理部。中桥物业是一家拥有现代企业制度的物业管理公司，具有独立企业法人资格和物业管理专业一级资质。中桥物业现拥有一支年轻化、知识化、专业化、高技能的管理队伍。公司管理层中，具大专以上学历、中级以上职称、物业管理岗位资格证书的超过三分之二，百分之八十的人员从事物业管理经历在五年以上，最长的超过十二年。中桥物业以“高效、奉献、忠诚、敬业”为企业精神，把“以人为本、以客为尊、以质为先”的管理理念渗透到物业管理的全过程。依托股东方的导入和自我的不断完善，公司已逐步形成适应不同类型物业的标准化管理模式。2物业管理处中桥城市园物业管理处（以下简称“管理处”）为上海中桥物业管理有限公司
4、常驻本居住区的物业管理部门，内部设客户接待、财务、保安、保洁及工程维修等部门。为本居住区提供综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位及共用设备的日常运行、保养、维修服务、应急处理服务、便民服务以及非公共性的有偿特约服务等。管理处实行全年365天每天24小时的保安和维修服务，管理处每天的接待时间为8：3020：30。管理处地址：塔秀路687号101室电话：66080928传真：66809026邮政编码：2035113管理控制业主/使用人在本居住区内享有的居住权和享用权应以不妨碍邻里为原则。同时，管理处依照上海市住宅物业管理规定对本居住区内的公共
5、区域、景观小品等所有的设施设备及与物业管理相关的服务场所等均有管理和维护之权利。任何业主/使用人均不得通过任何途径对设施设备的正常运行进行更改、占用和干扰。4管理处的代表权管理处以上海中桥物业管理有限公司的名义按照前期物业服务合同的约定，有权代表各业主/使用人就中桥城市园（一期）的物业管理相关问题与政府、公共服务部门和有关团体进行磋商，其中包括选聘律师或法律顾问、聘用专业人士、顾问、承建商、维保单位或工人等。管理处有权对本居住区公共设施的养护维修等向外委托专业公司实施。5业主的自治管理中桥城市园（一期）的物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。根据政府有关规定适时成立业
6、主大会/业主代表大会，届时中桥城市园将推行由业委会、居委会和物业管理公司组成的“三位一体”的管理模式，从而更有效地保障和维护广大业主/使用人的合法权益。6物业服务费用为保障所有业主/使用人在中桥城市园（一期）之物业的长远利益，以达到投资保值增值的效果。本司按照“量入为出”及“保本微利”的原则，编制了本居住区物业服务费用的开支预算，并制订了合理的收费标准，且已经物价部门批复同意。故所有业主/使用人须按照临时业主公约的规定承担本小区的保养、维修及日常管理开支。物业管理服务的各项支出包括但不仅限于： 楼宇及共用部位、公共设施、共用设备维修、保养和运行服务。 保安服务，包括巡视、检查等。 环卫保洁服务
7、。 环境绿化、花木更新养护。 公共设施、共用部位能源开支。 管理公司设置于住宅小区的物业管理处的行政管理费用（办公、保险、通讯、电器、服装、差旅、公关、审计等）。 管理公司设置于住宅小区的物业管理处的员工薪金及福利。 应缴政府税金。 其他管理服务费用开支。7物业服务费用的缴付方式物业服务费用自交房通知书约定本物业交付之日的次月首日起开始计算。各业主/使用人应按标准根据各自拥有的物业建筑面积支付，每季度缴纳一次。各业主/使用人应于每季首月的15日之前至物业管理处缴付该季度的物业服务费用。根据有关规定，无论物业单元是否空置、使用或出租等，该物业单元的业主/使用人均须缴付物业服务费用及其他应付费用。
8、若业主向第三方提供出租的，请相关业主与第三方就物业服务费用缴付事宜进行约定，否则相关业主仍将承担物业服务费用的最终支付责任。周一至周日8：30-20：30，管理处由专人负责接待现金收费。如有需要，请预约管理处派员上门办理收费业务。银行托收（帐号： ），转帐成功后请向管理处提供转帐凭证复印件，经管理处确认后开具收款凭证并负责上门送交。8物业服务费用的督缴办法业主若未按时缴纳物业服务费用的，本公司将根据有关规定按日加收应缴纳费用的3的滞纳金。业主/使用人如对缴款金额有异议，应在规定交款期的前五天与物业管理处联系，但不可借此拖延付款或拒付。若拖延或拒付的，物业管理处可在物业管理区域内公布物业服务费用
9、整体收缴情况，并注明欠缴费用的业主室号，同时继续进行催讨，直至向人民法院提起诉讼。9授权人业主如需委托他人代理物业的相关事宜，须将委托人的姓名、身份、委托内容及联系方式等以业主委托书的形式书面通知管理处。10投诉与建议凡有关本居住区管理服务问题的投诉或建议，本公司皆乐于聆听并进行认真负责的分析处理，以使我们的管理服务更臻完善。为有效地处理各类投诉及建议，所有来函、来电请留下姓名、联络方法，以便及时回复。物业公司地址：新镇路路903号物业公司监督电话：5683668611管理职员为使日常管理工作的有序进行，业主/使用人请勿擅自差遣管理处员工提供任何私人服务，以免与日常服务工作发生冲突。管理处员工
