《(酒类资料)某酒店改建及经营可行性报告精品》由会员分享,可在线阅读,更多相关《(酒类资料)某酒店改建及经营可行性报告精品(13页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、一、概述XX酒店坐落风景秀丽的西湖边,环境优美,历史悠久。自19xx年建成以来,以接待国宾为主;19xx年,美国总统尼克松曾在此下榻。经历了数十年风雨的洗礼,如今的XX酒店与杭城其他新建的宾馆饭店相比,已显得有些老态龙钟了。但目前正在进行的西进工程又为XX酒店带来了新的机遇与挑战,如何审时度势,把握机会,利用这一有利时机,重塑对外形象,提高自身品牌,扭转目前的经营现状,已成为当务之急。二、XX酒店的经营情况现状首先,让我们来看一看XX酒店近三年来的相关营业数据: 表一 单位(万元)2000/占营业比例2001/占营业比例2002/占营业比例营业收入11994339.4713574719.451
2、3837908.11营业成本2212056.91/18.44%2378395.55/17.52%2437028.79/17.61%营业费用5788802.09/48.26%5559738.76/40.96%5678049.29/41.03%营业税金400850.85/ 3.34%336745.85/ 2.48%300480.81/ 2.17%管理费用8389061.60/69.94%6999956.90/51.57%6174509.57/44.62%财务费用1655495.85/13.80%1611688.32/11.87%1428476.70/10.32%营业外收入4929.79/ 0.04
3、%248.00/0.002%32243.48/ 0.23%营业外支出109654.50/ 0.91%4144.42/ 0.03%-净 利 润-6556652.54/-54.66%-3315702.35/-24.43%-2148393.57/-15.53%通过对XX酒店近三年的营业数据分析比较后,可得:表二200020012002营业收入13.18% 1.94%营业成本 7.25% 2.47%营业费用15.99%10.77%营业税金 3.96% 2.13%管理费用16.56%11.79%财务费用 2.65%11.37%净 利 润49.43%35.21%从表一与表二各项数据比较来看:2001年营业
4、收入上涨幅度较大,较2000年增加158万元,年增长率为13.18%,而营业费用、管理费用分别下降了15.99%和16.56%,使当年的营业净利润同比2000年减亏324万元,减亏幅度为49.43%;2002年营业收入上涨幅度大幅减弱,较2001年增加26万元,年增长率为1.94%,而营业费用、管理费用则分别下降了10.77%和11.79%,当年营业净利润同比2001年减亏116万元,减亏幅度为35.21%。再看表一各年度各项营业数据占当年营业收入比例,不难看出2001年经营较为成功,营业收入提升幅度较大,而各项费用较2000年并无明显提升,部分费用支出还呈下降趋势,故减亏幅度也较大;2002
5、年营业收入较2001年提升不明显,但在各项费用支出上继续挖潜,取得了减亏35%的成绩。通过以上数据的比较可以看出,近几年XX酒店在开源和节流方面都做了许多工作,但亏损的局面还是未能有实质性的改变。想要彻底改变亏损局面,应从根本入手,全面提升XX酒店各项服务产品的品质,重塑酒店的对外企业形象,突破性地提高酒店的整体营业收入,稳定各项费用开支,从而让酒店的经营工作实现良性循环。三、XX酒店的改建设想(一) 酒店目前的优势1、 酒店环境精致优美,占地14公顷,绿地面积在90%以上,庄内山环水绕,古木参天,绿树成荫,具有浓郁的江南园林风格。别墅式的建筑与自然环境和谐融洽。2、 酒店悠久的历史积累并沉淀
