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1、 理论与现实问题分析评价从建筑师的抱怨谈城市战略【详情】一个城市的建设，无论政府官员是否愿意接受，城市空间战略都会在其中发挥重要作用，这是因为无论政府官员是否具有主动意识，但各种经济关系却都在对应的战略框架之下发挥作用，影响着城市的建设。关键数据l 北京1-9月房地产累计完成投资870.6亿元l 北京3季度租赁成交量比去年同期增长152%l 上海9月住宅上市面积118.1万平米创今年最高l 3季度深圳新住宅项目20个，面积为183万平米每周要点l 建设部规定地产项目造价千万以上要担保l 10月北京将有22个新楼盘开盘，预计年底开盘项目进入低潮l 北京近期将有20宗土地公开交易l 北京下发52号
2、文件设定五种情况核减拆迁计划l 上海发布全国首部地方性产业用地指南l 上海二手房市场出现“公寓趋冷别墅渐热”新现象l 天津工商联房地产商会成立，近70家民企成为会员l 万科、招商地产携手进军天津环渤海湾l 广州环保出台新规 今后广州禁用13种建材产品l 新加坡凯德置地10亿投资广州房地产市场l 温州炒房团进军成都房地产市场风险/机会提示l 机会：北京郊区商业地产逐渐升温l 风险：上海环外房产供应量猛升，投资风险乍现理论与现实问题分析评价从建筑师的抱怨谈城市战略 国庆节期间安邦集团城市战略研究专家陈功与一批建筑师去欧洲，在欧洲之行中，一位建筑师谈起工作说，最为头痛的是，业主不断要求修改方案，往往
3、是刚刚确定的方案，因业主想起了什么，就又被推翻，他对此是烦不胜烦。这位建筑师是一位老资格的建筑师，对市场，对施工，对建筑设计均有所了解，但他尚且因此而烦恼，可想类似问题之多，恐怕已到了相当的程度。同样是在欧洲之行中，另一位房地产开发商则表示说，他们遭遇到的最大问题是，政府部门圈房地产商的钱。在戴相龙负责天津事务之前，他们就已经进入了天津的房地产市场。当时政府答应了很好的开发条件，甚至可以说只要肯到天津来投资，那么政府对开发商是有求必应。 这位开发商表示，现在想来，一些政府部门为了地方经济的发展，为了城市的开发建设，有意无意的还是搞了圈套，而他们现在回想起来，当初显然是中了政府部门圈钱的圈套。因
4、为当初虽然答应了不少条件，但此后政府兑现起来却是困难重重，各种借口满天飞，不但当初的优惠条件没有拿到手，反倒是包袱越来越重，因为很多政府应该解决的问题，也在政策的掩饰下推给了开发商，使得开发商频于应付各种矛盾和冲突。 对于为什么会出现这样的问题？建筑师和开发商都还没有找到根本性的解决方案，只是对自己讲，以后遇事多加小心而已。而这位建筑师以及开发商所不知道的是，他们面临的其实都是非常典型的城市战略问题，只是这在他们的专业之外。 一个城市的建设，无论政府官员是否愿意接受，城市空间战略都会在其中发挥重要作用，这是因为无论政府官员是否具有主动意识，但各种经济关系却都在对应的战略框架之下发挥作用，影响着
5、城市的建设。 比如，在城市战略上要搞CBD建设，这的确可以把土地价格炒高，但整个区域的商业成本也跟随上升，各种经济关系作用的结果是，各类企业的成本开支大幅上升，一旦得到机会他们就会搬离CBD。显然，这种CBD战略实施的结果是，虽然可以搞成CBD，但CBD却未必会为区域经济带来实质性的好处。 建筑师是一个设计性质的领域，业主为什么会给他带来困扰？关键是建筑师取代了城市战略研究专家，从建筑设计领域跨入了其他专业领域，结果当然是自添烦恼。事实上，作为业主，作为甲方，究竟要搞什么样的建筑，是要看市场的，这需要评估很多的东西，要看经济走势和购买力，总之要对未来大环境的变化做到心中有数，只有这样，业主才能