10、一律不得收受业主/使用人的任何馈赠，敬请各业主/使用人合作。所有当值管理处员工皆应佩戴标有姓名及工号的工作铭牌。如业主/使用人对来访人员存有疑问，请即时联络管理处查询。12特约服务根据本居住区的特点和业主的需求，管理处将设立多项综合有偿特约服务，具体内容包括但不仅限于： 家政服务：家政公司推荐、装潢公司推荐； 商务服务：打字、复印、电话、传真等； 维修服务：住宅单元内水电设施的维修保养、咨询等； 保洁服务：住宅单元内的清洁等； 代理服务：商品房的租售等 其他服务：业主如需要其他服务可与管理处具体进行协商。13无偿服务管理处根据本居住区实际情况，将推出如下无偿服务项目： 代叫出租车 代订饮用水、
11、牛奶 代收邮件快递（需委托书） 叫醒服务 门匙托管二、入住须知1入住收费告知单收费项目收费标准收费依据收费说明居民非生活垃圾清运费60平方米以下每户200元，6180平方米每户250元，81110平方米每户300元，111140平方米每户350元，141平方米以上每户400元。关于规范环境卫生服务收费的通知以及南价物字（2006）第012号批文本项收费为代收代付。分时电表装置费100元/户关于核定民用分时电价和分时电表装置费的通知本项收费为代收。装修施工人员临时出入证工本费10元/人关于重申和补充本市住宅入住收费项目和标准的通知本项收费由物业公司收取。地下机动车泊位停放费售后车位保洁运营费：5
12、0元/月/个临时停放：免费（1小时以内）3元/次（1-8小时）5元/次（8-24小时）24小时以上重复计费上海市住宅物业管理规定相关收费标准为南汇区物价部门所颁布。2入住须知业主须依照开发商发出的交房通知书所约定的日期前来办理收房手续。业主办理收房手续时须提供交房通知书、业主身份证明或业主委托书及代理人身份证明等。3业主责任业主必须遵守物业管理条例、上海市住宅物业管理规定及中桥城市园（一期）的临时业主公约、新建住宅使用说明书、住宅使用公约和业主手册等的有关规定。业主装修应确保自身和装修公司遵守住宅装修管理规定和住宅装修管理协议，如有违章须及时予以整改，对拒不整改者，管理处可通过相关途径采取一切
13、有效措施加以阻止。4质量保证书和使用说明书为加强住宅质量管理，确保住宅售后服务，根据国家建设部的有关规定，在上海市住宅发展局的监督下，建设单位将在住宅交付使用时，向各业主/使用人提供质量保证书和新建住宅使用说明书，以明确住宅的保修范围、期限及各自的责任，同时亦对本居住区的概况、建筑结构、各类设备设施的性能及布置有基本了解。5房屋质量瑕疵问题：中桥城市园（一期）已经政府相关部门验收合格并获取了入住许可证，符合入住条件。当您收楼时，如发现单元内尚有少许未尽完善之处，请即时通知管理处有关部门，使之能尽快联系建设单位/相关承建商进行保修。三、业主/使用人之责任1用途限制中桥城市园（一期）是根据政府审定
14、的规划进行开发建设的居住区，业主/使用人未经政府有关部门批准，不得擅自改变物业用途和使用性质。业主/使用人在其住宅单元内均享有居住权和使用权，但应不妨碍邻居生活、损害他人利益。2噪声控制为保持住宅小区的环境安静，在晚上18：00至次日上午8：00，请勿发出所有足以扰人的噪声，如：电视、收音机、音响、乐器及其他噪声。3家犬宠物本居住区内严禁无证养犬，有证养犬户有责任保持公共卫生，并按政府有关规定对宠物进行圈养。4停水事宜本居住区若逢停水期间，请业主/使用人切记关闭所有水喉，避免重新供水时造成浪费或损失。若因业主/使用人的疏忽而引致水浸，当事人应承担公共场所清洁以及受损电器、设施修缮等费用，并负责
15、赔偿邻里单元所受水浸的一切损失。5搬离居住区业主/使用人搬离居住区前，请事先到管理处办理相关手续，以便管理处给予妥善安排。业主/使用人请选择居住区内车辆和人员出入较少的时间进行搬运。搬运时请与管理人员充分合作，并监督搬运人员的行为，以免损坏公共设施。对搬运时损坏的公共设施、公共场地的，须照价赔偿。在搬运后，当事人应将现场遗留物清理干净。6环境绿化全体业主/使用人均应爱护小区绿化，不得攀折树木或在树木上晾晒衣物，所有墙壁、树木或公共场所均禁止涂绘、书写或张贴海报。对损坏绿化的行为，管理处有权要求责任人承担重植费用及赔偿。7垃圾清理请全体业主/使用人配合将生活垃圾分类袋装，放入指定的生活垃圾桶内，以便集中清运。大件废弃物和建筑垃圾须送到指定的建
