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1、房地产开发经营概述1 房地产及房地产业一、房地产1.定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备等住区环境）。2.房地产的特点 房地不可分割性、不可移动性（地理位置的固定性）、市场区域性明显、社会经济位置的可变性、保值增值性、生产使用周期的长期性、差异性、土地资源的稀缺性、消费与投资双重性、使用的社会性。二、房地产业房地产业是指从事房地产开发建设、经营管理和修缮服务等业务活动的部门经济行业。其经济运行过程分为生产过程、流通过程、分配过程、消费过程四个过程。房地产业可细分为：房地产投资开发业物业管理业房地产中介服务业房地产咨询业房地产价格评估业房地产经纪业房
2、地产业房地产业的特征：1. 基础性 2. 先导性 3. 关联性 4. 地域性 5. 周期性 6. 高回报、高风险性7. 对金融业的依赖性三、房地产商品的种类1.土地商品的种类 生地：未经开发 熟地：经“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整）2.房屋商品的种类按用途划分工业厂房普通住宅公寓别墅写字商业楼楼商住楼商务楼综合楼按性质划分公房二手房解困房集资房安居房经济适用房微利房商品房廉租房按层数划分低层多层高层按承重结构划分混合结构住宅（砖混结构、砖木结构、砌块结构、钢混结构）大模板结构住宅大板结构住宅框架轻板结构住宅简易结构住宅按设计特点划分内廊式住宅外廊式住宅退台式住
3、宅跃层式住宅复式住宅错层式住宅公寓式住宅单元式住宅花园式住宅2 我国房地产业发展历程我国房地产发展历程示意图：（一）改革前各阶段划分 (80年代以前) 1. 建国初 (4955年) 2. 56年65年 3. 文革时期（二）讨论与试点阶段 （80年代）1. 讨论：房地产的商品性 2. 试点（三）泡沫阶段 （9293年） 1.特征：房地产火爆（炒楼花热、开发热） 2.炒楼花的外界条件：有促使房地产急剧升值的某种原因（市场、政治等） 3.炒楼花的特征：买空卖空，快速交易，似“击鼓传花”游戏。 4.后果：房地产价格飞涨，通货膨胀，圈地运动（四）调控阶段 （9395年） 土地：严格控制用地 资金：紧缩银
4、根（五）恢复阶段 （9598年） 1.政府、开发商理性地进入有序市场 2.消费者逐渐成熟 消费观念基本确立 消费要求逐步提高（现代居住环境的标准：安全、健康、私密性、开放性、方便性、自然回归性。） 购买力显著提高（六）、住房商品化的新起点（98年）刺激住房消费的政策要点： 堵：停止实物分房；提高房租。（到2000年，公房租金为3.32元/m2） 扶：大力扶持住房建设（经济适用房建设土地政策优惠、建设贷款放宽；普遍实行住房信贷消费） 补：住房补贴（使居民能在1020年中用家庭收入的2030%购买一套住房）第二章 房地产开发基本程序参照教材P3642一、房地产开发过程中的参与者咨询服务、产权调查办
5、理过户、协助贷款政策法规、土地供给产权登记、规划审批施工许可、销售许可建筑贷款抵押贷款法律咨询起草文件办理手续土地评估、房屋评估市场调查、营销策划税务咨询、财务管理工程预算、付款方式成本控制、费用估算提供资金开发规划建筑设计施工技术管理建筑施工工程事故保险买卖合同、过户手续工期、质量控制工程建设投资控制工程建设合同管理开发商经纪人工程监理会计 经济师估价师销售员建筑工程师卖地人买房人律师政府银行投资人承包商保险公司二、房地产开发过程 (一) 提出开发设想 (二) 开发设想的具体化 (三) 开发投资的可行性研究 (四) 申请项目选址并获取土地使用权 (五) 工程项目的规划及建筑设计 (六) 征地
6、及拆迁安置 (七) 项目融资 (八) 工程招标及施工 (九) 市场营销及策划 (十) 物业管理（可参考如下示意图）房地产开发流程施工放线、规划部门验线组织设计勘查部门验槽组织桩基验收结构施工中隐蔽工程预验组织结构鉴定验收竣工工程预验组织工程竣工验收整理竣工资料归档办理工程决算工程管理商品房预售办理商品房价格报批填报工程竣工单、办理交接手续商品房记帐入库商品房销售开具用户通知单项目财务成果考核房屋销售售后服务建立管理服务机构与服务制度建立房屋档案回访住户及时解决住户困难物业管理项目设想年度计划可行性研究申请项目报告规划方案投资立项填写招标申请发招标通知书审核投标单位资质招标文件报批发招标文件编制
