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1、第六讲 房地产行业税收专项检查关于2004年房地产行业税收专项检查的文件精神1、检查对象辖区内房地产企业。2、检查年度一般检查2003年度税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯以前年度。3、检查内容本次专项检查要贯彻各税统查的原则，重点检查营业税、企业所得税、个人所得税的申报缴纳情况。（1）营业税重点检查内容1）按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否纳税；2）预收款（预收定金）是否及时纳税；3）各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税；4）以投资入股名义转让土地所有权或不动产
2、所有权，但未与接受投资方共担风险，且收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为是否纳税。（2）企业所得税重点检查内容1）各项应税收入是否真实、完整。重点是各种经营收入、附件收入是否全部按规定入账，有无已实现收入不确认、长期挂往来或做账外收入的情况；2）税前扣除项目是否真实、合法。要结合行业特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目。（3）个人所得税重点检查内容按照个人所得税法和国家税务总局关于进一步加强对高收入者个人所得税征收管理的通知（国税发200157号）等法规、文件规定，检查房地产行业的个人所得税代扣
3、代缴和自行缴纳情况，特别要将房地产企业的经营者作为检查重点。要着重查处以下行为：1）纳税人和扣缴义务人签定假合同、假协议，少报收入少纳税，共同实施偷税的行为；2）扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报，从而少缴或不缴个人所得税的行为。4、时间安排（1）本次专项检查从2004年7月1日开始至9月30日结束。（2）2004年10月底前，各地以省级税务机关名义向总局报送本次专项检查的总结报告。一、营业税一、关于纳税义务人与扣缴义务人的应注意事项1、企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。单位和个体户的员工，雇工在为本单位或雇主提供劳务的，不构成纳税人。2.建筑安装业务实行分包或者
4、转包的，以总承包人为扣缴义务人。建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付出分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。二、征税范围营业税的征税范围是：在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产。只要是在境内的不动产，且不论其是否为境内或境外单位、个人开发，或是否在境内或境外销售，都是属于营业税的征税范围。确定应税行为是否成立，可以从两个方面把握：1、是否提供了应税劳务，转让了无形资产或销售不动产；2、提供劳务，转让无形资产或销售不动产的行为是否属于有偿或视同有偿。只有同时符合这两个条件，应税行为才能成立，否则，就不成立。具体征收范围1、建筑业：是指建筑安
5、装工程作业。其征收范围包括：建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。2、服务业：是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。其征收范围包括：代理业、旅游业、饮食业、仓储业、租赁业、广告业、其他代理服务业。租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。但融资租赁不属于“租赁业”的征收范围，应按“金融业”征税。凡从事房地产出租业务的单位和个人，以其租金收入为征税对象，按本税目征收营业税。3、转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。其征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。转让土地使用权，是
6、指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。4、销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。其征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其土地附着物。（1）销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。（2）销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，以其销售收入额为征税对象，按
7、“销售不动产”税目征收营业税。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。在销售不动产时连同不动产所占土地的使有权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应征税。三、计税依据（一）建筑业1、建筑业的营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业取得的营业收入额，即建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取的各种费用。其中，工程价款由下列四项内容组成：根据实际完成的工作量和预算单价计算的直接费；根据直接费数额和管理费收费标准计算的间接费；根据直接费、间接费和规定标准计算的计划利润；