6、下了丰富的人文历史,如苏东坡石像的出土、高丽太子义天曾在此修行的惠因寺遗址等,均有待发掘并宣扬,可作为酒店的一大卖点。3、 雅虎泉为优质天然矿泉,有待开发,可作景点处理,成为酒店的又一自然亮点。4、 当前的西湖西进工程改善了酒店原先交通不便的弊端, “花山霞鹃”、“法巷探春”、“三台泽韵”、“茅乡水情”及“金沙醇浓”等新建景区也坐落在酒店周围,为积聚人气,丰富客源营造了有利条件。5、 酒店原有的客房面积均较大,有发展和提高的空间。尤其是一号楼主楼的客房,均带有单独的露台,稍加修饰即可成为客房的一大特色。6、 别墅式建筑可将改建工程给经营带来的影响降低到最低程度。(二) 酒店目前存在的问题1、
7、酒店的各项设施设备陈旧、老化程度高,尤其是客房及一些公用的客用设施。客房的卫生间洁具和室内装修,与同档次酒店相比已明显落后,不能较好地适应宾客的需求。2、 酒店缺乏娱乐配套设施,无法满足住店客人的需求,从经营上来说,也损失了一个经济增长点。3、 酒店的内部管理较薄弱,服务人员素质普遍跟不上宾客的要求,管理人员的管理理念和员工的服务理念都有待于彻底改进。其中用工机制是问题的根本,一定要打破旧机制,从根本上激发起全体员工的工作热情和敬业精神。4、 办公用房占用了酒店的20余间客房,长包房的合同期限为十年。长包房占用了有限的营业用房,对平均房价的影响不容忽视,且合同期限过长,极大地限制了酒店在经营上
8、的主动性。5、 XX厂对外承包,既影响了景点的开发和利用,又给酒店的经营和管理带来了一定的负面影响。6、 酒店流动资金紧张,短期借款量达两千多万元,这也给酒店的经营工作带来了很大的困难。如何清偿旧债以确保今后经营工作的顺利开展,这也是首当其冲的一件大事情。(三) 改建设想XX酒店四周宾馆林立,各具特色,各有千秋。这对酒店来说,竞争压力虽然增加了,但酒店如能充分渲染自身的优势和特点,在生态主题和文化积淀方面做足文章,并以此作为市场竞争的有力筹码,从而从该区的酒店群中脱颖而出,独树一帜也不是一件难事。鉴于酒店上述的优、劣势特点,我们建议对酒店进行全面改建,改建的目标定为五星级标准的别墅式度假酒店兼
9、国家外交部定点培训中心。完成改建后的酒店大致设想如下:1、 目前的一号楼与二号楼作为一个整体按五星级标准改建,奠定酒店的星级基础。一号楼与二号楼之间考虑增加一室内通道,将两幢楼合二为一,加上贵宾楼的总统套房,一起形成酒店的主建筑群。2、 大堂仍定在一号主楼,西餐厅及大堂吧也集中在一号楼;中餐厅则集中在二号楼,这样有利于整体氛围的布置和营造。3、 一号楼及二号楼的客房改造严格按五星级标准执行,要做到高品味、高品质,主要作为接待高档散客之用,要突出个性化。4、 目前的三号楼及四号楼(原定的娱乐楼,未装修)通过改造,适当增加会议室面积,并按四星级标准建成客房楼,主要作为培训、会议及团队的接待之用。改
10、建后酒店的客房总数可达180200间左右。5、 所有客房的卫生间均改为玻璃移门式,既能增加美观度,也可增加卫生间的实用面积。6、 客房内所有的家具、洁具、灯具、地毯、壁纸及棉织品均需统一更新。7、 贵宾楼总统套要重新装修,更新有关客房设施及用品,进一步提高品质。8、 一、二号主楼要合理减少原有的会议室数量及面积,以适应改建后新的客源市场结构。9、 原办公用楼改造为娱乐综合楼,增加必要的娱乐项目。10、酒店主要入口定在面向XX路方向,入口应有明显的标志,堂皇的装饰,体现酒店的品味。11、 酒店内所有绿地及绿化均应全面设计整理,突出精致秀美的自然意境。12、 增加建筑外围及绿化艺术灯光,营造酒店整