7、标底开标审核施工图三通一平、地上地下物处理材料设备订货办理开工报告(见后页)组织招标签订施工合同(见后页)组织施工单位进场组织设计交底审查施工图纸施工准备向拆迁办申报房屋拆迁计划拆迁办下达拆迁批复征求拆迁户意见发拆迁通知书、安置房源委托初步设计办理合同参与扩初设计会审委托施工图设计委托初步设计、签定规划合同书规划局下达用地范围和条件参与规划审定规划红线与管理要求通知书提出功能设计要求对投标单位资质审查发送招、邀标书及招标文件评标决标中标方案处理规划局划定征用范围图向市规划局提出申请建设用地报告规划局批发建设用地规划许可证向市土地局提出申请征地报告土地局批准办理征地手续向地方政府办理征地手续解决
8、有关问题现场标桩征地范围清场安置预算报告征地地址勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照(见后页)编制小区开发组织设计工程预算造价前期工作施工执照办理报总规划和初设规划现场勘查、审查、报方案确定规划、报主管市长批准下达规划图，交规划费1.5元/m2市规划土地管理局：规划处市规划土地管理局：土地处申请用地拟定征地方案审批用地手续费0.50.8元/m2划拨土地颁发土地使用证市规划土地管理局：管线处报管线设计方案现场勘查审查方案发放管线施工执照填报建设项目登记表、发建设工程通知单市建委基建管理处市建企劳保费用统筹管理办公室缴纳工程总造价2劳动保险费市规划土地管理局：审批处报批件及批准的规
9、划图现场勘查审查初设、提出修改意见修改初设重复报批发施工执照审批表各部门批准文件下达测绘通知、配套费通知、档案保证、押金通知市卫生防疫站同市消防支队报批件及初设图纸现场勘查审查初设提出修改意见修改设计、重新报批填表盖章、准予开工市消防支队市房地局报工程批件、原建筑物状态表现场勘查技术鉴定、交鉴定费房屋拆除领导小组报工程批件、原建筑物状态表现场勘查批准拆除市人防办公室审批手续同消防支队按总建面2建地下人防室或按人防面积交800元/m2报批件及初设图纸协商建设商业网点或交7建面28元/m2审查商业网点设计方案批准设商业网点或交费市商业网点办缴纳城市建设档案保证押金约工程造价1市基建档案馆市教育委员
10、会缴纳中小学教师住宅建设集资、提取住宅建设的2市煤气集资办公室缴纳煤气集资费（住宅1.5元/m2）缴纳城市建设基础设施配套费（自有生活区甲类300元/m2，乙类200元/m2，一般建设区50元/m2）市建委配套办公室市建委墙改办公室缴纳节能资金（6.4元/m2）报施工执照审批表缴纳施工牌照费50元发施工许可证和施工执照报工程批件、填写招投标申请书填报招投标登记表编制标底报送投标申请书进行投标单位资格审查组织招标、投标会议、决标签发中标通知书按万分之二缴纳招标管理费与中标单位签订施工合同市建设委员会招标办公室审查施工合同市建工局经济处或区建委规划科建设工程质量监理站交工程质量监督费报批施工图提出
11、修改建议重新报批、审查批准按工程总造价的0.3交勘查设计质量监督费勘察设计质量监督站市工商行政管理局办理合同鉴证、按工程总造价的0.2交鉴证费报工程批件协商招标标底审批施工合同落实资金、材料市建行某支行签订施工合同报工程批件、申请断电现场勘查、批准断电拆送电表、代收缴住户所欠电费办理断电手续报工程批件、电气施工图填报用户用电申请报告现场勘查、核实用电容量购买用电权（住宅12元/m2）发用电施工许可证审查修改电气施工图、重批复安排电气安装施工队、预交工程费批准工程用电、填表、接电办理施工及工程用电手续区供电局申请断水、缴纳断水人工费办理施工用水申请表安装施工用水表、缴纳安装费缴纳室内水表安装费签
12、订外环管路施工合同、付款开工区服务部办理断水、施工用水手续交批件图纸、填报工程用水申请缴纳供水配套费6元/m2现场勘查供水外环路设计、缴纳设计费市自来水服务部办理工程用水手续市自来水公司A开工前准备报工程批件及施工设计图纸缴纳排水配套费6元/m2现场勘查、确定排水路线位置排水外环路设计、缴纳设计费排水处管理科办理排水手续区排水管理所办理排水手续根据设计图现场定线提出预算、经审查交工程预付款、开工市排水处申请砍伐树木、驻在员看现场上报区园林局街道办事处办理伐树手续区园林局办理伐树手续看现场、确定所伐树木数量直径50cm以上的树木报市园林局批准、收费（按树种直径计价）市园林局办理伐树手续看现场、批准砍伐直径50cm以上的树木再回区园林局交费园林局报施工执照、设计图现场勘查摸底签订动迁合同、交