8、根据直接费、间接费、计划利润，按国家规定的税（费）标准计算的营业税、城市建设税和教育费附加。用公式表示为：工程价款直接费间接费计划利润税金因此，建筑安装企业向建设单位收取的临时设施费、劳动保护费和施工机构迁移费，以及施工企业收取的材料差价款、抢工费、全优工程奖和提前竣工奖，都应并入营业额征收营业税。2、纳税人从建筑、修缮、装饰和其他工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物质和动力的价款在内。3、纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。4、建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付出分包人
9、或者转包人的价款后的余额为营业额。5、自建行为的营业额根据同类工程的价格确定，没有同类工程价格的，按下列公式核定计税价格：计税价格工程成本（1成本利润率）（1营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。6、包工包料、包工不包料工程的营业额。7、招标，投标工程的营业额。（二）销售不动产1、代收代付费用2、以房换地的营业额在一方出地，一方出资合作建房过程中，出资方发生了销售不动产的应税行为，出地方发生了转让土地使用权的应税行为，由于双方是通过比较原始的“以物易物”方式进行交易的，所以必须正确核定其营业额。例 假设在一合作建房事件中，出地方出地1000平方米，建
10、成的房屋总面积为10000平方米，双方按5：5的比例房屋，那么对出资方来说，就相当于将5000平方米的房屋销售给了对方，其营业额就是那5000平方米房屋的价值，对出地方来说，就相当于将500平方米的土地使用权转让给对方，其应税营业额就是500平方米的土地使用权的价值。由于双方未进行货币结算，就应按营业税暂行条例实施细则第十五条的核定房屋的营业额。即：（1）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；（2）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；（3）按下列公式核定计税价格：计税价格营业成本或工程成本（1成本利润率）（1营业税税率）对以房换地行为征税时，如果没有可供参照的同类不动产，只能
11、核定计税价格。假定建造房屋共耗资1000万元，建成后的房屋以5：5比例分成，则等于是出资方将工程成本为500万元的房屋销售给了对方。500万只是投资方的工程成本，并不能作为投资方销售不动产的营业额。而应按组成计税价格计算投资方的营业额。假定当地税务机关核定其成本利润为20%，那么其销售不动产的营业额为：500万元（120%）（15%）632万元。3、以不动产抵顶贷款的营业额核定不动产原所有人（以下简称借款人）的营业额时，应根据不同情况分别核定，如果在贷款期满以前，不动产仍归借款人使用，这是借款人的营业额并非其所欠银行的贷款本金，而是其尚未归还银行的本息合计。如果在贷款期间就已将不动产与银行使用
12、，以不动产租金抵充贷款利息，那么借款人销售不动产的营业额就为其所欠银行的贷款本金。当然在实际借贷业务中，所抵押的不动产，其价值往往大于贷款金额。这时一般通过公开拍卖或银行估价用大于欠款金额的部分，再扣除拍卖费用后，将剩余部分归还借款人，对此就应按实际拍卖价格作为借款人销售不动产的营业额，不能扣除拍卖费用。如果是由银行和借款人双方估价，由银行将不动产实际价值大于所欠款项的部分补给借款人，则借款人销售不动产的营业额就为欠款金额加上银行支付的不动产余款。例 某借款人以房屋作抵押，向某银行贷款10万元，贷款期限为5年，年贷款利率为20%，则5年后银行应收本息合计20万元，因该借款人无力归还，银行将所抵
13、押的房屋收归已有，经双方协商，核定该房屋价值25万元，银行又向借款人支付了5万元，那么借款人销售不动产的营业额为20万元加上5万共计25万元。4、以“还本”方式销售建筑物营业额5、单位将不动产无偿赠送他人的行为，营业额由主管税务机关确定。四、营业税的纳税义务发生时间（一）一般规定营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项的凭据的当天。这一规定明确了纳税人在何时发生纳税义务，即只有具备了下面两个条件中的一个，纳税义务即告发生：1、纳税人收讫营业收入款项的当天；2、纳税人取得和索取营业收入款项的凭据的当天。（二）特殊规定1、纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收
14、款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2、纳税人自建建筑物后销售的，纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或取得索取营业额的凭据的当天。3、纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间，为不动产所有权转移的当天。五、销售不动产征税的若具体问题（一）以不动产作抵押向金融机构贷款的征税问题（二）以不动产投资入股的界定问题（三）伴随企业兼并、合并发生的不动产所有权转移行为是否征税问题（四）销售不动产的纳税义务发生时间（五）个人将不动产无偿赠与他人的行为征收营业税问题（六）以“还本”方式销售建筑物的征税问题（七）关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题（国税函1996718号）
15、（八）外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题 对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。（九）中外合作开发房地产征收营业税问题 1、关于中外双方合作建房的征税问题 中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。 同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”