11、体氛围。13、 XX厂将建为一景点,作重点宣传,突出健康、生态主题,塑造成市内唯一一家生态型酒店。14、 众多遗址也应整修,重点作文化宣传。(四) 酒店改建进行步骤酒店的改建工作采取边经营边改建的形式进行。初步设想在不影响原有经营格局的情况下先完成四号楼、娱乐楼的改建,而后对一号楼、二号楼及三号楼依次进行改建。室外改造工程同时进行。酒店的整个改建工程历时约为一年半。(五) 其他针对酒店占地面积的实际情况以及今后的营利潜力,考虑依山建立小别墅群,主要以出售使用权的方式进行经营,是酒店潜在的经济增长点。具体的设想为:选择合适的位置依山建立小别墅10幢左右,建成后对外了售别墅的使用权,年限为50年。
12、按现行市场价估算,售价可达8,000元/平方米左右。如按每幢别墅面积300平方米计,则在当年即可回收资金24,000,000元左右。建别墅出售使用权的做法,目前XX宾馆也在酝酿之中,可行性较强。四、改建投资预算1、客房改建:50,000元/间180200间=9,000,00010,000,000元;2、大堂、公共区域、中西餐厅、娱乐楼改造等约10,000,000元;3、酒店的大型设备设施(空调系统、锅炉设备等)更新扩容、室外工程及其他机动费用约8,000,00010,000,000元。因此,总投资额约为27,000,000元30,000,000元左右。五、改建后酒店的经营设想(一)管理机制的改
13、革1、 精简机构,实行扁平化管理。 初步设想,酒店主要机构设置如下:行政部:主管行政、人事、安全、工程、娱乐管理等;财务部:主管财务、采供;营运部:主管前厅、销售、客房、商场等;餐饮部:主管中、西餐厅、会议室等。2、 改革用人机制,提高员工整体素质。(1) 重视管理人员的综合素质,中层管理干部应具有丰富的宾馆管理工作经验,并具有大专以上的学历。(2) 员工任职资格按各岗位工作要求制定,重视员工的在岗培训,切实提高业务技能和整体素质。(3) 改变原有的用人机制,酒店原有的员工经过筛选,留用的员工和新招员工均重新签订劳动合同;不留用的员工则实行工龄买断。(二)服务模式的改革引进国外先进的服务理念,
14、全面改革服务模式,以新型的服务模式作为一大亮点吸引广大宾客,从而也树立酒店对外崭新的形象。如总台接待拟采用流动秘书式的服务,即宾客入住酒店,总台接待人员并非坐以待客,而是采用随身秘书式的服务,由接待员引领客人前往大堂吧就坐,采用无线服务系统从容为宾客登记入住。我们还将引进记忆式服务卡,将宾客的信息全部记载在一张小磁卡中,方便宾客在酒店各营业点刷卡消费,也方便服务人员及时掌握宾客的所有信息。这样,XX酒店将成为杭城第一家采用流动秘书式服务的酒店。与此同时,我们还将在其他服务环节中引进新的模式,创造出更多的杭城第一,从而彻底改变酒店的对外形象。(三)经营设想市政府的西进战略政策将极大地刺激西线的旅
15、游热潮,在这过程当中,西线酒店群将迎来自身发展的黄金时期。XX酒店的经营思路就基于这一总体环境背景前提。同时结合自身现有优势和周边酒店情况,形成一套适合长远、可持续性稳定发展的经营模式。就目前情况看,西线星级酒店主要由下列酒店组成:地区地位酒店名称星级性质第一集团5国宾馆第二集团4中、高级会务酒店第三集团3中、低档度假、会务酒店由地理因素所决定,西线星级宾馆无法成为纯商务型酒店,但是做度假型、会务型酒店却相当适合。从上述列表分析看,西线酒店层次鲜明,客源分工明确,形成了一个较完善和成熟的酒店群。但是这其中也存在了明显的缺陷,或者称之为产品缺省。而这正是XX酒店的发展契机。1、 西线酒店群中的第二、三集团酒店存在重大价格问题,与西湖周边其他酒店比,西线这两类酒店价格严重偏低。XX宾馆改造结束后,加之如果花港饭店发展顺利,第二集团酒店的价格问题可以得以解决,西线会议价格的空间也可