6、确保投资的价值，而这一切因素，很多都大大超越了设计领域，是城市战略的专业范畴。所以，业主的要求，以及改来改去的结果是完全可以理解的，因为他心中无数，自然也只有改来改去。 而作为房地产开发商，投资是否理性，不是看政府关系，至少不能完全看政府关系，否则就会吃大亏，这已经不断的、一再的得到市场的有力证明。事实上，投资项目理性与否，重要的是要看市场，而更重要的是要看市场的变化，必须有预见的开发，有预见的收缩，有预见的对项目进行调整和改变。而要做到这一切，同样也需要城市空间战略的帮助。 城市战略是城市空间战略的简称，它是一个多任务、多层维的体系，总是着眼于各种经济关系和空间关系进行研究。在城市空间战略的
7、案例中，充斥着对高架路的否定，对公共轨道交通支持，对产业区域选择的关注，以及区域开发和建设的成功经验和失败经验，。西方国家的大量客观实践早已清楚表明，没有城市空间战略支持的地产项目，就犹如一只趁人不注意获取利益的手，快速的伸出和收回还是可以的，但长期将地产作为基业发展的开发企业，则无论如何脱离不开城市空间战略的支持和协助。（作者为安邦集团研究总部城市战略研究员 陈功）返回首页行业数据信息北京1-9月房地产累计完成投资870.6亿元 日前北京市统计局公布了，1-9月北京市房地产累计完成投资870.6亿元，增幅由一季度的40.6%下降到20.3%，住宅销售面积与去年同比增长25%。累计销售各类商品
8、房1130.5万平米，实现销售额573亿元。另外，截至9月底，北京市累计房地产到位资金1950亿元，其中贷款资金占本年到位资金的比重由上年同期的29.7%下降到23.9%，表明金融调控政策已取得初步成效。前9个月北京商品房空置面积为870.1万平米，比年初减少253万平米。从时间上看，一年以上的空置面积有所减少为301.5万平米，比年初减少76.4万平米。从空间来看，空置面积主要位于三环路以外，占全市空置面积的77.5%。这些变化表明，北京居民的住房需求仍保持了一定的规模，特别是价格和地理位置适中的商品房需求更为旺盛。同时受到土地调控政策的影响，今年购置土地面积298.2万平方米，和去年同比下
9、降63.7%；本年完成土地开发面积172.8万平方米，同比下降66.9%；商品房新开工面积1971.4万平方米，同比下降4.8%。先行指标的大幅下降，无疑影响了房地产开发投资增长的后劲，宏观调控措施的滞后影响今后还将进一步显现。（LSJ）返回首页北京3季度租赁成交量比去年同期增长152%据最新数据显示，今年第3季度北京租赁成交量比去年同期增长152%，比上一季度增长35%，仅9月份1个月的成交量就达到了第2季度总成交量的52%。据悉，今年第3季度，在房屋租赁成交的比例中两居室占到了59%，在房屋租赁市场中仍然占据着绝对的地位，但相比第2季度的71%下降了12%。两居室成交比由于受朝阳、海淀两区
10、的成交下降所带动，整体也有所下降，同时也促使3季度一居室和三居室的成交有了明显的上升，分别占到23%和10%，与2季度成交比的16%和10%分别增长了7%和3%。此外，成交数据同时显示，第3季度一居室的平均月租金为1402元，分别比第2季度和去年第3季度上涨了2%和6%；二居室的月平均租金价格为1695元，与2季度的1692元基本持平，与去年3季度的1635元相比上涨了4%；三居室的月平均租金价格为2213元，分别比2季度和去年3季度上涨了3%和7%。由此可见，城区第3季度一居室和三居室的租赁价格都有不同程度的上涨，上涨的幅度在30-70元之间。但尽管如此，两居室依旧是租赁市场的主流。（LSJ
11、）返回首页上海9月住宅上市面积118.1万平米创今年最高近日，一份最新统计数据显示，1-9月上海11个中心城区新开住宅项目合计达49个，总上市面积创出今年最高的118.1万平米。数据显示，在9月新开的49个住宅项目中，闵行和浦东分别占16个和12个，两区新增供应量均较8月放大，且同为40.1万平方米列全上海市榜首，供应量之和占全市总量的68%；徐汇、闸北和长宁三个区的供应量在79万平方米之间，较8月均有增加；普陀、虹口及中心城区供应量则小幅减少；杨浦小量供应了0.9万平方米，较8月略有减小。从统计数据来看，9月新上海楼数较8小幅增加，可总上市面积则上涨了15%。并且，9月新增住宅项目里中高档楼
