(房地产经营管理)房地产产业的转型探讨精品

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1、房地产业的转型研究目 录一、 房地产业的发展历程与现状二、 房地产业在国民经济和社会发展中的地位和作用三、 转型中房地产业出现的矛盾和问题四、 在转型中发展和完善房地产市场的政策建议五、 房地产业的发展趋势与转型展望一、 房地产业的发展历程与现状(一) 房地产业的发展历程1、19501978年房地产业的退化1950年海南解放后,国家对房地产逐步实行接管、没收和整顿的新政策。一是没收旧政府和官僚资本的房地产,接管外国资本在海南的房地产;二是宣布承认城市私人房地产的所有权,保护产权所有人的合法权益;三是整顿房地产市场,对高租金和掮客进行了限制和打击。旧的房地产市场秩序被打破,房地产市场日趋萎缩,机

2、制运行日趋弱化。1956年,对私营房地产实行社会主义改造,采取的形式是“国家经租”,即国家付给房地产主租金,赎买房地产权,使大部分私营房地产变成公有,并对一切房地产的买卖、租赁实行严格的政府控制。自此以后,房地产市场步入计划经济轨道,市场机制逐渐失去了作用。1966年后,由于“文化大革命”冲击,个人所有的少量房地产买卖、租赁完全被取消。在城镇,只有各类政府机关和公有企业才可以投资建房,土地由政府无偿划拨,如需征用农民土地,则将农民转为城镇居民作为补偿。建成的房屋只以极其低廉的租金租给居民。政府、国有企业之间的房地产转移,无需买卖,只需账面划拨。在农村,农民及企业可在自己所在的土地上建房,仅作自

3、用,不能买卖。至此,房地产市场已经消亡,不复存在,市场机制失去了运作的基础。这种状态,一直延续到1978年。19501978年,海南房地产市场从有到无,房地产运行机制从市场机制转向计划机制,是房地产的另一种转型过程,属于房地产业的退化时期。2、19791986年房地产市场的复苏1978年党的十一届三中全会以后,实行了改革开放,提出了“计划经济为主,市场调节为辅”的理论和政策。于是,肯定了房地产的商品属性,并且房地产要按商品货币规律即市场规律来进行管理和发展。邓小平同志于1980年在一次谈话中较系统地阐述了这一观点:“关于住宅问题,要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人购买房屋,

4、也可以自己盖;不但新房子可以出售,老房子也可以出售。可以一次付款,也可以分期付款,10年、15年付清。住宅出售以后,房租恐怕要调整。要联系房价调整房租,使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低,人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子,交通方便地区和不方便地区的房子,城市和郊区的房子,租金应该有所不同。将来房租提高了,对低工资的职工要给以补贴。这些政策要联系起来考虑。”邓小平同志的这些话,对房地产(包括住宅)改革理论和政策的形成,起到了重要的推动作用。理论上的成果有:(1)肯定了大部分的土地和房产的商品属性;(2)对住宅的商品属性有所认识;(3)房地产管理,在计划调节以外,

5、还要发挥市场机制的调节作用。这些理论成果,在政策上和实践中得到了承认与应用。到了1984年5月,全国人大六届二次会议的政府工作报告指出:城市住宅建设要进一步推行商品化试点,开展房地产经营业务,允许按照土地在城市中所处的位置与使用价值征收使用费,同时还提出了土地有偿使用的原则,确立了土地作为资源及其收益的观念,使土地由无偿划拨纳入有偿使用轨道。这些理论和政策,为房地产市场的复苏提供了环境和条件,使房地产市场逐步得以复苏。但是,这种复苏是相当缓慢的、有限的。因为种种原因,经济理论上的突破仍然是有限的,在政策上仍然是计划经济占主导地位,市场调节只是辅助手段。所以房地产的发展必然受到经济理论和政策的制

6、约。而市场调节的范围,仅限于零星、分散和价值较低的产品。房地产本身固有的价值高、使用时间长等特点,使房地产必然受制于计划经济管理体制。因此,在这一时期,房地产市场的复苏是有限和缓慢的,甚至是弱小的。然而,复苏具有重大的意义,房地产市场发展对经济理论提出了迫切需要,揭示了市场调节为辅的局限性。房地产市场的复苏、发育和成长,充分显示了市场机制的优越性和生命力。房地产业只有在市场机制下,才有可能发展壮大。复苏所显示的意义,有力地推动了经济理论的发展和经济政策的进一步改革,从而迎来了房地产业真正意义的起步发展时期。3、19861991年房地产业的逐步发展 1986年后,社会主义商品经济终于在理论上得到

7、人们的肯定,市场机制的作用进一步受到人们的重视。1987年党的十三大报告指出:房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分,确认了房地产市场的地位和作用,从而极大地推动了房地产市场的发展。特别是1988年海南建省,房地产业蓬勃发展,产业规模日益扩大,形成了土地开发和房地产市场发展的第一次高潮。在房地产业发展时期,国家相继出台了关于房地产以及房地产市场运行的政策法规:(1)1986年6月25日全国人民代表大会常务委员会通过,并于1988年2月29日全国人民代表大会修正的中华人民共和国土地管理法,是房地产业发展最重要的法规,它确定了国家依法实行国有土地有偿使用制度;(2)1990年5月19日发布的中

