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1、目 录项目决策背景 -2第一部分 项目概况 - 3第二部分 法律及政策性风险分析 - 14第三部分 市场分析 - 16第四部分 规划设计初步分析 - 24第五部分 项目推进计划 - 32第六部分 投资收益分析 - 33第七部分 管理资源配置 - 37第八部分 综合分析与建议 - 39项目决策背景万科自2000年上半年进入成都市场，开发的成都万科城市花园取得成功，已推出的城花一期、二期热销完毕，后续开发仍在继续顺利推进，万科品牌已得到成都市民广泛认同。但目前仅有城花单项目操作已不能满足集团日益增长的利润要求，随着对成都市场更深入的了解，成都公司对成都住宅市场进行了全面的研究后，认为成都房地产业将
2、保持持续的增长，有必要在成都继续寻找新的投资机会。成都公司现有职员85人，多项目配置，单项目操作，从操作经验和人力资源状况看，成都公司已具备多项目操作能力，成都公司急需寻找城内中小项目进行利润补充。随着国家加强土地资源的调控，拍卖方式将为今后房地产开发的主要土地供应来源。2003年元月16日，成都市将推出东郊结构调整后的市区内首块较大规模土地前锋集团旧厂地块， 进行公开拍卖。此项目位于成都市中心区域，规模适中，有助于公司多项目操作和提升万科品牌形象。成都万科将参加此地块投标，如能竞得，成都公司将开始多项目开发运作。第一部分 项目概况项目背景：成华区位于成都市东北部，在城市向东发展中首当其冲。人
3、口54万，面积110.6平方公里，辖4个乡、12个街道办事处。区内云集有200多家以电子工业为主体，多种行业并存，门类较为完善的国有企业，是成都乃至四川重要的工业基地。电子科技大学、成都理工大学等10余所大中专院校及30余家科研院遍布全区，是成都市重要的教育科研基地和高科技人才聚集的地方。由2001年11月开始的沙河综合整治工程预计耗资20亿元，计划用三年的时间完成沙河的初步整治，将沙河做成成都市的第二张城市名片。在沙河综合整治工程带动下的东郊工业区搬迁工程占地107.4平方公里，市政设施改造和建设投资总额达228亿多元。调整后的东郊将成为集物流配送，商业金融、居住生活、科技产业、旅游休闲等功
4、能于一体的综合性城区。其工业用地将由现在的30降到11左右，城市绿地将达到12以上。2003年1月16日，成都有史以来的首家整体搬迁企业，也是东郊结构调整后的首块成规模土地前锋集团旧厂地块，将“摆”上拍卖台。1、位置：项目位于成都市东北方向，紧邻府青立交桥，在一环路北四段外侧，南与一环路接壤，西与前锋路接壤，北、东侧均为前锋厂厂区。属成华区行政辖区范围。项目位置与项目接壤的两条道路路况良好，40米宽的一环路双向四车道，前锋路宽20米，前往市区内外的路网四通八达，非常便利。其中：1、 成都市东北主干道府青路与项目距离约150米；通过府青路到春熙路商圈约3km路程；2、 项目与内环线距离约1km，
5、可通过泰安街直达，便利的使用城内各种高级别配套；3、 项目与三环路直线距离约5500米，可通过府青路连接三环路快速通往城市各处（北门进出成都的必经之道府青路上的青龙场立交桥从2003年元旦起停止收费）。2、宗地概况宗地用地面积约67.5亩，净地面积38449.79平方米（57.674亩），形状规则方正，原为前锋集团旧址。地面建筑现已拆迁完毕，除保留有数十株成龄桉树外，地表平整。 宗地北至前锋办公楼 南至一环路对面的北苑商场 宗地东至前锋厂厂区 西至前锋路对面的前锋厂生活区南面一环路 北面华油路东面府青路 西面前锋路地块现状（原有一栋五层楼综合楼，二层办公楼、医院和部分厂房）： 已平整土地 地块
6、内树木3、项目周边环境及相关配套A.周边环境分析：成都市城北功能定位为陆上城市对外交通枢纽中心和商品对外辐射物流中心，（依托交通带来了区域早期工业的发展，）有二十多年的发展历史，区域由当地工业人口（为主）和外来经商人口构成，整体质素不高。但因项目紧挨全国重点院校（电子科技大学），并在一环线上，故项目面向的区域人口素质相对较高。与项目相距1km的沙河八大景点之一的“三洞桥景点”有一个面积约80亩的绿色广场。其建成对周边的居住环境和景观将会有很大提升。与项目相距500米处的沙河及沙河边的预留绿地前锋厂是成都市的大型知名工业企业，主要生产热水器、电表、无线电接收器等产品，属无污染（噪音、空气）工业。
