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1、第六讲 银行个人房屋贷款第一节 个人房屋贷款的种类1.个人住房商业性贷款：指贷款人向购置已取得产权证或预售许可证，且准许流通住房的自然人发放的贷款；按交易形态可分为首次交易住房和再交易住房贷款。（1）首次交易住房贷款，又称“一手房”贷款，指贷款人向在住房一级市场购买，由房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款。（2）再交易住房贷款，又称“二手房”贷款，指贷款人向在住房二级市场购买再次交易住房的自然人发放的贷款。2.个人住房公积金贷款：是指银行根据当地住房公积金管理部门的委托，运用公积金资金，按照当地住房公积金管理部门规定的要求向在中国大陆境内购买住房的自然人发放的人民币委托贷款。
2、3.个人住房组合贷款：是指向在中国大陆境内购买住房的自然人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。4.个人商用房贷款：指贷款人向购置已取得产权证或预售许可证，且准许流通的商业用房、办公用房和住宅小区商铺的自然人发放的贷款，其中一手房屋须已是现房，二手房屋要求已取得房屋产权证。第二节 贷款的对象和条件 一、个人房屋贷款的对象具有完全民事行为能力的中国籍自然人、港澳台居民及中国大陆境内的外籍自然人。 二、条件借款人必须同时具备下列条件：（一） 有合法身份，具体如下：1. 居住在境内的中国公民应提供居民身份证、户口簿或护照（如有）；2. 中国人民解放军军人应提供军人身份证件；中
3、国人民武装警察应提供武装警察身份证件；其他人应视不同情况提供离休干部荣誉证、军官退休证、文职干部退休证和军事院校学员证。3. 香港、澳门居民应提供港澳居民往来内地通行证；台湾居民应提供台湾居民来往大陆通行证或者其他有效旅行证件；居住在境内或境外的中国籍的华侨应提供中国护照；4. 外国公民应提供护照；外国边民应提供所在国制发的边民出入境通行证。（二） 具有合法、稳定的经济收入，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（三） 具有已签订的合法有效购房合同或协议；（四） 具有不低于所购房屋全部价款的20%（适用于一手房）、30（适用于二手房）、40（适用于商用房）的存款作为首期付款，或提供有效的相应首
4、付款发票或收据；（五） 能提供贷款行认可的有效担保；（六） 符合当地公积金管理部门规定的条件（适用于个人住房公积金贷款）；（七） 购买的房屋应符合以下条件：1. 现房指房产的土地使用权和建筑物、附着物的所有权已合法取得，并已取得房地产权证（大产证）的商品房；或房屋已竣工验收，且开发商已向当地建设行政主管部门提交备案表的商品房；或已结构封顶的商品房。2.期房指具备下列条件的预售房产：（1）土地使用权已经依法取得，未被抵押或可以解除抵押；（2）开发商已取得预售许可证；（3）所购房屋未被抵押或可以解除抵押。（八） 贷款人根据借款情况规定的其他条件。 第三节 贷款额度、期限、利率及还款方式 一、贷款额
5、度1.个人住房商业性贷款（1）“一手房”贷款的额度不超过购房合同价款的80；（2）“二手房”贷款的额度不超过购房合同价与评估价孰低价格的70；2.个人住房公积金贷款的额度按照当地公积金管理部门的相关规定确定；3.个人住房组合贷款的额度按照“一手房”、“二手房”贷款额度的相关规定确定；4.个人商用房贷款的额度不超过购房合同价与评估价孰低价格的60； 二、贷款期限贷款人在确定贷款期限时，应在综合考虑借款人的经济收入状况、还款能力、保证或抵押物状况、年龄等因素的基础上，合理确定贷款期限。房龄指从开发商向当地建设行政主管部门提交备案表之日计起的时间。1.个人住房商业性贷款（1）“一手房”贷款的期限最长
6、不超过30年，且贷款到期日不超过借款人的70周岁；同时应满足以下条件：用于抵押房屋的房龄+贷款期限30年。（2）“二手房”贷款的期限最长不超过20年，且贷款到期日不超过借款人的70周岁；同时应满足以下条件：贷款期限经评估的剩余可使用年限的一半。2.个人住房公积金贷款的期限按照当地公积金管理部门的相关规定确定； 3.个人住房组合贷款的期限按照“一手房”、“二手房”贷款期限的相关规定确定；4.个人商用房贷款的期限最长不超过10年，且贷款到期日不超过借款人的70周岁；同时应满足以下条件：用于抵押房屋的房龄+贷款期限20年。 三、贷款利率贷款利率按中国人民银行有关规定执行；贷款期限在1年以内（含）的，
7、遇法定利率调整，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下一年度的1月1日起按相应利率档次执行新的利率规定。贷款人于公历每年1月1日公布本年度的个人贷款利率，借款人于年初第一个月的还款日执行新的月还款额。如未遇国家调整利率，则下一年度的利率与上年度利率相同。个人房屋贷款可设立还款宽限期，宽限期最长5天，宽限期内本期应还金额不计收利息。四、还款方式贷款期限在1年以内（含）的，实行到期还本付息；或者分期还款的方法。贷款期限在1年以上的，则必须采取分期还款方法，具体可分为等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法3种。借款人可选择还款方式，但在借款期内已选定的还款方式不
8、得变更。具体还款方式的计算公式及使用说明如下： 1. 到期还本付息。借款人需在贷款到期日还清贷款本息，利随本清。到期应还本金按照借款合同的约定确定。到期应还利息=剩余贷款本金贷款日利率剩余贷款本金实际占用天数 2.等额本息还款法。借款人每期以相等的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每期归还的金额包括每期应还利息、本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。设贷款总额为Y,贷款期数为n，贷款利率为i，已还至第k期，则：注：“分期还款额”又称“每期还款额”；“贷款余额”又称“贷款剩余本金”，下同。3.等额本金还款法。借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还得本金等
