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1、物业管理相关关系规范 一、对业主及其委员会的管理【深圳市物业管理委员会规则及业主公约】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定深圳经济特区住宅区物业管理条例时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据条例的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了深圳市业主管理委员会规则、业主公约等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理
2、合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以关于处理莲花北业主管理委员会问题的函(深住函199727号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了关于暂停深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知(福民字19972号),要求该委员会尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动。附:业主公约(示范文
3、本)为加强_(以下简称本物业)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。一、业主的权利、义务业主是指房地产所有权人。(一)权利依法享有所拥有物业的各项权利;依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;有权按有关规定进行室内装饰装修;有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;有权参加业主大会,并拥有
4、对本物业重大管理决策的表决权;有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。(二)义务在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;按规定缴交
5、物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、
6、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外)。在本物业范围内,不得有下列行为:(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等
7、公用设施:(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。二、业主大会和业主管理委员会业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行
8、使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决
9、采取投票、举手等形式。业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑
10、面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。三、违约责任违反本公约业主义务条款中、项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。、业主不按规定缴交管理服
11、务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。四、其他事项本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发
12、生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。本业主所拥有物业:住宅:_栋_号商业用房:_栋_号(店、铺)其他:所在单位:电话:_(宅)_(办公室)业主(签章):一九九年月日二、大型住宅区居委会设置的改革【改革背景与建议】按照中华人民共和国城市居民委员会组织法规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知(深府1989371号文)要求按照一个屋
13、村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住199778号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:民政部门原规定每100700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。
14、目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓麻雀虽小,五脏俱全,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。【大型住
15、宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案根据居委会组织法的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户