8、华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例;(3)1991年1月4日发布的中华人民共和国土地管理法实施条例;这些法规的颁布实施,有力地促进了房地产市场的发育和房地产业的发展,同时,海南省也相继出台了一些与房地产相关的地方性法规,(4)1988年2月13日颁布实施了海南土地管理办法;(5)1990年3月26日施行海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定。这些地方性法律法规,奠定了大规模土地开发和房地产业发展的基础,使海南房地产业发展步入了市场化和产业化的轨道。房地产由计划经济向商品经济转型,不但是量的转型即发展规模的变化,而且房地产经济的运行机制发生了重大转型,计划经济虽然还在发挥作用,但是

9、市场机制已稳步发展,并逐渐成为房地产市场的主导力量。4、19921998年房地产业在双轨制下的高速发展 1992年邓小平同志南方谈话之后,建立社会主义市场经济体制已成为一致的共识。十四大提出了社会主义市场经济理论。在这样的理论和政策引导下,房地产业中市场机制的地位得到了充分的肯定,加上经济快速增长的影响,对房地产的需求猛增,客观上引发了“房地产热”的形成,房地产业成为新兴的支柱产业。到1993年下半年,国家为实现经济软着陆及时实施了宏观调控政策,海南房地产规模急剧收缩,投资需求下降,但是,房地产业的支柱地位并没有动摇,房地产业的市场化进程并没有削弱,市场机制仍然在加强,如19951998年,向

10、个人出售的商品房比重逐年上升,见表1-1。表1-1 1990-1998年海南房地产发展情况 单位:万平方米指 标年份投资额(万元)施工面积竣工面积房屋销售面积房屋销售额(万元)住宅住宅住宅销 售给 个 人1990年4138084.729.024.511.6147201991年108645187.8126.150.141.231.2480841992年302192503.9315.3106.177.3109.42364301993年573317745.668.735.770.62688861994年572504826.878.753.346.51786501995年389024696.3327.

11、268.614.040.922.293898366851996年169837313.116.157.741.615.213.52867675461997年79926164.587.942.827.017.814.138559127641998年102398147.6102.424.922.420.918.73435817078这一时期出台了一系列关于房地产业发展的政策法规。(1)1992年11月4日,国务院颁布了关于发展房地产业若干问题的通知,指出:房地产在我国是一个新兴产业,是第三产业的重要组成部分,随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进,将成为国民经济发展的支柱产业之一,并具体提出推动

12、房地产业健康发展的十四条意见;(2)1994年初公布了中华人民共和国土地增值税暂行条例;(3)中华人民共和国城市房地产管理法正式颁布实施,是房地产业发展的纲领性大法;1994年6月24日,海南省第一届人民代表大会常务委员会通过,于同年7月18日施行的海南经济特区土地管理条例,为加强土地管理,合理开发、利用和依法经营、保护土地提供了具体的法律依据。这些政策法规,保证了房地产业的健康发展,维护了市场机制有效地发挥作用。 1998年底,朱鎔基总理来琼视察期间,针对海南房地产严重积压的情况,决定把海南作为全国处置积压房地产的试点。1999年7月4日国务院批准了处置海南省积压房地产试点方案,要求“全面清

13、理、加快处置积压房地产,减少金融资产损失,切实改善经济环境”;1999年9月24日省人大制订出台了关于加快积压房地产产权确认工作的决定,进行房地产产权登记确认,有利于产权明晰和加快处置步伐;1999年10月12日发出了关于加快积压房地产流通有关问题的通知,出台了十大鼓励优惠政策。(二)房地产业的发展现状房地产业经过曲折的转型和发展,取得了辉煌业绩,但是,目前海南房地产业的现状却不容乐观。投资锐减,资金短缺,竣工率低下,“半拉子”工程增多。1999年前8个月,房地产投资仅3.2亿元;施工面积545万平方米(其中住宅293.2万平方米),竣工面积82.3万平方米(其中住宅9.2万平方米),竣工率为

14、15%(住宅竣工率为3.1%)。由于资金严重短缺,造成房地产开工项目绝大多数不能完工,新建住宅项目极少完工,房地产投资项目基本上都是“半拉子”工程。2、竣工房屋空置严重,房屋折旧不容忽视。19881998年,商品房开发建设规模达3669万平方米,竣工1686万平方米,尚有143.9万平方米在建,停建达1135.3万平方米,未能开工的有703.8万平方米。商品房累计竣工1677.5万平方米,空置达703.4万平方米。房地产开发建设中,停建和未开工占50.1%;竣工商品房空置率达41.9%。建成商品房大量空置,停建项目大量存在,严重占用房地产投资和银行金融资产,大量房屋长期空置,房屋折旧应引起足够

15、重视,房地产的资产流失不容忽视。房地产产权不清晰,产权市场不通畅。受房地产下跌影响,房地产企业亏损严重,企业与银行、企业与企业之间的贷款、拆借不能如期归还,债务拖欠时间长,数额巨大,涉及面广。而且相当多的房地产企业已经资不抵债,银行不良金融资产增加。加之在房地产快速发展时期,产权市场尚未建立健全,产权管理不到位,造成商品房、停缓建工程、闲置土地的权属关系不清晰,甚至混乱。如中国银行在海南房地产的沉淀资金中,有71%的不良金融资产产权不清,需要首先确权才能处置;农业银行在海南房地产的沉淀资金中,有84%的不良金融资产产权不清,需要确权。房地产产权不清还反映在产权纠纷中,海南省法院系统查封的土地达2.7万亩,房产达41万平方米,并且存在省内外法院重复查封的情况。由于房地产产权不清晰,目前沉淀资金的处置难度增大,同时,如果不界定和明晰产权,产权交易无法实现,积压的房地产将无法处置。房地产沉淀大量资金,桎梏了金融业的发展和经济增长。1993年下半年国家实施宏观控制政策,房地产业

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