9、于贷款总额除以贷款期数。设贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款利率为i，已还至第k期，则： 4.等比累进还款法等比递增还款法。首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，单位为月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（Wb期）内每期按分期还款额（A）以相等额度归还贷款本息，在第二个时间段(t期)内，较第一时间段的分期还款额（A）按定比（s）累加，即每期以新分期还款额A（1s）归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内，较第二时间段的分期还款A（1s） 按定比（s）累加，即每期以新分期还款额A（1s）（1s）归还贷款本息，依此类推，以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按定比（s）累
10、进，直至贷款本息偿清。等比递减还款法。首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，单位为月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（Wb期）内每期按分期还款额（A）以相等额度归还贷款本息，在第二个时间段(t期)内，较第一时间段的分期还款额（A）按定比（s）递减，即每期以新分期还款额A（1s）归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内，较第二时间段的分期还款A（1s） 按定比（s）递减，即每期以新分期还款额A（1s）（1s）归还贷款本息，依此类推，以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按定比（s）递减，直至贷款本息偿清。由上可知，对等比累进还款法，当s0时为等比递增还款法，当s=0
11、时为等额还款法，当s0时为等比递减还款法。设贷款总额为Y，贷款利率为i，贷款期数为n，并设n=wb+tv+We，其中1Wb0，v0且为不大于的最大整数，0Wet（实际做法中一般设wb=t，余数We为0），当1+s(1+i)t时，则：限制条件：等比递增还款法：首次分期还款额须大于当其应计贷款利息；等比递减还款法：递减比例必须大于负100，小于零。5还款周期根据中国人民银行规定，借款期限在1年以上的个人房屋贷款，实行从放款的次月起开始还款。每1个月为1个还款期。借款人在1个还款期内任何一天还款，均按月计收利息。放款当月和合同约定的还款最后一期按实际占用天数计收利息。第四节 担保一、以下四种担保方式
12、的个人房屋贷款业务，可以单独使用或组合使用。 1.借款人以所购房产设定抵押，并由贷款人认可的保证人提供阶段性保证或全程保证。 “全程保证”是指个人房屋贷款存续期间，由贷款人认可的保证人对全部贷款本息提供连带责任保证的担保方式。 “阶段性保证”是指自贷款发放之日起，至借款人将房屋他项权证交贷款人执管并将房地产权证交贷款行审验无误之日止，由贷款人认可的保证人为贷款提供阶段性连带责任保证的担保方式。 2.由住房置业担保公司为借款提供全程保证，借款人将其本人或第三人的合法房产依法向住房置业担保公司进行抵押反担保或直接抵押给贷款人。3.以符合中国光大银行个人有价单证质押贷款管理办法规定的我行存单或所发售
13、的凭证式国债设定质押。4.以所购房产之外的本人或第三人的房产设定抵押。（1）抵押物必须是贷款人认可的、依法能够设定抵押的房产；（2）二手房产的贷款金额在40万元以内且贷款成数在40以内可不进行评估，房产价格由各分（支）行负责认定；反之二手房产必须进行评估；（3）抵押房产在进行评估时，必须由贷款人指定的有一、二级专业资质的评估公司进行评估，评估费由借款人承担；（4）以房产设定抵押的，贷款金额按照中国光大银行个人助业贷款管理办法的相关规定执行；（5）借款人必须以抵押物价值全额设定抵押，登记费用由借款人承担；（6）如购房合同或产权证明上列有共有权人，抵押人需提供其他共有权人同意抵押的书面证明材料；（
14、7）办妥抵押登记手续后，房屋他项权证正本交贷款人执管，房地产权证交贷款人审验无误并复印后可退还借款人保管。第五节 贷款的流程一、贷款的受理借款人签订房屋买卖合同并交付购房首付款后，经阅读中国光大银行申请个人房屋贷款须知，可向贷款人或我行合作企业索取并填写中国光大银行个人房屋贷款申请审批表，正式向贷款人提出借款申请。内容填写应真实、准确、完整、清晰，借款人提供的证明资料应与申请表中所填内容一致。借款人申请个人房屋贷款必须提供以下资料： （一）具有法律效力的身份证件（指居民身份证、户口簿、军人证、护照等）、婚姻证明； （二）有关借款人家庭稳定经济收入的证明或纳税证明、银行对账单或银行储蓄存折的原件
15、及复印件；如收入证明所载明的收入不足以偿还其到期贷款本息，借款人须提供第三方出具的独立证据，证明其具有令贷款行满意的还款能力； （三）一手房须有符合规定的购买合同、协议等；二手房须有权属证明及原房屋共有人同意出售的证明； （四）首期付款存款证明、发票或收据； （五）抵/质押物权属证明以及有处分权人同意抵/质押的证明；保证人同意提供保证的书面文件和保证人资信证明； （六）贷款人要求提供的其他文件或资料。二、贷款的审查、审批 （一） 借款人资信调查 贷款人收到借款申请人的借款申请及有关证明资料后，对借款申请人的经济收入稳定性、合法性、真实性进行分析调查，以确定其实际还款能力及资信度。 （二） 贷款审批1.经办人初审 经办人在收到借款申请人全部资料后进行初审，重点审查以下内容：（1） 对借款申请资料的齐全性、真实性、合法性、有效性进行审查；（2