7、从前锋厂员工和规划院处了解到，项目用地东北面的前锋旧厂将于春节后全部拆除搬迁至高新西区，而旧址则用作和成华区政府及电子科大合作成立“成都电子信息产业园”（孵化园）也既是电子科大将跨过府青路与项目用地接壤。（成都电子信息产业园是四川省电子信息产业的重要组成部分。是成都市成华区政府联合四川省电子信息化领导办公室及成都电子科技大学，通过成都华信电子信息产业有限公司承担，依托成都电子科技大学等科研单位的人才技术优势和成都东郊国有大中型电子企业的存量资源而规划建设的高新技术开发区。是一个集科研、开发、生产、贸易、交流于一体的多功能园区，以建成成都市东部“硅谷”为目标。重点发展数字音视频制作、传输、接收产
8、品；微电子产品；新型电子元器件；计算机软件开发等电子信息产业。）现状厂区为成都电子信息产业园用地B.市政配套，经咨询规划院，容量充足，接入口就在项目边上。C.项目2000米内配套情况现状：1、 交通：与项目接壤的两条道路路况良好，其中一环路双向四车道40米宽，前锋路20米宽，前往市区市外的路网四通八达，非常便利。2、 学校：宗地2000米范围内从中小学到高等学府各级教育机构星罗棋布，广播电视大学，全国重点院校的电子科技大学，省属中专成都市工业学校，省重点中学成大附中、圣灯中心小学、马鞍小学、解放路小学石油幼稚园环布项目四周。3、 商贸：李家沱菜市、华联商厦、互惠超市、红旗直销分场、好又多府河店
9、、国美电器、锦通成百家电专卖场都在项目周边1500米内。购物便利。国美电器 红旗直销分场4、 医院：市八医院、成都军区总医院、市建工医院、市中医院、石油医院、梁家巷中西医门诊部等医院汇集四周。5、 金融：中国银行、建设银行、商业银行、农业银行、保险公司和证卷交易所等在项目直径1000米内均有分布。6、 文化娱乐：活水公园，市游乐园、城北体育馆、市游泳场均在项目2000米范围内，项目周边分布众多中档次有特色的餐饮茶肆酒吧。7、 公交：项目周边公交系统四通八达，共有11路公共汽车通往市区各处，离宗地最近的公交站点距离为150米，共 四路。公交线路表线路起止站7路文化宫理工大学27路九眼桥（一环路环
10、行线）28路火车北站石羊场中心站34路火车北站（一环路环行线）42路逸都花园游乐场45路双楠小区青龙场中心站60路省政法学院九眼桥65路火车北站九眼桥73路建机厂文化宫75路东光小区光荣小区113路金沙中心站十里店总体分析及结论： 项目所在区域有较早的发展历史，人口稠密，所以各类市政及生活配套非常齐全，但在档次上受到本区域整体消费、需求水平和发展历史较早的约束。项目路网辐射能力强，可以便捷的跨区域辐射优质的市政服务。项目本身的商业规划可以弥补部分商业生活的不完善和档次的不足。明年成都市周边各大盘纷纷启动，势必对城内中档商品房造成较大冲击，就在市内各大开发商高度关注城郊住宅的的同时，我们可伺机考
11、虑城内精品住宅（市区内市场空白），利用老成都人的东郊情节，借助沙河改造、东郊结构调整这一契机，将本项目打造成与沙河景观相辉映的精品楼盘。所以，通过上述分析，我们认为，区域的各类配套设施对项目立项有支持力度，业主们在区域内能够享受到完善而又便捷的各类生活配套服务，并可借助快捷的道路辐射网到达城内各处。可将本项目定位为中高档精品（区域内）住宅。4、项目用地技术经济指标本项目控规按用地性质分为2部分进行规划。A部分：净用地面积约35955.78平方米（53.933亩），土地用途：住宅用地；使用年限：70年；容积率：不大于2.5；建筑密度：不大于28；绿地率：不小于30；建筑高度：不大于40米；其他方
12、面按有关规定执行。B部分：净用地面积约2494.01平方米（3.741亩），土地用途：商业用地（商业服务设施用地）；使用年限：40年；容积率：不大于2.2；建筑密度：不大于50；绿地率：不小于20；建筑高度：不大于24米；其他方面按有关规定执行。技术经济指标AB合计占地面积（净地）35955.78 m22494.01m238449.79m2容积率2.52.22.48总建筑面积89889.45 m25486.82m295376.27 m2建筑密度不大于28不大于50/公建配套100m2515m2615m2住宅面积89789.45m2/89789.45m2商业面积/4971.82m24971.82
13、m25、土地价格及付款条件本地块将于2003年1月16日以公开拍卖方式出让（起拍价150万元/亩），地价款于地块成交后180日内付清。A、地块成交后5日内与出让人签订成都市国土使用权出让合同；B、签订成都市国土使用权出让合同之日支付拍卖成交地价款的30；C、签订成都市国土使用权出让合同之日起60日内支付拍卖成交地价款的30；D、签订成都市国土使用权出让合同之日起180日内支付拍卖成交地价款的40。在此地块拍卖公告前，周边地价约为100万/亩（鑫源公寓2000、鹏程苑2000地价均在90万左右），此次拍卖，将区域内的地价抬到了另一个高度。但因本区域的成熟度及发展历史，区域内可用作住宅开发的土地所剩无几。如要将旧房拆迁后重建，其拆迁成本将会远远高于此地
