《(房地产经营管理)房地产基础精品》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(房地产经营管理)房地产基础精品（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产基础知识一、什么是房地产？房地产即：房产与地产的总称，房地产在物质上有三种形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房产是房屋及其处分权、使用权、占有权、收益权等权利的总称。地产是土地及其使用权、收益权等权利的总称。1、 房地产的特性：、位置的固定性不可移动，、地域的差别性根据不同地区在价格、品质、开发类型都不一样、高值耐久性年限较长、保值增值性具有较长时期的保值增值性2、房地产行业的地位及作用房地产起源于建筑业，是国民经济中不可缺少的一部分，是我国经济的支柱产业1）、房地产业是经济结构的主要构成部分 任何行业的发展都必须依赖一个前提：土地与房产2）、房地产业带动其他产业发展 制造
2、业、建筑业、金融业、贸易业、旅游业、信息业、建材业、服务业、化工业等3）、有利于改善城市的基础设施建设，在计划经条件下，基础设施的建设完全依赖于国家，未形成自身资金周转和循环，结果城市起发展，财政就越困难，国家通过国有土地的有偿出让，向房地产业征税，获得基础设施建设资金。4）、扩大了对外开放，发展外向型经济，房地产业的发展能够改善投资环境，增加对投资者的吸引力和信心5）、房地产业开发经营的项目，最终都落实到人类生活基础设施和人文景观上，房地产业还为人们提供了一个优美的景观和良好的生活环境3、中国房地产市场发展历程1、萌芽阶段2、休眠阶段3、复苏阶段（1979-1991），78年改革开放，80年
3、全国城市规划工作会议把对城镇土地征收使用费列入议事日程，并在深圳、广州、抚顺收取城市土地使用费，规定土地使用年限，84年5月政府报告指出，城市住宅建设，要进一步推行住房商品化试点，并将房地产业列为独立行业；88年4月七届人大修改宪法规定“土地使用权可以依法律的规定转让”土地管理法也做了适当修改，并在深圳、广州、上海、厦门、福州等城市实行土地使用权有偿转让；89年全国进行房地产整顿，市场开始出现回落；90年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法出台，改善了投资环境，增强了外商在中国投资的信心，市场开始升温并达到88年水平。4、快速发展阶段（1992年至今），9
4、2年邓小平同志南巡讲成为我国房地产业发展的一个历史转折点，92年底全国房地产公司达1200余家，投资总量732亿元，商品房销售面积达4288万平米，销售额440亿元；93年全国房地产开发公司达到2万余家；04年底全国从事房地产经营公司已达到3万余家二、什么是房地产经纪人?经纪作为一种社会经纪活动，指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务活动的机构和个人。1、房地产经纪业的起源？历经时期：A、元代，称为“房牙”主要是帮人介绍房屋信息，又称“中间人”“掮客”B、鸦片战争（1840），称为“二房东”在当时，大的房地产投资商不愿意直接经营零星的小住户承租业务，他们以转手出租的方式，将房产
5、的出租业务委托给一个可信赖的人经营，这个就是“二房东”C、解放前（1930-48）在民间，经纪活动较活跃，混乱，一部分不法经纪人用欺诈、索取高额费用、哄抬房价等。D、行业消失期（1952-1978）这一时期由于国内政治、经济因素，我国的住房制度以分配为主，房地产经纪基本消失。E、改革开放至今特别是在1992年后，房地产经纪行业得到了空前发展。2、房地产经纪行业的作用1）有助于房地产市场的活跃和兴旺2）有利于房地产行业稳定持续发展3）有助于住房制度改革的继续深化4）促进人民居住生活水平的提高5）促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求6）提高了就业率三、我为什么要选择
6、加入房地产经纪人？A、经纪人在中国属于朝阳职B、经纪人专业化程度高、知识面广C、经纪人具有高抗压能力D、经纪人的薪酬较丰厚E、经纪人锻炼了我的意志F、经纪人铸造了良好的职业素养房地产名词解释一、名词解释土地类1、土地用途种类：农用地、建设用地和未利用地土地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。2、土地来源及性质：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用
7、权出让合同书中了解。3、集体土地指农村集体所有的土地4、土地使用权出让 土地使用权出让，是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。年限：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。5、土地使用权的出让方式土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。6、违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物
8、。7、商品房取得预售的条件：国有土地使用证建设用地规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证二、名词解释房屋类1、房屋：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。2、商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。3、房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按
9、照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。4、集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。5、平价房：是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。6、经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一
10、下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。三、名词解释面积1、房屋建筑面积：指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。2、房屋使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。四、名词解释房地产交易1、房地产交易：指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。2、房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房
11、地产转移给他人的行为。3、房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 4、房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。5、 什么是产权登记？答：房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。采取房地
12、产登记制度，一经登记，就确定了房地产相利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。6、房屋产权证明有那几种证件？答：房屋所有权证、国有土地使用证、房屋共有权证。五、名词解释房地产交易税费1、契税：指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。2、营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。3、房产税：指以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。4、营业
13、税附加：指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。5、印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。6、个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。7、保证金：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。8、房地产交易手续费：指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。9、房屋权属登记费：指房地产管理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用
14、。10、其他：指不属于以上类别的其他税费，如土地收益金、土地出让金等。六、名词解释房地产中介服务1、房地产中介服务：指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。2、房地产中介服务机构：指按国家及地方有关法律、法规注册的具有独立法人资格的经济组织。包括：房地产评估、房地产咨询和房地产经纪等机构。3、房地产经纪 ：指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。4、经纪总收入：指房地产中介机构从事经纪业务活动所得的中介服务费收入。5、房地产经纪公司：指从事房地产代理、策划、销售、中介的专业机构6、房地产经纪人：指专门从事房地产代理、策划、销售、中介的机构和个人7、地铺：经纪公司下属分支
15、机构，在内地叫门店，是指专门从事二手房交易的办公场所8、佣金：通过经纪公司服务所产生的劳务费9、加盟地铺：因资质或其它问题而加入品牌公司的一种方式，目的止在于归避市场风险、利用品牌效应，加盟地铺上级公司不直接参与经营管理10、直营地铺：属于经纪公司的一个直接管理、管理机构七、名词解释二手房专业术语1、洗盘：指通过业主资料或其它图径了解房屋的最新动态和基本情况2、洗客：指通过客户资料了解客户的最新动态3、看房4、洗楼：指通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求5、跑盘：指通过走访、电话了解楼盘信息6、跳盘：指通过同行挖走业主房源7、跳客：指通过同行挖走其客户资源8、日志：指与业主、客户沟通的内容9、封盘：指有准客户看中某物业时而采取的一种暂时性营销策略，某物业封盘时只能由分行经理或指定人员才有权看到该物业信息10、守价：指咬住某价格不放11、喊价：指讨价还价的方式12、差价：指房屋买卖过程中的差额13、转介：指公司不同部门介绍业主、客户资源14、诚意金：指为了解客户意向和交易方便而向客户收取一定的购房意向金（可退）15、定金：指买卖双方在交易过程中的信物和但保
