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1、加盟经济型酒店比较 投资经济型酒店之加盟篇 文前提要：市场大，投资回报率高。这几乎成为了人们对经济型酒店的共识。而这也正是广大投资者孜孜以求的，于是，经济型酒店已逐渐成为上海房地产投资的新宠。 同时，国内外酒店强手，纷纷布点联网，争抢国内经济型酒店市场的商机与财富那么，在越来越多可供加盟的经济型酒店品牌中，通过比较挑选更为符合自身条件的总部则显得更为重要。 经济型连锁酒店与一般小旅馆的主要区别是，多采取连锁加盟或特许经营的方式，其全国性发展战略所代表的品牌化和连锁化是必然的道路，也是降低成本，稳定质量和客源的客观需求。 国内数家以连锁经营模式运作的经济型酒店纷纷大张旗鼓地在华东版图上燃起狼烟，
2、国际著名品牌也开始抢滩中国，经济型酒店出现投资热。 当投资市场开始聚焦到经济型酒店时，“锦江之星”、“如家快捷”、“莫泰168”、“速8”、“格林豪泰”这些国内外大型连锁企业的形象开始在我们眼前清晰，深入研究这几家可供加盟的典型企业，并对其做一个同类项的比较，将有助于我们选择适合自己的经济型酒店投资方向。 竞争趋于白热 品牌显现优势 眼下，本土品牌的经济型酒店和洋品牌经济型酒店都已着手“圈地”、“圈楼”，拓展连锁网点，竞争趋于白热化。作为国内第一家经营经济型酒店的品牌，锦江之星隶属于锦江集团旗下，锦江之星的乐园店1997年在上海开业。在发展初期，并没有引起太多人关注，到2003年时，6年的时间
3、才发展了15家门店。然而截至今年3月底，锦江之星已经在全国开出80家连锁店。近期的具体发展目标是，2006年计划达到200家规模，2010年计划达到400500家规模。 如家快捷是锦江之星第一家在国内的竞争对手，由首旅集团和携程旅行服务公司共同组建的如家酒店连锁，发展速度惊人。虽然只有短短3年时间，可截止到今年7月底，如家已经在全国22个城市拥了有72家门店，房间数量接近9000间。在2008年之前做到200家店是如家的目标。 各类新成立的经济型酒店品牌也在争相进入市场。如沪上知名餐饮企业美林阁，成立了莫泰连锁旅店管理公司，在经济型酒店市场异军突起。到目前为止，莫泰168已经有15家连锁酒店。
4、而未来数年，“莫泰”品牌将以每年新建58家的速度扩张，形成规模经济。 而外资的进入更是迅捷。自称世界最大经济型连锁酒店集团的美国品牌“速8”，在2004年4月份进入中国市场，到年底时已开了6家店，今年计划再开24家，平均每个月签约2家店，明年则每个月计划实现签约3家。 另一家美国经济型酒店品牌格林豪泰也拟在华开放加盟，现在已开始启动加盟计划，公司策划到2008年在中国发展到200家酒店，其中加盟店占据三分之二。 由于互联网在酒店促销和预订方面的运用，营销手段也不断更新，传统的销售方式和手段面临严峻考验，加之酒店产品的同质性，所以酒店对客户的控制能力越来越弱。在这个背景下，品牌对吸引力突显，无论
5、市场如何变化，最终客户还是跟着品牌走。因此加盟品牌可以获得集团销售网络、培训、人才等优势，提高酒店自身的竞争能力。 从这一角度分析，虽然洋品牌经济型酒店有着管理经验和国际客源上的优势，但跨国公司在中国水土不服的例子也屡见不鲜，尤其目前经济型酒店的客源主要以国内的本地客人为主，境外的客源对国内店面的支撑很小。在发展初期，都会面临国内知晓度低、连锁店数量少等问题，特别对于特许经营的企业，以其目前在国内的销售和运营力量，对加盟店的支持能力还有待考证。 物业要求不低 地理位置关键 目前，从物业角度而言，比较常见的加盟经济型酒店的方式有两种，一为长期租赁房产，并对其进行改造从而达到加盟品牌的统一要求；二
6、为按照要求，在空地上新建可以加盟品牌的物业。 不管是何种方式，特许方都对加盟者的物业提出了一定的量化的要求。如见下表： 品牌 物业要求 锦江之星 建筑面积在5000平方米左右 如家快捷 建筑面积30006000平方米 莫泰168 120个以上的房间 速8 60200个房间，建筑面积大约在300010000平方米 格林豪泰 80150个房间，建筑面积大约在40006000平方米 如果按照目前在经济型酒店中常见的平均每个客房25平方米计算，那么锦江之星和如家快捷所要求的房间应分别为200间和120间240间。从这些数据分析，各特许商对于物业的要求差别并不是十分明显。但对于投资者而言，可以根据现有物
7、业的实际情况进行挑选，所持物业建筑面积足够大的投资者相对而言选择面更为充分一些。 除了物业面积上的要求之外，各特许商对于物业所处的地理位置都有一套判定标准。单从这一条而言，各家的取舍十分统一，概括言之，无非如下两种：位于城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区等商业成熟区域；或近火车站、机场、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域、近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心等交通要塞。它们所共同具备的条件是交通流动性好，进出口便利宽敞，并且有良好的可视性和可进入性。 从以上两种选址倾向而言，建议投资者在入住率可以维持在一定高