12、盘共29个，占总数的2/3，而中低档楼盘数则比8月减少了1个，全市整体房价因之上扬。据了解，统计中均价在4000-6000元/m2的中低档楼盘3个；6000-8000元/m2中档楼盘17个，其中闵行区占近60%；800010000元/m2中高档楼盘9个；每平方米均价在万元以上的高档楼盘共有20个，较上月增加了54%，占总量的4成左右。由此可以看出目前上海的中高价房供应放量趋势不减，但新增中低价房供应偏少的结构性矛盾仍然存在。（LSJ）返回首页3季度深圳新住宅项目20个，面积为183万平米据统计，第3季度深圳市批准预售面积近234万平米，与上季大致持平，龙岗和福田两区的批准面积最大，分别为81万
13、多平米和78万多平米，两区合计超过全市批准面积总量的68%，特区外的批准面积上升仍较为显著。同期全市土地公开交易共成交15幅，总供地面积近79万平米，其中住宅用地占地面积约58万平米（9幅），工业用地约19万平米（4幅），酒店用地1幅约8万平米，可建筑总面积超过80万平米，其中住宅用地可建筑面积约53万平米，占总量的65.8%。宝安、龙岗两区的土地交易面积平分秋色，合计占全市总量的90%，预示着宝安和龙岗两区将逐渐演变为深圳房地产市场的主战场。据戴德梁行统计，第3季度深圳市新推住宅项目共20个，新增住宅面积183万平米，总量与上季度相比有所下降，但特区外供应则大量上升。其中，罗湖、福田两区的新
14、盘价格没有大的变化，南山区由于有不少高档项目推出，拉高了该区的新盘价格；宝安区也因为地价上涨、区域规划更加明确、西乡与宝安中心区的定位提升等因素，导致房价上升到约4500元/平方米。宝安区的发展前景为未来宝安区房价的走势提供了极大的想象空间，而宝安区房价拉升的同时，也为南山区房价的继续上涨奠定了基础。目前，由于深圳房价高企而香港的经济景气指数上升，福田南区有不少香港业主放出5-8年前购入的物业，把资金转向香港进行投资。（LSJ）返回首页3季度武汉商品房均价2713元/平米，较上季度涨幅3% 近日最新发布的第三季度武汉房产指数显示：经过两个季度的高速增长，武汉房价涨幅趋缓，迈入平稳增长期。数据显
15、示：今年二季度武汉商品房涨幅达5.8%，为6年来最高，二手房涨幅更高达13.5%。快速攀升的房价催生了不少炒房者，也有不少市民开始持币待购。三季度，武汉商品房平均价格为2713元/平方米，比上季度上涨约80元/平方米，涨幅为3%。二手房平均价格为1544元/平方米，与上季度相比，每平方米上涨约6元，涨幅为0.38%。有业内人士认为，目前，武汉房地产市场投资性购房有所减少，房价涨幅趋缓。今后购房的主流将是真正有住房需求的普通居民。（LSJ）返回首页市场动态北京央产房上市量还将逐月上升 综合看北京央产房上市一年以来，市场行情供需两旺，推动了整个二手房市场。央产房历经一年的上市磨合期之后，初步预计，
16、上市月递增速度将由目前的20%提高到25%，进行回归推算，到今年底，央产房上市量将会突破4500套。预计央产房成交均价仍然会维持在5800元/平米左右，波动不大。对于热点区域央产房可能会有所降温，非热点区域逐渐火热。因为热点区域的央产房毕竟供给有限，而非热点区域的基础设施渐渐完善，当前的非热点区域房源放量将会更快，成交量将会上升，打破目前朝阳、海淀成交量占据半壁江山的现状。然而目前，央产房交易中仍存在一些问题，特别是一些历史遗留问题。如一些单位在建档时，在处理已经离职的同志的建档手续时就会遇到很多麻烦。还有物业管理、小区管理方面的问题。不过在多方协调配合做了大量的工作后，人们对央产房的态度日渐冷静、客观和理性。（LSJ）