8、度的情况下，不要过分追求黄金地段，但是交通便利非常必要。因为在租金价格水平不低的上海市场，控制有高额租金成本带来的风险十分必要。 但是，毕竟在一个城市中的理想地理位置有限，目前已经出现同一区域有两家甚至更多品牌的经济型酒店相邻。对于这一现象，如家酒店连锁的市场总监邬苹和莫泰连锁旅店的营运总监许铮铮都表现得十分乐观，他们认为出现区域竞争的地理位置必定是城市的黄金地段，客源比较充足，就现阶段而言，相邻的几个品牌经济型酒店都保持着较高的入住率，客源因竞争分流的情况并不明显，相反会在满员时进行一些调剂补充。 投资门槛较高 加盟300万起板 与很多可供加盟的特许项目相比，经济型酒店让诸多有意参与其中的投
9、资者望而却步，很重要的一个原因就是它有着较高的准入门槛。见下表： 品牌 前期项目投资总额 锦江之星 750万1250万元（以建筑面积5000平方米，每平方米投资2000元计算，包括土建改造、装修、设备及营运物资准备） 1750万元（在空地上新建，不含土地费用） 如家快捷 至少594.5万元 莫泰168 约800万1000万元 速8 338万538万元（以100间房，每间房改造费用3万5万计算，加上38万元加盟金） 格林豪泰 约500万700万元 锦江之星的品牌使用费是依据加盟店的设计客房数，按3500元/间计算（推广期间优惠以2500元收取）；此外还将收取20万元技术服务费作为锦江之星为加盟者
10、提供建设方案、人员培训、总台管理软件、管理与业务模式手册、开业指导等各项服务的费用。这些都是小头，更大的资金压力来自物业投资按锦江之星的标准，新建门店每平米投资大约为3500元，而改造门店也约需15002500元/平米，这样一家锦江之星门店的投资额在1000万元上下。 如家快捷的前期投资主要分为几项：不少于50万元的物业改造资金、30万元的一次性特许品牌使用费、10万元的特许加盟保证金不低于50万元的流动资金以及为期约占四个月的工程筹备期管理费，每月1万元。需要指出的是，其中10万元保证金并不需要扣押至合约结束，而是在合作一年之后便可以得到有息返还。 在各特许品牌中，莫泰168是开展加盟业务较
11、晚，也是加盟店最少的连锁品牌之一，目前只有南通、无锡、宁波3家加盟店，上海市内的加盟店尚未面世。莫泰连锁旅店的营运总监许铮铮表示，在本市加盟一家莫泰168经济型酒店的投资总额在800万1000万元。 与其他品牌相比，速8在前期投资上有更为细致之处，除去38万元的特许品牌使用费外，速8根据所改造物业的原先用途，平均至每间客房的改造费用也会有所不同。如，之前物业用途为写字楼，那么摊到每间客房的投资费用为3万5万元。 格林豪泰在计算前期投资时也有其特别之处，即特许品牌使用费以房间数的不同而有所变化，以100间为例，加盟金在四五十万元，前期投资总额在500万700万元。 以上计算都是以改造现有物业为准
12、，如新建物业，前期投资额需翻上一倍左右。 每月管理收费 高低浮动各不同 在一次性支付数额较大的前期投入之后，作为连锁体系中的一员，享受品牌、管理、销售、培训等方方面面的支持的同时，加盟者每月也需支付一定的费用于连锁体系。从目前了解的情况，各品牌在每月收取管理等费用的比例上也有不少出入。如下表： 品牌 每月上缴支出 锦江之星 加盟管理费为年营业收入的3 如家快捷 收取酒店总收入的3为特许经营服务费，收取酒店总收入的3为特许经营管理费 莫泰168 营业收入的510 速8 营业收入的5.6，每年变化 格林豪泰 营业收入的3.5%6 不难看出，每月统称加盟管理费的收取主要分为固定和浮动两种。浮动的加盟
13、管理费收取方式对于投资者而言，就像一把双刃剑，在经营状况不假的情况下，有理由向总部提出要求下浮；但在供销两旺的情景之下，也就必须接受特许方提高管理费的要求。 回收投资较快 五年左右实现 作为一项高额支出的加盟行为，投资者最为关心的便是资金风险和投资回报率的问题。就现阶段而言，尽管资金门槛较高，但是较快的投资回收周期正是吸引投资者跃跃欲试的一种重要原因。 从记者采访所得的数据来看，对于非自建性质的经济型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投资，一些地段上佳的单个门店，仅仅开张一年半的时间内，就已将资金全部回收。同时，这也说明，不同的地理位置对于投资回收的周期也有一定的影响。 品牌 投资回收期 锦
14、江之星 租赁项目46年，新建项目810年 如家快捷 56年 莫泰168 2年半3年半 速8 3年 格林豪泰 56年 各个不同品牌的经济型酒店对于投资回报周期的得出来源于他们对年投资收益率的估算。下表是如家酒店以一家建筑面积3450平方米，100间客房，年平均出租率85，平均房价170元，特许5年期为例的模拟收益。从房价和年平均出租率等数据来看，这一表格的计算比较保守。 项目 主要费用 年均销售收入 100间客房85170元365天527.43万元 年均经营毛利润率（假设） 55 年均经营毛利润 527.43万元55290.08万元 一次性品牌特许费（按5年摊销） 30万元/5年6万元 装潢装修费（按10年摊销） 350万元/10年35万元 设备购置费（按5年摊销） 100万元/5年20万元 特许经营主要费用（管理费和服务费） 527.43万元3527.43万元3=31.65万元 房产年均折旧费或租赁费 100万元/年（或3450平方米0.8元365100万元） 营业利润 290.08万元6万元35万元20万元31.65万元100万元97.44万元 营业所得税金 97.44万元3332.15万元 税后利润 97.44万元32.15万元65.28万元 年投资收益率 65.28万元/（350万元100万元）15 速8的投
